买房到底是在买什么？

买房到底是在买什么？房子最底层的价值是什么？

蝈蝈认为是：空间

我们可以从地段空间、小区空间、房子空间三个空间维度来看房子的价值。

地段空间

地段空间=地段+地段所在空间，地段是一个二维平面中的概念，地段空间是三维空间中的概念，地段空间≈地段³

地段好是地段空间好的基础，但地段好≠地段空间好

举个简单的例子，陆家嘴有一个小区叫：瑞苑公寓，地段好，配套好，但地段空间不好。

从这个图就可以看到它在高楼大厦中间。

它周围有六个高层：中国船舶大厦、金穗大厦、中国工商银行大厦、瑞苑公寓写字楼、中国人寿金融中心、尚悦湾写字楼、购物中心。

在陆家嘴且有这些配套，说明地段好，但因为周围这一圈高楼，空间被压缩了，地段空间差。

这个盘的实际表现如何？20、21年市场大涨的时候它居然没有涨起来，大势上涨却不涨的资产要特别小心。

九卢和瑞苑公寓位置很近，但价格是2倍多，当然有房龄、产品等差异，但最关键的还是地段空间的差异。

九卢周围没有高层建筑，在江边，空间广阔。

地段接近，但地段空间，九卢＞＞瑞苑公寓

核心地段的江景房之所以值钱根本原因就是好地段+江景带来了优质空间，地段空间好。

地段空间的基础还是地段，没有地段的江景没有意义，没有地段的海景也没有意义。

结论：地段空间，地段空间，还是地段空间

小区空间

小区空间最直接的评价指标是：容积率=建筑面积/土地面积，房子建设的越高越密，容积率就越高，房子建设的越低越稀，容积率就越低。

容积率很大程度上决定了产品。

0.1-0.5，独栋别墅

0.5-0.8，叠墅、联排

0.8-1.0，低密度洋房

1.0-1.5，多层板楼

1.5-2.0，小高层板楼

2.0-3.0，高层板楼

3.0-5.0，塔楼+高层板楼

5.0+，高密度塔楼

容积率还决定了楼栋结构、梯户比、楼间距、户型等影响居住体验的关键要素。

今年去了10几个城市调研，看下来这几年房地产最大的问题是高容积率房子的大量供应，现在全国各地都在降容积率，过去几年大量高容积率房产处境尴尬。

对比一线城市容积率可以发现，近20多年，容积率控制最好的是上海，其次是北京。最差的是深圳，深圳从2017年开始把平均容积率提升到了5的水平，成为全国容积率最高的城市。

去广深交流的时候，我提了容积率的观点，认为低容积的房子会冲击高容积率的房子，大家的反馈是不在乎容积率，我的回复：不在乎是因为原先没有低容积率的选项，有了之后就不一样了。

快速降容导致二手房置换链条的终点是低容积率新房，高容积率二手房整体估值不断缩水，二手房降价反向又会拖累新房。

这可能也是这轮楼市很难走出来的重要原因，说到底还是供需的问题，高容积率=高供应，高容积率的房子抛压普遍比较大，挂牌率高。

但任何事情都有两面性，这带来的好处是：未来改善需求源源不断。

什么情况下高容积率的不良影响会下降？

好的地段空间可以降低高容积率的影响，比如江景房、海景房。

汤臣一品的容积率高达5.97%，但地段空间极佳，相当于广义的容积率很低，小区本身的容积率就没有那么重要了。

还有一种就是周围都是低层建筑的超高层，比如黄埔现在规划了很多风貌别墅+超高层，这种超高层也可以突破自身容积率的问题。

突破的逻辑类似于江景房，超高层可以理解为城景房，既有地段，又有空间，地段空间好。

如果在很多超高层中间的超高层，地段空间就比较差了。

结论：容积率决定了小区空间，未来房地产的主导力量是改善，降容是趋势。

房子空间

房子空间分为两部分：房子内部的空间和房子外部的空间

关于房子的空间，蝈蝈在用香港的案例做了一点分析：

一、外部空间

房子外部空间取决于：地段空间、小区空间、房子位置+楼层

外部空间简单来说就是目之所及的空间大小和空间质量。

外部空间的一个刚需是：日照时间，由楼间距和楼层决定

外部空间大多数时候是一个奢侈需求，比如江景，国内大部分房子对外部空间定价不足，也就是说大部分房子外部空间好也没有什么溢价，在这里是存在套利空间的。

二、内部空间

买房最基础的概念就是买多少平米，我们谈内部空间，可以升级一下，买房就是买多少立方米。

房子内部的空间主要取决于：面积、户型、层高

好的内部空间就是：面积、户型、层高有一个合理的比例关系，更好的组合出有效的立方米。

比如面积和户型就有比例关系，平均到每个房间40平+是比较合理的，三房就是120平+，4房160平+，100平内的小三房就略显拥挤了。

面积和层高实际上也有比例关系，比如老破小面积小，层高只有2.8米，甚至2.6米也不会感觉不舒服。

但是如果你面积非常大，层高低就会明显感受到压抑。之前看过一个小区：盛大金磐，3房300多平的户型，圆形客厅非常大，进去看的时候就明显感到压抑，层高太低。实际它的层高是3米，但在这么大的面积之下，就显得太低了。

下面是一张这个户型的VR截图，可以感受到层高太低。

如果是买小房子可以不太关注层高这个因素。

如果买大房子，特别是豪宅，就要特别关注层高。

之前层高限制3.3米，在这个层高限制下，单层面积是不能太大的，极限基本就是三四百平米了，再大设计成复式更协调。

别墅对于这种比例关系就更加讲究了，先说下坏的比例关系：

5层、窄面宽、长进深，每层面积很小，一看就不协调。

比较好的比例关系应该是：层数少（2层是比较合适的，一层更牛，但太少见）、每层面积大（200平左右），大面宽，窄进深。

面积和高度是要有比例关系的，应该是一个平放的长方体，而不是竖起来的长方体。四五层的别墅，每层四五百平+超高挑空才会比较协调。

买别墅，立方米比平方米更重要。

结论：买房就是买比例协调的空间

现在第四代住宅的概念比较火，可以用空间的逻辑来看第四代住宅吗？

从空间维度看第四代住宅

第四代住宅是真概念，还是假噱头关键看房子空间有没有真正的改变。

如果仅仅是加个大阳台，养花养草，这不能叫第四代住宅，大阳台还会影响采光。

如果仅仅是可以偷更多的面积，得房率高一点，其实就是变相降价，不能叫第四代住宅。

如果层高调整为3.6米，甚至每家每户做挑空，真正的提升了房子空间，那可以认为是真正的新一代住宅。

这类产品真出来，会对现有市场造成很大的冲击，特别是豪宅市场。

总结

买房就是买空间，结合地段空间、小区空间、房子空间三个空间维度可以更高维的评估房子的价值，抓住更多穿越时空的真价值，识别未来的长期风险。

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