中报解读 | 连续两年中期利润下降，新任CEO能否带领合景悠活走出困境？

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

今年上半年，合景悠活（HK03913，股价0.275港元，市值5.57亿港元）的经营业绩仍未有明显改善。

中报显示，合景悠活上半年实现营收约19.23亿元，同比增长1.9%；毛利约5.64亿元，同比减少5.4%；利润约6990万元，同比减少约14.3%。

《每日经济新闻》记者注意到，不仅毛利、利润持续下滑，报告期内合景悠活在手现金亦同比减少12.1%至12.69亿元，而贸易应收款项减值拨备由2023年中期的7.45亿元上升17.04%至今年的8.72亿元，董事会决议不宣派中期股息等各项指标均显示公司身处困局。

值得一提的是，合景悠活还在中报中宣布首席执行官变动，因王建辉提出辞任以追求其他事业发展，新任首席执行官由副总裁王中琦接任，自2024年8月29日起正式履职。

连续两年中期利润下降

合景悠活的收入主要来源于住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业运营服务两大板块。

具体来看，今年上半年，合景悠活住宅物业管理服务实现营收同比增长约5.6%至8.97亿元。其中，由于房地产市场承压，在管住宅物业销售案场数目减少，导致公司预售管理服务收入同比减少55.3%至0.44亿元。而住宅分部在管建筑面积的增长，则使得物业管理服务收入同比增加约12.2%，社区增值服务同比增加2255万元至约1.2亿元。

2024年上半年合景悠活主营构成 来源：百度股市通

非住宅物业管理及商业运营服务同比减少1.2%至10.26亿元。合景悠活解释称，主要系公司大湾区的城市服务类业务收缩所致。按业务线来看，该板块下商业运营服务出现33.22%下降，主要由前期规划与咨询服务收入减少所致；物业管理服务略微增长0.65%至9.145亿元。

整体来看，合景悠活上半年“增收不增利”情况突出：实现营收约19.23亿元，同比增加1.9%；利润约6990万元，同比下降了14.3%，这已是合景悠活连续两年中期利润下降，2023年同期为8156万元，同比2022年的3.3亿元大幅下滑75.26%；毛利同样连续两年呈下滑态势，报告期内毛利下降5.4%至5.64亿元；毛利率下降2.3个百分点至29.3%。

对于连续两年利润持续下滑，合景悠活管理层并未提及更多，而是强调未来要促进收入基础更加稳固，收入结构更加优化。

值得注意的是，合景悠活上半年的贸易应收款项为28.51亿元，较于2023年底的约24.41亿元进一步上涨16.8%。其中，来自关联方的应收账款增加至20.87亿元，超过公司当期营业收入19.23亿元。与此同时，公司减值拨备也较去年年底同步增长17.05%至8.72亿元，商誉减值则由2022年的15.997亿减至12.88亿元。

而作为影响物业企业营收及未来发展的关键指标在管面积、合约面积情况，合景悠活并未在中报中披露。公司管理层在中期业绩会上表示，2024年更加着重强调的是风险防控在市场布局上，继续坚持深耕经济发达区域以及高能级城市，上半年成功承接了多个知名跨国企业的物流园和产业园项目，亦首次拓展康养业务，承接了济南芳华康养小镇项目。

合景悠合近年来中期业绩比较 来源：百度股市通

数字化转型未见明显成效

业绩报告夹带人事变动，已成为近两年合景悠活的惯例。

2023年合景悠活中报发布时，公司秘书提出辞任；今年，合景悠活又在中报中宣布王建辉由于有其他事业发展辞任公司CEO，由王中琦接任。

王建辉在任的两年，也是合景悠活大力发展数字化的两年。尤其是在其刚加入公司的2022年，也是被合景悠活视为深化数字化转型、重塑价值链的“数智年”。

来源：合景悠活2024年中报

在上任前后，王建辉便代表合景悠活与腾讯云达成战略合作，双方围绕物业服务数字化转型展开合作，共建“未来社区”。根据彼时合景悠活和腾讯双方的设想，此次战略合作要联手打造双方首个物业行业创新实验室，聚焦人工智能和物联网等技术，探索智能客服、智慧物业的应用落地。

在此后的多次业绩发布会上，王建辉都曾表示公司将坚定实施数智化转型，把数智化转型当成一把手工程。

截至目前，据合景悠活介绍，公司已实现物业管理的全流程数字化，从客户服务、工单派发、设施维护到财务管理，各环节的数据实时互通，提高了工作效率；数字化赋能还带来新的业务增长点，例如智慧停车管理服务平台“云车管”，实现项目车场的集中远程管理。

但从实际效果来看，合景悠活的经营绩效并未有明显改善。今年上半年，公司销售成本同比增加5.2%至约13.59亿元，人力成本元效同比提升约4.0%，行政管理费率同比下降1.5个百分点。

新上任的首席执行官王中琦此前曾任职龙湖物业、永升服务和新城悦服务等上市物企，主要负责经营拓展工作部署、多元化业务创新、创新战略研究、事业部业务的孵化与创立等工作。

对于未来发展，王中琦在业绩会上表示，合景悠活一直坚持市场化和数字化的发展导向，2024年更加着重强调的是风险防控。当下挑战与机遇并存，经营要回归本质，管理要大道至简，公司未来发展战略将以“成本控制+服务延伸+营收增长”为核心。“我们的原则是，确保稳固本业的基础上，逐步探索并拓展新的增长点。”

“新人新战略”能否帮助合景悠活走出当前困境，仍有待观察。