房产律师：购房后因不具备资格未过户，房价上涨后起诉过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林悦芬向本院提出诉讼请求：

1、请求法院依法判令原被告继续履行《存量房屋买卖合同》，配合原告进行房屋权属转移登记。

2、判令被告向原告支付逾期违约金暂计人民币 310470 元。

3、诉讼费、保全费由被告承担。

事实与理由：2017 年 5 月 11 日，原被告签订《存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市房山区一号房屋，合同价款人民币 158 万元整，原告于合同签订当日向被告支付定金 100 万元整，被告于 2017 年 6 月 30 日前办理还款手续，解除房屋抵押。

合同签订后原告依约履行了合同义务，向被告指定账户支付了100 万元购房定金，但被告却迟迟不履行合同义务一直拖延不办理房屋解押手续，不配合申请人办理房屋权属转移登记，还威胁申请人要将涉案房屋进行再次抵押。原告认为，被告的行为已严重损害了自身权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决。

被告辩称

被告苏逸峰、刘雅英辩称，我方同意继续履行双方签订的买卖合同，但是需要原告提供现在已经具备购买资格的相关资料，为了顺利办理产权登记。不同意支付违约金，合同签订时原告不具备购买房子资格，房子存在抵押事实，对涉案房屋的偿还抵押贷款的时间进行变更，原告同意被告延期偿还，直到2018 年 7 月原告在不具备购房资格的情况下，不具备双方进行房屋过户条件，我方完成了涉案房子抵押房款还款事宜，房屋已经具备过户条件，是原告的原因导致房屋不能过户，我方不存在违约。

违约金性质是弥补损失，只有原告存在损失的情况下法院才会酌定违约金数额，现在房屋区域内房价已经上涨，原告不存在损失，故原告要求支付违约金没有法律依据。根据买卖合同第三条第三项明确约定了原告应向我方支付购房款58 万元，涉案房屋具备过户条件，原告未及时支付剩余购房款，也构成违约。

综上原告的第二项诉讼请求是没有任何法律依据的，请法庭驳回原告的第二项诉讼请求。第一项诉讼请求请法庭核实原告在具备购买资格情况下我方同意配合过户。

第三人B 公司述称，双方之间的诉讼与我方没有诉求的关系，我方只是配合法院调查的作用，他们的买卖合同还欠我方中介费，以后我们会主张的。

法院查明

2017 年 5 月 11 日，林悦芬作为乙方（买受人）与苏逸峰作为甲方（出卖人）在 B 公司居间服务下签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：苏逸峰将其名下的位于北京市房山区一号商品房房屋一套出卖给林悦芬，房屋建筑面积为 93.33 平方米，房屋成交价格为 1580000 元，买受人于签订合同当日向出卖人支付购房定金人民币 1000000 元，该定金可用于冲抵首付款。买受人于交税过户之前向出卖人一次性交纳购房款 1580000 元。

该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2015 年 11 月 2 日，出卖人应于 2017 年 6 月 30 日前办理向银行申请提前还款手续，出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足解押款，剩余部分由出卖人自筹。买受人应于签订本合同后 7 日内向居间方提供完整真实、合法、有效的全部购房资格审核资料。如买受人迟延提交购房资格审核资料，则构成违约，买受人应按日万分之五的标准向出卖人支付违约金。

买受人逾期提交超过15 日则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按总房价的 20%向出卖人支付违约金。出卖人应于房产解押手续完成后取得无抵押房本后 3 日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。如出卖人迟延不提交房源核验资料，则构成违约，出卖人应按日万分之五的标准向买受人支付违约金。出卖人逾期提交超过 15 日，则买受人有权解除合同，出卖人应按总房价的 20%向买受人支付违约金。

出卖方房屋核验通过后且买受人购房资格审核通过后7 日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应在 2017 年 5 月 11 日且房主收到全部定金后将该房屋交付给买受人。本合同履行过程中需要出卖人缴纳及需要买受人缴纳的税种税费均应由买受人缴纳。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日林悦芬向苏逸峰指定收款账户转入定金 100 万元，苏逸峰亦向林悦芬交付了一号房屋。

2017 年 7 月 21 日，林悦芬以其丈夫郭逸群（北京市居民）的名义按照本市户籍居民家庭申请购房资格核验，核验结果为：初步核验通过。2018 年 6 月左右，林悦芬与郭逸群离婚。2018 年 7 月，一号房屋上设立的抵押登记被解除。但此后，林悦芬与房屋出卖方发生争议，林悦芬未支付剩余购房款，双方未办理一号房屋网签及权属转移登记手续。2018 年 8 月 6 日，林悦芬向本院提出诉前财产保全申请，要求对本案诉争的一号房屋予以查封，后本院裁定查封了苏逸峰名下的一号房屋。

后2018 年 11 月 28 日，林悦芬又与北京市居民苏逸山登记结婚。2019 年 1 月 10 日左右，林悦芬以其丈夫苏逸山的名义按照本市户籍居民家庭申请购房资格核验，核验结果为：初步核验通过。2019 年 2 月 14 日，林悦芬诉至本院。审理中，刘雅英认可已经收到林悦芬支付的购房定金 100 万元。苏逸峰、刘雅英均同意协助林悦芬办理一号房屋的权属转移登记手续，但不同意支付违约金；林悦芬坚持要求被告支付违约金，并表示剩余购房款可在房屋过户时支付。

另，2017 年 5 月 11 日，刘雅英与苏逸峰签订承诺书，内容为：“本人刘雅英在 2015 年 9 月 22 日在房山区购买房屋一套，该房屋是由刘雅英实际出资购买，登记在苏逸峰名下，现在该房屋因刘雅英对外借款而处于抵押状态。苏逸峰及其配偶认可该房屋的实际所有权人为刘雅英，苏逸峰仅为名义上的所有权人，该房屋并不属于苏逸峰所有，也不是苏逸峰及其配偶的共同财产。现刘雅英作为房屋实际所有权人，准备出卖该房屋，苏逸峰无条件配合完成签订房屋买卖合同、办理解押手续、办理过户手续等工作。

刘雅英郑重承诺：该房屋出卖过程中产生的所有问题和法律责任全部由刘雅英承担，苏逸峰及其配偶无需承担任何责任。苏逸峰及其配偶可凭本承诺书对外免除一切责任。”林悦芬亦在该承诺书上签字。

裁判结果

一、被告苏逸峰、刘雅英于本判决生效后7 日内协助原告林悦芬办理位于北京市房山区一号房屋的产权转移登记过户手续；

二、原告林悦芬于本判决生效后7 日内向被告刘雅英支付剩余购房款 580000 元；

三、驳回原告林悦芬的其他诉讼请求。

房产律师点评

根据刘雅英与苏逸峰签订的承诺书，可以认定苏逸峰与刘雅英双方之间存在借名买房的合同关系，刘雅英借用苏逸峰名义出资购买房屋，故刘雅英为一号房屋的真实权利人。因此，苏逸峰在刘雅英的要求下与林悦芬在B 公司居间服务下签订的《存量房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。

刘雅英作为一号房屋的真实权利人，故苏逸峰与林悦芬签订《存量房屋买卖合同》中的房屋出卖人、甲方项下的合同权利应由刘雅英享有，合同义务应由刘雅英履行及督促苏逸峰履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，现诉争的房屋已经解除抵押，具备房屋过户条件，且苏逸峰、刘雅英均同意继续履行合同，故林悦芬要求苏逸峰、刘雅英继续履行合同并要求配合其进行房屋权属转移登记的诉讼请求，法院予以支持。

但林悦芬在诉争房屋过户时应支付剩余购房款58 万元。关于林悦芬要求苏逸峰、刘雅英支付违约金一节，双方于 2017 年 5 月 11 日签订的房屋买卖合同中约定：买受人应于签订合同后 7 日内向居间方提供完整真实、合法、有效的全部购房资格审核资料，买受人逾期提交超过 15 日则出卖人有权解除合同。故在买受人逾期提供完整真实、合法、有效的全部购房资格审核资料超过 15 日的情况下，出卖人具有合同解除权。

但审理中，林悦芬及第三人均未提供证据证实林悦芬提供的购房资格审核资料系在合同签订后7 日内提供，又鉴于林悦芬的第 1 次购房资格核验通过实际在 2017 年 7 月 21 日才完成，因此，应视为林悦芬已经逾期提供购房资格核验审核材料，已经违反合同约定，构成违约。由于买受人是否具有在京购房资格，是本案合同能否继续履行的前提条件，故刘雅英、苏逸峰在此情况下未于 2017 年 6 月 30 日前办理诉争房屋的解押并无不当。

但苏逸峰、刘雅英此后在林悦芬购房资格审核初步通过后，较长时间内仍未办理完成诉争房屋的解押，也违反了合同约定，已构成违约。因此，考虑双方在合同履行过程中，先后均有违约的情形，故对于林悦芬要求苏逸峰、刘雅英支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

一、合同履行需严格遵守约定

在本案中，买卖双方在签订《存量房屋买卖合同》后，均出现了未严格按照合同约定履行义务的情况。这提醒我们，在房屋交易中，双方应严格遵守合同约定，按时履行自己的义务。

对于出卖人来说，应按照约定的时间办理还款手续、解除房屋抵押，并提供真实有效的房源核验资料。对于买受人来说，应及时提供完整真实、合法、有效的购房资格审核资料，并按时支付购房款。任何一方的违约行为都可能导致合同纠纷，影响交易的顺利进行。

二、购房资格审核的重要性

本案中，买受人林悦芬的购房资格审核对合同的履行起到了关键作用。买受人是否具有购房资格是合同能否继续履行的前提条件。这提示我们，在房屋交易中，买受人应提前了解自己的购房资格，并在合同签订后及时提供购房资格审核资料。

同时，出卖人也应关注买受人的购房资格情况，避免因买受人不具备购房资格而导致合同无法履行。在签订合同前，双方可以对购房资格审核的时间和结果进行明确约定，以减少纠纷的发生。

三、借名买房的风险与责任

通过刘雅英与苏逸峰签订的承诺书，可以看出本案中存在借名买房的情况。借名买房存在一定的风险，如名义产权人反悔、实际出资人权益受损等。在借名买房时，双方应签订明确的书面协议，约定双方的权利义务和违约责任。

同时，在房屋交易中，实际权利人应确保名义产权人能够配合履行合同义务，避免因名义产权人的行为导致合同纠纷。在本案中，刘雅英作为实际权利人，应督促苏逸峰履行合同义务，以确保交易的顺利进行。

四、证据的保留与合同解释

在合同纠纷中，证据的保留至关重要。本案中，由于林悦芬及第三人均未提供证据证实其提供的购房资格审核资料系在合同签订后7 日内提供，导致法院认定林悦芬逾期提供购房资格核验审核材料，构成违约。

在房屋交易中，双方应保留好与合同履行相关的证据，如付款凭证、沟通记录、通知函等。同时，对于合同条款的解释应遵循诚实信用原则，避免因合同条款的模糊性而产生纠纷。如果对合同条款存在争议，可以通过协商、调解或诉讼等方式解决。

总之，本案为我们在房屋交易中提供了多方面的启示，包括严格遵守合同约定、重视购房资格审核、注意借名买房的风险、保留证据和合理解释合同条款等，以确保房屋交易的顺利进行，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！