北京经济适用房没上市时借他人名义购买上市后能否起诉过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王悦珍向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告协助原告办理北京市昌平区一号房屋的不动产权变更手续；2．本案各项诉讼费用与诉前房屋的保全责任保险费 2000 元由被告承担。

事实与理由：原告与被告爱人李俊杰系同事兼朋友关系。2002 年被告欲在北京购置住房一套。被告爱人李俊杰得知后明确告之，其爱人林晓英刚落户北京有购房资格，二人愿意原告借被告名义申请购房，待日后原告具备购房资格时，可无条件协助原告办理过户。2002 年 8 月，原告以被告名义购得北京市昌平区一号房屋一套。原告支付购房款，契税，印花税等一切相关费用并装修居住至今。

2018 年 11 月原告取得北京市购房资格，遂请求被告协助办理上述房屋的过户手续，而被告不但未按约定配合办理过户手续，反而无缘由向被告索要高额费用。2019 年 7 月 17 日，法院判决确认，原告王悦珍与被告林晓英就北京市昌平区一号房屋达成的借名买房协议有效；

因林晓英与李俊杰以离婚纠纷名义查封了此房，导致该房不具备过户条件而未获法院过户支持。现该房已解除查封，特诉至贵院，恳请贵院切实维护原告的合法权益支持原告的诉讼请求。

被告辩称

林晓英辩称：不同意原告的诉讼请求。这个借名买房与王悦珍和林晓英没有关系，是李俊杰与王力君当时商量的。2002 年，原告与王力君结婚时没有住房，林晓英随军有北京户口，所以当时王力君找我商量用林晓英名字买房，说 2、3 年分房，房子分了之后，这个房子还给我，钱还给王力君。

之后房屋一直出租，王力君出国一直联系不上，后来王力君回国我找他商量房子的事情，要么过户要么还钱，王力君说他与王悦珍要离婚，王悦珍要把房子过户到她名下，因为手续不全，让我等着。直到2019 年元旦，王力君来找我商量，并达成协议给 66 万元，后写了两份协议让我配合过户给王悦珍名下，但是我认为不能过户给王悦珍，所以没有谈妥。

法院查明

2002 年 8 月 28 日，北京 H 公司（出卖人）与林晓英（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于北京市昌平区一号房屋。王悦珍支付了购房款，并于 2003 年 10 月份对诉争房屋进行了装修，并一直居住至今。2004 年 8 月 16 日，诉争房屋的房屋所有权证书办理完毕，登记的房屋所有权人为林晓英。诉争房屋性质为经济适用房。

2019 年 5 月份，王悦珍以合同纠纷为由将林晓英诉至本院，要求确认双方之间的借名买房协议（行为）有效；林晓英协助王悦珍将诉争房屋过户至王悦珍名下。本院，判决确认王悦珍与林晓英就位于北京市昌平区一号房屋达成的借名买房协议有效。因诉争房屋存在查封的情形，故本院对其要求过户的诉讼请求予以驳回。

另查，王悦珍具备购房资格，诉争房屋具备过户条件。

裁判结果

一、林晓英于本判决生效后十日内协助王悦珍将位于北京市昌平区一号房屋的产权转移登记至王悦珍名下；

二、驳回王悦珍的其他诉讼请求。

房产律师点评

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。现根据生效判决，王悦珍与林晓英之间的借名买房协议有效，且该经济适用住房的原购房合同系2008 年 4 月 11 日之前签订，在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易的条件，故王悦珍要求林晓英协助办理北京市昌平区一号房屋的产权变更登记手续，法院予以支持。

办案心得

一、借名买房应明确约定并遵守法律规定

在本案中，王悦珍与林晓英之间的借名买房协议虽历经波折，但最终得到了法院的支持。这提醒我们，在借名买房时，应明确双方的权利义务，最好以书面形式进行约定，避免口头约定带来的不确定性。

同时，借名买房需遵守法律规定，尤其是对于经济适用房等特殊性质的房屋，要确保在符合法律规定的条件下进行交易。在本案中，经济适用住房的原购房合同系2008 年 4 月 11 日之前签订，且在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易的条件，这是法院支持产权变更登记的重要依据之一。

二、及时行使权利，避免风险

王悦珍在取得购房资格后，及时请求被告协助办理过户手续，虽然过程中遇到了一些阻碍，但最终通过法律途径维护了自己的权益。这启示我们，在借名买房的情况下，一旦条件成熟，实际出资人应及时行使自己的权利，要求登记人办理房屋所有权转移登记，避免因时间拖延而产生更多的风险。

三、证据的重要性

在诉讼过程中，证据起着至关重要的作用。王悦珍能够成功维护自己的权益，很大程度上得益于她能够提供支付购房款、装修房屋并居住至今等证据。这提醒我们，在借名买房的过程中，实际出资人应注意保留相关的证据，如购房款支付凭证、装修费用凭证、居住证明等，以便在发生纠纷时能够有力地证明自己的权益。

四、遵守诚信原则

借名买房是一种基于信任的行为，双方应遵守诚信原则。在本案中，虽然被告起初不同意协助办理过户手续，但法院最终依据法律和事实作出了公正的判决。这表明，在民事交易中，诚信是基本原则，违反诚信原则可能会承担相应的法律后果。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！