子女借父母名义购买限价商品房起诉确认借名买房关系法院支持吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林晓霞、王宇刚向本院提出诉讼请求：

1.请求法院确认原被告之间的借名买房关系有效；

2.请求法院判令待北京市西城区一号房屋具备过户条件后，二被告配合原告完成该房屋的产权转移登记手续。

事实和理由：原告二人系夫妻关系，被告刘慧珍系原告林晓霞之母，被告赵明德系原告林晓霞之继父。2011 年，原告二人借被告二人之名，全款购买了位于北京市西城区一号房屋，由原告王宇刚支付了全部购房款共计 1076875 元。被告赵明德于 2011 年 7 月 30 日出具《声明》载明“西城区一号，该房系赵明德、刘慧珍夫妇二人单位所分保障房一套，该房款 1076875 元（未含购房税），由林晓霞、王宇刚全款支付。该房交付后，由林晓霞、王宇刚夫妻居住，其房屋所有权归林晓霞及丈夫王宇刚二人所有，口说无凭，立字为证。特此声明”。

诉争房屋已于2013 年 11 月交付。原告认为，被告赵明德所出具的《声明》，以及原告王宇刚的付款记录，足以证明诉争房屋系二原告借二被告之名购买，原被告之间存在借名买房合同关系，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应遵照履行。因此原告请求人民法院确认原被告之间的借名买房关系合法有效，待诉争房屋具备过户条件后，二被告应配合原告将诉争房屋过户至原告名下。关于诉争房产的性质是被告赵明德、刘慧珍夫妇二人单位集资建房。

被告辩称

刘慧珍辩称，同意原告的诉讼请求。林晓霞和王宇刚二人确系借刘慧珍与赵明德向单位集资建房的资格，而且房款是由林晓霞二人支付，刘慧珍与赵明德已经向二人出过书面的声明以及二人对房屋进行了约定，确认这个房屋的所有权是由林晓霞与王宇刚所有。

赵明德辩称，不同意原告的各项诉讼请求，第一，被告赵明德和刘慧珍系再婚夫妇，林晓霞系刘慧珍婚前女儿，2011 年两被告以远低于市场价的价格从单位分得保障房一套，两原告出的购房款仅仅是取得涉案房屋很小的一部分对价。

2018 年 7 月，因两被告之间的夫妻关系不和，刘慧珍向丰台法院起诉离婚，刘慧珍当时提出的诉讼主张是认为涉案房屋由刘慧珍个人所有。所以本案两被告一直认为自己对涉案房屋享有所有权，并不存在原被告双方之间的借名买房关系。

法院查明

赵明德、刘慧珍系夫妻，刘慧珍系再婚，是林晓霞的生母，赵明德系林晓霞的继父。王宇刚、林晓霞系夫妻。

位于北京市西城区一号房屋属北京Z 公司（以下简称 Z 公司）建设的出售的限价商品房（以下简称涉案房屋）。

诉讼中，林晓霞、王宇刚出示的《收据》显示：2011 年 6 月 30 日，王宇刚支付用于购买涉案房屋的“购房首付款”55 万元，该收据盖有“单位住房配售专用章”。

2011 年 7 月 30 日，赵明德签署《声明》，内容为：“西城区一号该房系赵明德、刘慧珍夫妇二人单位所分保障房一套，该房款 1076875 元（未含购房税），由林晓霞、王宇刚全款支付。该房交付后，由林晓霞、王宇刚夫妻居住，其房屋所有权归林晓霞及丈夫王宇刚二人所有，口说无凭，立字为证。特此声明。”

2012 年 8 月 27 日，王宇刚向 Z 公司支付二次房款 22 万元。

2012 年 9 月 25 日，赵明德、刘慧珍签署《约定》，内容为：“兹有赵明德和刘慧珍系夫妻关系，且又在同一工作单位，在 2011 年从单位分得住房一套，原房主注明是赵明德，现经夫妻双方协商，赵明德自愿将房主的姓名改为妻子刘慧珍并约定今后无论发生什么变故，该房的房主姓名都不变，也不会受任何影响。”

2013 年 10 月 25 日，王宇刚向 Z 公司支付刘慧珍购房款 338452 元。

诉讼中，林晓霞、王宇刚出示的盖有“单位住房配售专用章”的《购房款结清证明》显示：购房人刘慧珍购买的一号的购房款、公共维修基金，已缴纳完毕。腾退调整住房情况，1.腾退旧房已办理过户完毕，腾退旧房保证金已在单位缴纳。2.本人属于无房户。以上手续已全部办理完毕，请办理入住手续。

2013 年 11 月，赵明德、刘慧珍、林晓霞、王宇刚一起领取了涉案房屋的钥匙，由林晓霞、王宇刚出资对涉案房屋进行装修并居住至今，2019 年 4 月，刘慧珍开始在涉案房屋居住。

2019 年 9 月 19 日，本院向 Z 公司调查涉案房屋的情况，Z 公司出具证明信，内容为：“兹证明刘慧珍于 2013 年 10 月购买位于北京市西城区一号住宅一套，本项目前期手续齐全，已取得北京市商品房预售许可，房屋性质属于限价商品房。已付清全款并办理入住，该房屋产权相关手续正在办理中，截止开具此证明时点，尚未办理权属登记。”

裁判结果

驳回林晓霞、王宇刚的诉讼请求。

房产律师点评

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据林晓霞、王宇刚在本案出示的证据及当事人的陈述，能够认定本案当事人之间存在林晓霞、王宇刚主张的由其二人出资购买Z 公司建设的涉案房屋的约定。

对林晓霞、王宇刚之借名买房有效的主张，刘慧珍承认，赵明德不认可。涉案房屋为限价商品房即两限房，属政策性房屋，购买政策性房屋需具备特定的购房资格，且涉案房屋为Z 公司建设并用于出售给职工的房屋，刘慧珍、赵明德均为职工，具有购买资格。而林晓霞、王宇刚均非职工，属依据与刘慧珍、赵明德约定出资购买涉案房屋并主张产权，故应认定为刘慧珍、赵明德将政策性保障住房购房指标转让给林晓霞、王宇刚，该约定损害社会公共利益。

林晓霞、王宇刚的诉讼请求，没有合法依据，法院不予支持。

办案心得

一、政策性房屋交易的法律风险与限制

1. 明确政策性房屋的特殊性质

本案中涉及的限价商品房属于政策性房屋，其购买受到严格的政策限制，需具备特定的购房资格。在处理政策性房屋相关交易时，当事人必须充分认识到其特殊性质和法律规定。律师应提醒当事人，政策性房屋的交易不能随意进行，否则可能面临法律风险。

2. 购房资格的重要性

政策性房屋的购房资格是由政策规定的，通常与特定的人群或条件相关。在本案中，刘慧珍和赵明德作为单位职工具有购买限价商品房的资格，而林晓霞和王宇刚非职工，不具备该资格。这表明购房资格是政策性房屋交易的关键因素，不能轻易转让或借用。

3. 法律风险的防范

对于实际出资人来说，借名购买政策性房屋存在较大的法律风险。即使有书面约定和出资证明，如本案中的《声明》和付款记录，也可能因违反政策规定而被认定无效。律师应告知当事人借名购买政策性房屋的风险，建议当事人遵守政策规定，通过合法途径获得房屋产权。

二、合同效力的判断与社会公共利益的考量

1. 合同效力的判断标准

在判断合同效力时，不仅要考虑当事人的真实意思表示和合同的形式要件，还要考虑合同是否违反法律、行政法规的强制性规定以及是否损害社会公共利益。本案中，法院认定刘慧珍、赵明德将政策性保障住房购房指标转让给林晓霞、王宇刚的约定损害社会公共利益，从而否定了合同的效力。

2. 社会公共利益的保护

政策性房屋的设立目的是为了解决特定人群的住房问题，保障社会公共利益。在处理政策性房屋交易纠纷时，法院会优先考虑社会公共利益的保护。律师在为当事人提供法律服务时，也应引导当事人遵守法律规定，不得损害社会公共利益。

三、证据的收集与运用

1. 证据的重要性

在诉讼中，证据是支持当事人主张的关键。本案中，林晓霞和王宇刚虽然提供了《声明》、付款记录等证据，但这些证据不足以证明其借名买房关系的合法性。律师应提醒当事人在交易过程中，尽可能收集全面、充分的证据，以增加胜诉的可能性。

2. 证据的有效性

收集到的证据必须具有有效性，能够证明当事人的主张。在本案中，林晓霞和王宇刚提供的证据虽然能够证明其出资购买了涉案房屋，但不能证明其借名买房关系符合法律规定。律师应帮助当事人分析证据的有效性，确定哪些证据能够支持其主张，哪些证据可能存在瑕疵。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！