中报观察 | 滨江集团构筑稳健地盘

观点网 2024上半年，滨江集团依旧保持着稳定的拿地步伐。

2024年上半年内，滨江合计新增土地储备项目10个，新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米，权益土地款112.2亿元。值得注意的是，滨江所摘地块全部位于大本营杭州。

新增土储稳定，滨江上半年的营收也维持了稳健态势，报告期内，滨江集团营业收入242.01亿元；归属于上市公司股东的净利润达到11.66亿元；报告期内，还实现销售额582.3亿元，交付16宗新盘项目。

巩固杭州市场份额

在滨江的土地储备中，杭州这座城市占比达到66%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等二三线城市占比25%，浙江省外占比为9%。另从上半年新增的土地储备来分析，10宗地中，有9宗地为纯住宅用地，7宗土地为竞拍所得，土地总价款222.65亿元。滨江在当前市场波动情况下持续深耕杭州，不断扩充土储，得以持续发展其业务深耕优势。

从权益比例来看，滨江上半年收获的地块中，有三块权益比例达到100%，例如6月28日滨江以12.48亿总价竞得的庆隆小河单元GS0303-R21-10A地块，溢价率达到22.6%。地块出让面积1.24万平方米，容积率2.4，建筑面积2.99万平方米。单就地理位置来说，地块坐落于拱墅区申花板块，吸引了16家房企相竞参拍。

另于1月，滨江集团还在杭州2024年首场土地拍卖上连拿两宗地块，分别位于西湖区三墩板块和萧山区北干板块，三墩地块以7.19亿总价竞得，溢价率为20%；而北干西单元XSCQ1201-25地块为滨江上半年拿地最高价地块，总价29.03亿元，溢价率则达到30.59%。

从拿地频率来看，滨江的土储发展意愿积极，其新增土储建面87.5万平方米，拿地金额222.7亿元，；拿地强度达到38.2%，进一步证明滨江当前的土储扩增需求；楼面均价实现上涨，达到2.54万元/平方米。

滨江拿地热情不减，深耕区域也逐渐稳固在大本营杭州与浙江省内。据中报显示，2024年，滨江将投资金额控制在权益销售回款40%以内，区域布局上，聚焦杭州、深耕浙江，以及持续关注上海市场。

于销售层面， 2024年1-6月，滨江实现销售额582.3亿元，共计交付16个新盘，包括包括天台江山慈悦、宁波萃语华庭、宁波誉品、义乌福田里,滨涛映月等项目，根据项目建设进度，2024年滨江的楼盘交付高峰主要集中在第四季度，从交付端口观察，随着滨江下半年低毛利项目逐一交付，未来其毛利率也会有所修复。

住宅业务之外，滨江上半年另获取了一宗位于宁波余姚的代建项目，项目涉及宁波余姚城东路东侧、阳明东路南侧地块，于2022年11月由宁波舜通集团有限公司摘得，滨江在后期将进行代建管理和代销服务，预计将建成联排与小高层项目。

另于8月，滨江另中标了浙江自贸试验区（宁波片区）总部产业基地项目全过程代建开发，中标金额5164.03万元，项目总用地面积约4.86万平方米，拟建总建筑面积约28.3万平方米，其中地上建筑面积约19.5万平方米，地下建筑面积约8.8万平方米。

可以预见的是，未来滨江还将继续探路代建业务，据其透露，今年下半年预计或将新增5至10个代建项目。

值得一点的是，除了地产业务，其他业态也在稳步推进。

租赁业务方面，截止报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.14万平方米，报告期内实现租金收入1.98亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值92.56亿元。养老业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已超75%。

构筑稳健经营地盘

从中报数据不难看出，滨江近年来一直将负债控制在合理范围内， “三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截止报告期末，滨江权益有息负债344.4亿元，较上年末下降15.6亿元，并表有息负债规模398.68亿元，较上年末下降16.5亿元，其中银行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%。扣除预收款后的资产负债率为55.09%，净负债率为22.86%。

拆解其主要债务部分，当前滨江的短期债务为107.63亿元，占比约为27%，低于264.38亿元的期末货币资金，且较2023年同期下降6.6个百分点；长期借款270.15亿元，同比微增0.65%；现金短债比为2.46倍，足够覆盖短期债务。据滨江中报显示，2024 年乃至未来两到三年甚至更长时间，滨江会继续将有息负债水平控制在合理范围内，且要持续保持“三条绿线”。

“将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内，争取进一步降低融资成本。”滨江所制定的经营计划中，融资一栏明确要求要进一步降低融资成本，截至报告期末，滨江平均融资成本为3.7%，较上年末下降0.5个百分点。自2020年至2024年上半年，滨江的融资成本持续下降，也映射了市场对滨江资产价值、经营能力的认可。

数据来源：企业公告、观点指数

值得关注的是，截至2024年6月30日，滨江已经提前赎回并兑付 23 滨江房产 MTN001、23 滨江房产 MTN002 等多只产品，其于中报中表示，对于本年度剩余将到期债券，将合理调度分配资金，继续保 证按期偿付到期本息。

观点新媒体还关注到，截止2024年6月末，滨江共获银行授信总额度1259.24亿元,较上年末增加3.45%，授信额度已使用366.8亿元，剩余可用892.44亿元，占总额度的71%。；已获批尚未发行的公司债额度15.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额度23亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

事实上，滨江的银行授信总额度一直在持续上升，此前于2023年年底，滨江就已有超八百亿授信尚未使用。

据滨江管理总经理王赞煜公开采访透露，未来市场一旦重新回暖，投资可以马上到位，“将代建作为一个战略储备业务，可以为公司长远发展注入更多发展动能。”

租赁业务方面，截止报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.14万平方米，报告期内实现租金收入1.98亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值92.56亿元。养老业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已超75%。