70+㎡三居室增多，会成为北京楼市新趋势吗？

今年，北京市场上出现了几个做出“80平米以下三居室”极致小户型的项目，小栖去看过之后，居然觉得还不错，甚至在规划条件允许下，有可能会成为未来面向年轻人的一种趋势产品。

前几年，面向年轻改善客群最火的户型是“89平米三居室”，它打破了90平米以下只做两居室的“潜规则”，逻辑是“功能空间加法”替代“人均面积加法”，一个低总价、紧凑、功能空间齐全的小户型产品，解决了大量带娃家庭的刚性改善需求。

因此，很长一段时间内，在90平米以下做功能空间加法，在人均居住面积不断增长的大趋势下，却能走出一个独立行情。

与一居室面积越来越大，大到70平米都只做一居室相比，“89平米三居室”的性价比非常高。不过，近两年“89平米三居室”在北京有一点式微迹象，主要原因是90后买家进入市场，这一代人的需求特征变了。

“80平米以下三居室”极致小户型产品的出现也与此有关。

小栖在其中一个项目样板间参观的时候，听到了这样的对话：

疑问：“80平米，够用吗？”

回答：“太够用了。”

住过小三居的人都会有比较深刻的体会：每个空间都很紧凑。但为什么70多平米的三居室反而够用？我们来分析一下原因。

首先，是人口大趋势。

从2017年开始，我国出生人口开始下降，这个时间对应的是90后全部进入结婚、生育年龄。

按说从23岁到35岁之间是婚后生育高峰年龄，但在这个以90后为主的年龄段婚育人群内，显示出来的特征却是：低结婚率，低生育率。

这两个特征，会影响到家庭结构。

特别是在北京等一线城市，叠加了工作生活节奏快、生活成本高等因素，常见的90后两人家庭，远比80后要更为普遍。

在生孩子这件事上比较犹豫，导致了90后进入买房，甚至是改善买房年龄之后，还是“小两口”为主的居住需求。

家里少一个孩子，实际上意味着会少“孩子、老人”等2-3口人常住，小三居，小两居的紧凑问题也就不复存在。

出生人数走势

但年轻人、“小两口”居住，为什么也会需要三居室，这就需要说到另外一个原因：产品设计趋势。

住过80、90年代老房子的人会有一个比较直观对比：老房子客厅小，卧室超大，而近十几年的新房、次新房，大客厅是必备品，大卧室在非豪宅产品中却非常少见。

背后是家庭社交概念的兴起，以及一个更重要的原因：设计理念迭代了，新产品越来越追求“空间的功能细分”——直白地说，就是一个空间只有一个主题。

现在很多项目做出来的产品甚至会有一个专门的“X空间”，这个空间是留给个人爱好用的。比如：放盲盒摆件。

反过来讲，这种趋势之下，造成了小户型三居室存在一个非常差的体验：卧室除了睡觉，很难再加其他功能，如果你想要一个大一点的衣帽间，或者衣柜，或者一个工作台，真摆不下。

而“小两口”住小三居，就解决了这个问题。

小栖亲眼见过一个案例：小三居的小卧室被改成大衣帽间+化妆间，次卧当作工作间+客房，如果父母过来短住，也不局促。

随着代际更迭，年轻人对居住的品质要求更高，在互联网大潮和房地产爆发期成长起来的90后，用来改善生活品质的居家“装配”也比70、80们更多，多到足以让大一居室、两居室显得局促。

所以，市场上出现了“小两口”也需要买三居室改善的情况。

而70多平米三居室有可能替代89平米三居室，还有另一个直接原因：产品设计规划的硬性要求变宽松了。

前几年，88、89平米做三居室，基本上是极限了。如果想做出两卫，就必须“偷面积”。

但去年以来，北京顺义等近郊放松了建筑设计要求，对阳台的出现、设备间包进套内采取了默许态度，个别将设计利用到极致的项目，得房率甚至能超过100%。

之前，得房率80%就已经很高了，这意味着当时一套89平米三居室，实际使用的最大面积在71平米左右。而现在，得房率做到100%，可不70多平米就能做出小三居了。

比如，顺义住总｜青年ONE，72平米做出了3室2厅1卫1厨，利用了两个设备平台、两个挑空、1个开敞阳台的“赠送”面积。

用之前两居室的价格买三居，它不香吗？！

住总｜青年ONE

昌平国誉燕园做了一个79平米3室2厅1卫的户型，把三居室产品的最低总价压到了300万以内。在设计上，利用的是飘窗和设备平台，而它最小的卧室，面积非常小，在展示中也是建议做“书房”用。

国誉燕园

位于房山良乡的京熙润府，79平米3室2厅1卫1厨，参考总价261万起，也是一个极小户型的三居室。

京熙润府

昌平建发观堂府做了83平米的3室2厅1卫1厨户型，似乎是专门为后厂村码农定制的。

建发观堂府

此外，在上述原因下，低面积段小两居也大量出现了。

比如，金茂·北京国际社区65平米2室2厅1卫1厨。它最早的两居室在70平米以上。

销售情况非常不错的万科东庐，18号楼1单元101的一套两居室面积为64.78平米，总价不到400万。

华润旗下的明星产品系：橡树湾，在大兴西红门做出了62平米的2室2厅1卫，把总价控制在了400万以下。

顺义星誉BEIJING等项目，也同样有70平米以下的低面积段小两居产品，而之前这个面积段的主流产品只能做大客厅一居室。

一居室越来越不吃香，被更多功能空间的两居室、三居室替代。

低面积段小三居、小两居的出现，也说明现在北京市场更卷了，产品设计必须能“上大分”，而对设计和性价比的要求，不仅仅体现在室内，极致小户型多居室产品之所以敢于把客厅做小，一方面是要做低总价、高性价比的市场导向因素限制，另一方面也是因为社区公共空间设置了面向业主的“第三空间”、会所等配套，特别是会所，已经从豪宅标配，变成了刚需盘也配，健身房、棋牌室、阅览室等一样都不缺的地步了。

不过，北京还不是最“极限操作”的，在广州，已经有得房率120%的洋房项目出现了，北京的“第四代宅”产品还需要继续进化。