代建分化竞争加剧 龙头企业传递长期价值

中报季进入尾声，A股和港股市场400余家房地产板块企业披露了中期财报，涵盖开发、代建、家居等多个细分领域。大多数企业通过半年报和业绩会，向市场详细展现了公司现状与前景。

但财报季只是一个短期节点，上市公司的投资价值需要持续提升和传递，才能赢得稳定向上的市场预期。

例如“代建第一股”绿城管理在8月26日中期业绩会后，管理层马不停蹄出手大比例增持公司股份达1545.2万股，再度表达对公司的信心。

同时，公司管理层在近日陆续开展路演，与机构和投资者密切沟通，交流企业情况，传达长期价值。

而近一周，绿城管理的股价提振、估值回暖，已显出成效。截至9月4日，绿城管理股价收报3.44港元，上涨4.94%，在近五个交易日该股连续上涨，累计涨幅超过20%。

实际上，对于广大投资者而言，看的并非只是企业的表态，更重要的是看到解决问题的思路和干劲，才会用真金白银给企业“投票”。

行业增速放缓，代建龙头直面挑战

受到宏观经济和房地产整体行情的影响，代建行业在经历高歌猛进之后，规模增速开始放缓。

中指院数据显示，今年1-6月代建行业规模约7325万平方米，同比增幅仅3%（去年同比增幅56%），如果剔除咨询、代销等低单价业务，传统全过程代建业务量同比降幅在10%左右。

与此同时，近百家房地产企业、施工企业加速进入代建赛道，竞争加剧催动行业分化，部分暴雷房企为了养活团队，甚至推出费率1%甚至几乎0利润的代建方案。业内对代建是否已步入红海的争论愈渐激烈、低价无序竞争苗头初显。

身为“代建龙头”的绿城管理，上半年度业绩也受到相应影响。该如何解决问题，争取长期价值？在绿城管理的几次交流中，管理层坦诚面对公司营收增速、应收账款等热议，指出面对这些行业共性问题时，回归代建根本逻辑——修炼内功的重要性。

优胜劣汰加剧，龙头企业赢面更大

代建行业阶段性放缓，叠加代建阵营持续扩大，当行业越来越“卷”，也会刺激分化，这意味着头部企业或将争得更大赢面。

克而瑞数据显示，截至2024年一季度，近百家代建领域企业中，仅有17家合约规模超千万平方米，其中3家超过5000万平方米、2家超过1亿平方米，绿城管理以1.2亿平方米总规模稳居第一。

同样，今年上半年代建全行业新签面积仅增长1%，而期内新增签约面积超200万平方米的7家企业，占据了TOP20总值的66.8%。其中，绿城管理1746万平方米的新签面积，断层第一，规模是第二位的2.4倍，比第二三位总额还多。

未来代建市场份额之争还将激化，但头部企业仍具优势。

绿城管理公司管理层近日在与投资者交流中表示，部分企业采用低价策略，在一定周期内会对公司产生阶段性影响，但相信一段时间后会得到改善。因为这些企业没有经历过完整的代建周期，认知、管理能力等存在不足，无法充分满足委托方诉求，低价竞争策略难以长期维系。长远来讲，市场相对回稳后，相信绿城管理会获得较大的重新增长。

同时，在市场相对困难时，依靠低费率获得项目的企业，将面临更大难度。一旦项目销售受到阻力，项目费率低，费用收取就面临压力，甚至无法支撑公司经营。相比之下，大企业具备更好的财务底盘，以及体系支撑、能力支持，能走得更远。

加速变化的行业，绿城管理如何巩固地位？

除了规模，利润也是代建行业面对的一个长期挑战。

中指院数据显示，典型代建企业在2023年净利润率均值已下降1.4个百分点至23.9%。2024年行业净利润均值还将下行，因为今年1-6月，政府代建项目占据代建企业新签约面积升至23.3%，而政府代建项目的利润率偏低，约在0.4%-2%。

今年政府代建需求减少、城投拿地开工率降低，预计政府类项目还将对代建企业的利润率产生影响。同时，政府代建项目回款周期变长，也会对企业应收账款产生明显拖累。

作为龙头的绿城管理也受到影响：公司财报中2024上半年政府代建业务收入3.3亿元，同比下降16.1%；政府代建毛利率40.4%，较上年末下降4.8pct。

但绿城管理底盘大、业务类型丰富，期内公司商业代建贡献收入13.1亿元，同比增长22.9%，收入占比增长至78.3%；商业代建业务毛利率较高，为 54.2%，且同比增长1.9pct。

伴随业务结构调整、直管比例增加、区域深耕和前端强把控等措施推行，绿城管理优化利润指标还具有不小空间。

与此同时，绿城管理还采取了一系列措施降低应收账款。例如和委托方共渡难关，增强项目经营兑现度，采取更多动作加强回款；将代建费收款和一线团队激励挂钩；对尾盘项目选择ABS、票据等金融工具和保底方式，以保障回款。

可见，在面对利润和费率下行时，绿城管理具备更强抗压力。相应的，当优胜劣汰加快，此类巨头更能快速分食被淘汰企业的市场份额，巩固规模优势。

所以一定程度上，代建企业未来看到的是红海还是蓝海，是其所站位置决定的。

根据预测，未来我国房地产每年新房规模约8-10亿平方米左右，按照发达国家30%的委托代建率测算，我国代建行业每年有2-3亿平方米的代建业务空间。当潮水退去，机会只能留给有“内功深厚”的企业。