落地打骨折！广州所谓使用率，咋比车价还虚？

我的好朋友最近买了辆车，天天挂嘴边。

上周说自己给车上保险了大出血，今天说自己开车载娃上学好舒适了，再过没多久估计就要开始说自己的中秋自驾安排了。

我对他买车没什么意见，但耳朵根再这么听下去就磨出茧子了，于是从网上学来了一招：

“你车买来多少钱？现在多少钱？”

很伤人，但真的有奇用，只要我一开口，他的喋喋不休就会暂停，转而变成一道长长的叹息。

哎……谁不知道，现在买车，尤其是电车，落地就降价，出新品就跳楼打折。

小红薯吐槽一搜一大堆

2024年，市面上很难找到能比电车更刺痛消费者的东西了，毕竟连房价也都只是在相对稳定的低谷徘徊。

如果非要说的话，我倒是知道这么个存在——

房屋使用率。

前段时间，广州官方不是开了土地推介会嘛。

会议中提到了一个重要信息：广州的户型使用率，最高可以做到120-130%。（详情可戳链接回顾：官方带头开卷！接下来，广州新房要进化了！）

在会议结束后，广州新挂的几宗地也确实有了改变。

比如南方面粉厂地块和白云怡新路地块，在挂地公告中都提到了与使用率相关的表述：

这证明了广州官方所言非虚，人家是有在努力推动新规铺开的。

本来是个普天同庆的好消息，但我还是听到了愤愤不平的声音：

“这使用率都是假的！是宣传！是特效！房子到手才知道真正的使用率有多低！”

而他们的证据，则是另外一个官方，阳光家缘里的公示——

比如天河某盘，宣传使用率超100%，但显示使用率不到80%：

类似的情况还出现在几乎所有近期大家有所耳闻的新盘中，不分区域，无论改善抑或刚需。

白云某盘

黄埔某盘

海珠某盘

这确实有点让人疑惑，前期宣传的时候个顶个都是使用率的翘楚，咋一落地，使用率就在80%左右打转呢？

不夸张的说，这个使用率，瞬间就让人梦回2019！

我回头翻阅了那个时期我们写的稿件，记忆突然就奔涌而来，原来2019年，广州市面上的新盘得房率大多都在75%左右：

难得有项目突破80%，我们甚至会用上“高达81%！”这样的描述：

所以到底咋回事啊，难道这么多年过去了，这使用率的增加只是开发商的谎言？就当是一场梦，醒了很久还是不敢动？

百因必有果。

事出反常必有妖。

我们不妨对比2019年和2024年同一建筑面积、相似纸面使用率的户型来一探究竟。

光从使用率来看，它俩完全属于不分伯仲的水平：

但别急，只要一看户型图，高下立判！

这是2019年荔湾项目，三房。入户不带玄关。

有双阳台，合计约9.2个平方。而飘窗只有主卧单面+次卧半面，宽度约0.6m。

而这是2024年白云项目，已经做出了四个房间。入户带玄关，光是客厅就有约50㎡。

阳台连通客厅和其中一间卧室；卧室和卫生间、甚至厨房都设有飘窗，而且主卧的飘窗还是270度的。

注：下图黄色标记为阳台面积，绿色标记为飘窗面积。

顺便说一句，它家85㎡的户型主卧甚至能做到三面飘窗，赠送面积upup。

是吧，看了户型图就知道，在广州，时隔五年后，同样建筑面积的户型，已经完全不是一个标准了。

那为什么在官方统计下，他们使用率居然相差无几呢？

我觉得，有两个原因——

其一，很多项目，房屋报建和最终呈现出来的效果并不完全一致。

比如，以花池报建，后期业主可纳入阳台空间，让整个阳台面积看上去更大。

又比如，以阳台+飘窗报建，后期业主可改为卧室空间，增加室内使用面积。

多出来的面积，都在飘窗和阳台里。

这样一来一回，产证实得面积自然缩小，但实际居住面积却大幅提升。

其二，咱也不得不提到官方网站上的一行注释小字：

封闭阳台按100%计算面积，非封闭阳台则视具体情况而定。

也就是说，阳台、飘窗、甚至架空部分是否纳入计容面积，按多少比例纳入计容面积，会根据开发商报建时间和相关规定进行调整。

再通俗点来讲，你可以理解为“对于房屋使用权，官方拥有最终解释权”。

综上，如果是买新房的话，不用太在意纸面数字，只要你去看过样板房，觉得够大够宽敞，就OK。

毕竟高使用率相当于变相降价，对于买家而言稳赚不赔。

不过如果到了二手市场交易的阶段，如此模糊的使用率统计方式，还是会有点难办。

假设你是卖家，你住的房子明明是100%使用率，但是房产证是按交房时图纸来的，显示套内面积只有80%，买家挑刺说你骗人，你能找谁说理去？

又假设你是买家，你想买一套二手房，产证上套内使用率只有80%，但卖家非说自己有100%使用率，你信还是不信？

就比如下图，来自三个不同区域、年份跨度从1997年到2017年的三套房源，都说自己使用率高，你觉得哪个更可信？

在这种情况下，我的建议是如果你关注使用率的话，除了关注房产证上的套内面积，也可以请专人上门量尺。

懂行的朋友也都知道，就是把装修量尺的步骤前置，提前了解下各个借空间的尺寸和实得面积。

如此下来，相信各位也就能做到心中有数了！

那么，你们买房会关注使用率吗？欢迎评论区讨论分享哦。