新世界抄底内地，要用第一座K11来买单？

“2024年之前我们想建29个K11。除了粤港澳大湾区之外，我们希望可以开在北京、上海这样的一线城市，以及比如宁波、天津、沈阳、武汉等等，一共加起来9个城市，建立我们K11的品牌。”2018年郑志刚在接受媒体采访时，已经下定决心K11将深耕内地。

2024迈入第四季度，K11如愿遍布上海、广州、武汉、沈阳、天津等内地多座城市。

根据2023/2024财报显示，从2024财政年度开始，中国内地和香港将有20个K11项目亮相，预计到2026财政年度，这个数量将会增加到38个。

仅今年，新世界就有深圳「K11 ECOAST」、香港「11 SKIES」等项目入市，香港「启德零售馆」也将在下半年落成。

据港媒消息，华润隆地正在计划斥资约90亿港元洽购新世界发展有限公司位于尖沙咀河内道的K11 Art Mall。

如果洽谈成功，新世界发展疯狂开拓是以出售香港K11 Art Mall为代价！

来源：新世界发展2024中期财报

这不仅是郑志刚创立的全球首个K11购物艺术馆，也是K11品牌发源地，去年项目出租率近100%，且销售额按年增长29%！

消息一出，令人瞠目结舌！新世界的操作意在何处？

新世界全年或将亏损200亿？

降低负债率，迫在眉睫！

去年9月新世界发布2023财年业绩，彼时的新世界总市值为380.51亿港元，一年时间，新世界9月4日总市值为166.3亿港元，已经跌去了200多亿港元。

据香港01，新世界发展预期持续经营核心经营溢利按年减少18%-23%，在65亿到69亿之间。

公司指出该集团，期内转盈为亏是因为2023年度落成并移交的主要项目（包括柏傲庄第一期及第二期）缺乏收益确认、投资及发展物业及商誉重估或耗蚀亏损、出售事项确认亏损，以及年内利率持续高企及人民币贬值。

新世界发言人表示这是为「重新出发」作准备。

新世界发言人表示，这是一次主动作出的一次性拨备均属非现金及未变现项目，对集团现金流并不构成影响，这亦是为了之后「重新出发」做好准备。另外，集团今年已完成逾500亿元贷款安排及债务偿还，整体财务稳健。

然而，这样的说辞，也无法抵挡这几年新世界发展面临着股价“跌跌不休”的难题，目前也是香港四大头部房企里股价最低的企业。

截至9月4日收盘，新世界发展的总市值为166.3亿港元，而长实集团、恒基地产、新鸿基地产的总市值分别为1071亿港元、1128亿港元、2137亿港元。

另一方面，新世界一边“抄底”内地，负债率一边“节节高”，降低负债率迫在眉睫。

2021财政年度新世界的净负债率是35.6%，2022财政年度已经是43.2%，2023财政年度又升高至48.7%，远高于去年年初业绩会上新世界高管给出的40%出头的设想。

来源：新世界发展2023财报

根据新世界发展2024财年中期报告，其截至2023年底净负债率为49.9%，而该公司的降杠杆目标是到2024年中期净负债率要减至40%以下。

降低负债率，成为财务健康的当务之急！

卖卖卖

出售非核心资产“自救”？

其实，为降低负债率、降杠杆，新世界发展今年以来加速出售旗下非核心资产。

传言华润隆地收购K11 Art Mall，并非是新世界第一次出售资产。

今年3月1日，新世界发展以40.2亿港元的价格向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，成为自2017年以来香港最大单一商场交易。

同时以1.15亿港元的价格出售了西贡傲泷商场商业部分及52个商业车位予申洲国际。

在今年6月，又以14.4亿元人民币出售天得发展有限公司的30%股权（即深圳前海周大福金融大厦北塔余下30%权益）予周大福，并于8月27日完成交易。

根据新世界发展2024财年中期报告，明确希望核心资产将从2023年的30%提升至2026年50%，非核心资产从70%降低到50%。

来源：新世界发展2024中期财报

只是，用“非核心资产出售”划定K11 Art Mall并不适合。

毕竟，作为K11品牌的全球首个购物艺术馆，也是全球首个率先将艺术、人文、自然三大核心元素融合的购物中心。

项目多年来经历多次调改，目前运转良好。来自新世界发展财报，2023年财年K11 Art Mall整体出租率维持近100%，销售额同比上升超过40%，商场人流量在2023年12月创下开业以来新高。另据悉，商场月租金收入逾4000万港元。

来源：K11官网

不过，目前香港的零售市场正面临持续的压力和挑战，综合来看，华润隆地确实是一个比较合适的对象。

华润隆地，原名华润物业，自2023年8月起正式更名，作为华润集团26个业务单元之一，最初专注于写字楼管理。目前，公司正致力于实现“既有资产与新增资产双增长”以及“资产轻重并举的双重投资驱动”的新模式，其中“资产管理”是其强化的关键领域。

在更名宣布的同时，华润隆地在前一年的10月也有消息称，正在筹划于2024年在香港推出一款商业房地产投资信托基金（REIT）。据传，该REIT将涵盖香港的办公和零售物业，预估市值约为200亿港元。

同时，华润隆地亦在洽谈购买太古城中心的一批商铺，总面积约为10万平方呎，属于太古旗下非核心物业。

此前7月，华润隆地以5.4亿港元拿下丽展与帝国集团合作的将军澳蓝塘傲零售基座连公共停车场，物业零售基座商场总建筑面积逾10.25万平方呎，另提供154个车位，物业商铺部分占地4层，由多间餐饮及零售商户进驻。

来源：香港文汇报

2月，成功向本地投资者罗守辉手中收购了位于新界的葵芳汇基座商场，交易总额为3.1亿元，项目总建筑面积约2.2万平方呎，包含11个已全部出租的铺位。

如果真能如传言所说，华润隆地此刻“抄底”，而新世界也能卖出K11 art Mall回笼资产，降低负债率，或许将是双赢的局面。

只是不知，郑志刚是否愿意下得了“狠心”，将赚钱的开山之作拱手让人。

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