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143㎡起步，户均面积超过175㎡，备受瞩目的绿城、保利、瑞马合作开发的文旅城B1地块规划公示，项目规划有何亮点、是否值得入手？

01项目概况

地块位于文旅城中部，融创乐园以南、韩仓河以东，周边视野开阔、配套相对成熟，没有明显的不利因素，还有韩仓河景观带的加持。

地块占地162.39亩，容积率2.3，5月8日由瑞马以0.43%的超低溢价率摘牌，成交楼面价仅7570元/㎡。

6月13日，瑞马将部分股权出质于保利山东置业集团有限公司以及绿城旗下济南合创众益置业开发有限公司，三家合作开发，股权出质后，三家公司实际控股项目公司比例是：保利34%、绿城33%、瑞马33%；绿城负责设计、保利负责物业。

02规划解读

项目被规划路分为南北两个地块，整体规划29栋9-17层住宅楼、1栋配套楼；住宅合计1468套，划分为三个组团，北地块北侧12栋16、17层小高为一期；规划路以南为二期，10栋15、17层小高；中间剩余部分为三期，为7栋9、10层洋房。

分析总平图，项目部分规划细节如下：

1、项目设置两个正负零标高，做了整体抬高设计，北地块抬高约1-3.5米，南地块抬高约1-6米；

2、项目楼座排布相对密集，小高层楼间距在37米左右、洋房约31米左右，在多处设有架空层、部分一二层为配套的情况下，整盘还有约63套居住公寓；

3、项目规划两处下沉庭院，分别位于北地块东门以及南地块北门，其中北地块东门处结合架空层，形成较大规模的休闲空间；

4、项目户均面积超过167㎡，车位配比按2辆/户设置，预留地上车位303个，地下车位配比约为1:1.9；

5、项目规划有少量商业，分布在东侧道路上，南地块26号楼规划500㎡室内副食品市场。

项目外立面为真石漆搭配铝板线条，南向落地窗、封闭阳台设计，部分户型侧向有开敞阳台；通过屋顶造型推断，应该规划有顶层复式以及两套打通的大平层户型；项目层高有三个标准，洋房为3.1米、标准层最大户型所在的29、30号楼为3.15米，其他小高层楼座为3.05米。

项目满足建筑节能设计标准且符合绿建二星要求，奖励2%的建筑面积，约4800㎡。

项目规划指标表显示，整体规划1468套房子，住宅地上计容建筑面积为25.38万㎡（包含绿建二星奖励面积），计算出户均计容建筑面积为167㎡；销售测绘面积还要加上封闭阳台的一半面积，产权户均面积预计超过175㎡。

项目起步面积为143㎡，最大为280㎡，根据现有资料分析，项目户型面积分布大致如下，仅供参考：

03建设现状

首先动工的是北地块的北侧、东侧部分楼座，正在进行基坑开挖；现状保留、前期用作售楼处的社区配套楼，启动内外部安装工程，预计10月前后可实现开放。

04项目点评

相对不错的位置，加上绿城、保利两大品牌房企的加持，凤栖和鸣项目市场热度较高，在核心区新入市项目总价门槛提升至450万左右的的现状下，该项目将成为济南东部城区预算400万以内客户的重要选择。

对于考虑这个项目的朋友，有一个好消息：凤栖和鸣B1地块西侧400米，首次法拍无人报名的D16地块，总价打八折后二次挂牌，将于8月26日进行法拍，打折后的楼面价为4790元/㎡，比B1地块还要低2780元/㎡。

D16地块容积率2.72，高于B1地块的2.3，且南侧为大高层，但受益于地块东西长、南北短，相对利于方案排布，可以做出以小高层为主的设计；地块西侧紧邻莲花山，有一定的山景资源，环境与B1地块差距也不算大；如果能顺利底价成交，势必会与凤栖和鸣形成竞争，最终受益的肯定是购房者。

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