过去一年，23各个区平均至少新增3000人！东京，变得越来越拥挤了

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或许是因为日元资产被重估升值，又或是因日本大开移民红利大门。

近一、两年，日本源源不断地涌入了许多的钱，以及人。在日定居的外国人已经首次超过300万。

这些增量的人口和资金在逐渐改变着日本，更直观地说是改变着东京。

正如昨天文章提到的，东京都一个占日本国土面积仅0.6%的区域，却汇集了日本全国11%的人口。

截至今年7月1日，东京都总人口约为1417万6774人，与去年同月相比增加了8万2740人。

首都圈其余三县的人口（截至今年1月）分别为：神奈川县922万9713人，埼玉县733万1296人，千叶县627万3530人。

充分证明，人口集中在大都市区。

市中心的高级公寓大楼拔地而起，人流越活跃，开发的办公楼和商业设施就越多。在人口减少的社会中，农村地区与城市中心之间的差距正在扩大。

当下，越来越多人都对投资东京的楼市感兴趣，尤其在考虑租赁管理时，很自然地希望在人口增长的地区购置房产。

一来是保证租赁需求，有持续的现金流（租金收益）；

二来是确保资产价值，东京占据日本经济体量的1/4。

那么，东京都的人口和家庭数量是如何变化的呢？今天这篇文章，来自日本房地产研究专家仓冈秋之信的分析。

他独立统计了东京23个区的人口和家庭数的趋势，希望海内外投资者能从中了解各区的人口和家庭数量变化情况，从而做出适合自己的投资决策。

同样，截至今年7月，东京23个区的人口为985万7510人，一年内增加了8万3370人。相比之下，东京其它市人口一年内只增加了118人，达到424万2331人。

（*东京都总面积为2187平方公里，包括23个区、26个市，5町8村）

东京23区人口占东京人口的69.5%。

人们常说，最近的人口趋势“极其集中在东京”，但其实改为“人口极其集中在东京都23区”的说法更为合适。

那么，东京23区的每个区人口有多少？根据截至2024年7月的人口推算估计，居住人数按照由高到低降序排列：

可以从数据上看到，世田谷区人口最多，有94万3968人。其次是练马区、大田区、足立区和江户川区，这些都是人口超过70 万的区域。

看完居民人数体量最多的区域，再来看下人数增加最快的区域。

下图是23区一年内（2023年7月-2024年7月）的人口增减数：

东京23区在过去的一年内，不仅没有任何一区的人口出现减少，甚至大部分区域都至少增加了约3千以上。

居民人口增加最多的是中央区，仅一年增便加了超过9千人。人口加速往中央区流动，主要得益于东京湾岸地区的再开发，新建的塔楼公寓如雨后春笋般涌现。

日本人的居住偏好早已发生不少改变，比起独立一户建，更偏爱居住市中心繁华、通勤时间短、管理得当的高级公寓。

中央区人口激增，便是一个印证。

再有，板桥区的人口增长排名第二，增长速度比预计的要快。该区制定的最新人口愿景目标是，到了2040年区内居民人口要超过61万人。

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接下来，再来看下东京23区的家庭户数排名：

并不意外，东京人口数量最多的区也是家庭户数最多的区域——世田谷区。世田谷区有50多万户家庭，是23区内家庭户数最多的区。

基本上，人口总数最多和家庭户数最多的前五名基本一致，均为世田谷区、大田区、练马区、足立和江户川区。

再看下各个区域家庭户数的增减情况：

还是同样，东京23区全区域，在过去一年并没减少任何家庭户数，反而65%的区域都增加了4000多个家庭。

例如，大田区以增加8182户的成绩排名第一，板桥区以增加7321户排名第二。

就连人口增加最多，且默认房价较高（属于都心）的中央区，在过去一年家庭户数也增加了5176户排在第七，由此可推测，家庭住户在不断增加。

另外，值得一说的还有两个区，分别是江东区和丰岛区。

在在人口增长方面，江东区在2022年~2023年年间增加了7487人，排名第一。但在2023~2024年（截至7月），不管是人数增加以2803人排名第19，还是家庭户数增加以4506户排名第12的表现，都不算亮眼。

这种转变的原因在于，江东区的塔楼公寓过去价格相对较低，但由于人气集中，价格飙升。目前几乎已与港区、中央区等东京都心三区处于同一水平。

有分析认为，江东区的住房需求正在向其他地区分散。另外，江东区2024年之后计划竣工的高级塔楼数只有一座，供应量低于其他区。

排名第 17 的丰岛区也呈现出一种特征性趋势：

2023-2024年丰岛区人口数量增加了3201 人，家庭数量却增加了3676 户，家庭数比人数多出了400多。

这表明，江东区以单人住户的增幅占据大比例。丰岛区的另一大特征是外国人较多，是东京外国人比例最高的区域。

所以，如果在丰岛区投资买房打算租赁经营时，可以考虑到将目标锁定在“单身人士”或“外国人租户”为主等等。

总结下来，东京23区的地位几乎不可动摇。

23区一极化的趋势，即便在日本陷入通缩时都没被改变，进入通胀之后就更难，因资产价值眼见着在上扬。

过去一年，东京 23 个区的人口和家庭数量都在增加，但各区的趋势各不相同。

像在中央区和板桥区，是人口数量大幅增加，而在大田区，则是家庭数量显著增加。

还有江东区的人口增长速度有所放缓迹象，丰岛区出现家庭户数逆转人数增加的表现等等。了解各区的特点，人员流动，还有日本人和外国居民的比例和居住偏好等等。

都将是海内外个人买家们，“进军”东京楼市投资的关键。

隐形“移民国”日本早已成为了全球的投资洼地，也是众多投资者撬动身份、房产杠杆的选择。

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