北京
来源：证券日报
本报记者 陈潇
当前，国内上市房企上半年“成绩单”已披露完毕。从营业收入来看，A股、H股共有56家上市房企上半年营业收入超百亿元，其中，万科以及保利发展两家房企销售额超千亿元。归母净利润方面，房企仍然普遍承压，抛开中国奥园因重组获得一次性巨额收益外，仅有中国海外发展、华润置地两家房企上半年净利润超过百亿元。
如何在深度调整中留在牌桌上，是企业面临的共同话题。而随着行业加速去库存，当前毛利率或已触底，房企融资渠道也在持续打开，市场的曙光已乍现，行业前景仍然广阔。
毛利率有望逐步回升
中指研究院监测数据显示，今年上半年，105家A股和H股房企营业收入均值为115.91亿元，净利润均值为1.45亿元，行业盈利仍然承压。
“上市房企盈利承压，一方面是由于过去较高价格拿下的土地，进入了项目结转期，另一方面，房企对投资性物业以及存货等计提减值，也成为影响利润水平的重要因素。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示。
从房企的上半年财报来看，销售额超过百亿元的房企销售毛利率普遍在6%至22%之间，以A股市场净利润最高的房企保利发展为例，公司上半年销售毛利率为16.02%。回顾历史数据，2021年及以前数年的上半年度，该公司的毛利率高达30%以上。
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在8月30日的中期业绩会上表示，2022年以前地价高，当前进入结算期，给当期利润带来不小的压力。
但可喜的是，随着过去高成本的住宅加速去化，房企的毛利率水平有望逐步回升。
“就2024年全年来看，由于收入结转结构和重难点库存去化的原因，毛利率仍然面临一定压力。”绿城中国管理层在中期业绩会上表示，预计全年毛利率比去年会低一些，但基本上处于底部，随着2022年和2023年获得的项目逐步交付，未来的毛利率会有所改善。
除了加快开发项目的交付、持续去库存外，商业板块的成熟也为房企贡献持续性的经营性现金流，同时提升了房企的毛利率。
龙湖集团上半年实现净利润58.7亿元，其中运营及服务两大业务板块利润占比已提升至80%以上，也让公司上半年的核心利润达到47.5亿元。公司管理层在业绩会上表示，按照这个速度，预计2028年底经营性收入占比能够过半。
保持融资渠道畅通
此外，降低融资成本、保障融资渠道的畅通亦是近年来房企的经营重心。
从上半年来看，不少房企的融资利率正持续下降。以越秀地产为例，公司上半年加权平均借贷年利率同比下降41个基点至3.57%，期末平均借贷成本进一步下降至3.47%。在业绩会现场，越秀地产管理层表示，7月份于境内成功发行公司债券15亿元，其中5亿元3+2年期票面利率2.25%，融资利率全年应该有进一步下调的空间。
而另一大头部房企华润置地债券利率已经来到“1字头”，公开资料显示，华润置地今年4月份发行的10亿元超短债，期限为175天，发行利率为1.98%。
“融资利率下降意味着企业的借款成本降低。对于资金密集型的房地产行业来说，可以减少财务成本，提高盈利能力。许多房企可以利用资金成本下降的机会，置换债务，从而降低还款压力。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，同时，债务周期变长，也可以让负债偿还节奏与收入的节奏相匹配。
除了发行债券以及银行借款外，在经营性物业贷款方面，不少房企抓住机会，持续降低负债成本。
龙湖集团管理层在接受《证券日报》记者采访时表示，经营性物业贷款融资力度的加大，不仅让公司以更优的成本，进一步拉长平均合同借贷年期，还让公司得以用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS共计72亿元。
出险房企方面，保交付仍然是首要经营目标，其中“白名单”机制发挥了重要作用。以融创中国为例，上半年，公司在全国52个城市交付约5.8万套房屋，累计获得政府纾困基金和银行配套融资批复资金额超300亿元，超110个项目进入融资协调机制“白名单”。
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