万科是怎么把闸北豪宅搞成上海硬装之王的 | 雅宾利四期 中兴傲舍

万科是怎么把闸北豪宅搞成上海硬装之王的 | 雅宾利四期 中兴傲舍2015年的一天，半夜，万科上海投资部负责人打我电话，让我去公司帮他办一件很重要的事。

二话不说，马上出门，开车近30公里赶去七莘路。

原来是收购雅宾利的合同终于敲定了，第二天一早要到威海路报业集团大厦看着上置把合同上的公章全都盖好。

就这样，闸北第一豪宅，上置绿洲雅宾利，落入了万科的手中，而这也是万科第一次挺进上海内环。万科是怎么把闸北豪宅搞成上海硬装之王的 | 雅宾利四期 中兴傲舍

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万科团队接收雅宾利后，雅宾利三期直接原地起飞，雅宾利本身的牌子、调子、客户积累、产品定位都非常到位，加上当时的万科营销和物业战斗力爆表，提升装修、会所、景观之后的“万科翡翠雅宾利”很快就打开了局面，为雅宾利这个事实上的闸北第一豪宅注入了新的强劲动力。
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2016年，上海楼市大涨，雅宾利三期很快就涨到了8-10万/㎡，而当时黄浦湾也不过12万/㎡，可谓闸北南市各自一哥。

8月，一个无比炽热的夏天，融信在雅宾利三期南面豪掷110亿拿下了中国大陆有史以来楼板价最高的地王之王，名义楼板价超过10万/㎡，实际楼板价在12-14万/㎡区间（大量自持无法准确估值），对应的保本价在16-18万/㎡区间，卖到20万/㎡甚至20万/㎡以上才能赚钱。

几个月后，万科买下了融信中兴路地王50%的股份。

三天两头在电视里板着脸说不拿地王的万科，拿下了中国大陆的地王之王。

后来的事情，大家都知道了，中兴路一号至少亏掉万科20个亿，而这还只是账面上的亏损，中兴路一号的自持部份实际是无法准确估值、无法交易的“死亡资产”，资金成本同样无法准确计算，更不要说拿下地王项目后扑街对万科团队、万科商誉的巨大伤害，实际损失显然远远不止20个亿。

在中兴路一号亏掉几十个亿，又因为众所周知的原因被禁止在上海拿地后，万科把工作重点聚焦到了雅宾利四期，也就是整个雅宾利项目最难啃的一块硬骨头，但可能也是万科挽回中兴路一号等损失的希望所在。

雅宾利四期朝南面对中兴绿地，是整个雅宾利最好的一块地，因此从最初的规划开始就一直是沿着西藏北路造一栋220米高的超高层地标摩天大楼和一个8万㎡的大型商场，沿着公园造最后一期的楼王豪宅，把雅宾利打造成闸北第一豪宅，城中之城。

雅宾利四期西地块：商办，用地面积1.86万㎡，地上建筑面积13.74万㎡，容积率7.38
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雅宾利四期东地块：住宅，用地面积2.52万㎡，地上建筑面积5.7万㎡，容积率2.26

雅宾利四期地块整体：用地面积4.38万㎡，地上建筑面积19.44万㎡，容积率4.4，商办占比70.7%，住宅占比29.3%。

但是造商办不赚钱啊，怎么办，经过多年的努力，雅宾利四期的规划终于在2022年5月改成了：用地面积4.38万㎡，地上建筑面积25.2万㎡，容积率5.75，商办占比52.4%，住宅占比47.6%，绿地率不低于8%。

地上建筑面积：19.4万㎡→25.2万㎡，增加5.8万㎡

容积率：4.4→5.75，提高近30%

绿地率：不低于8%，雅宾利三期40%

商办地上建筑面积：13.74万㎡→13.2万㎡，减少5000多㎡

住宅地上建筑面积：5.7万㎡→近12万㎡，增加近6.3万㎡

这增加的近6.3万㎡住宅，按照13.3万/㎡的联动价计算，货值近84亿。

而这通过大幅提高容积率硬塞进雅宾利四期的近6.3万㎡住宅，导致了万科只能在2024年硬着头皮卖大量空间朝北+主卫没有窗+浪费大量走廊面积的长条房型，因为硬塞就只能塞成这样。

2017年，雅宾利三期“万科翡翠雅宾利”售价9-10万/㎡，黄浦湾售价12万/㎡。

2024年，雅宾利四期“万科中兴傲舍”备案均价12.86万/㎡，黄浦湾二手房成交价≥20万/㎡。

7年时间，雅宾利就这样从闸北第一豪宅，被万科搞成了上海硬塞之王。
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而“中兴傲舍”这个案名更是令人瞠目结舌。

百度百科：“舍”本义指房屋，古代还特指客舍。后来又引申为饲养家畜和家禽的房屋。

“舍”的金文字形像一个简易的房子。人住的房屋，有的是安家用的，有的只不过是暂时住一下。舍字就是为暂住的房子造的一个字。

跟家居不一样，意思是供过往客人暂时住宿的房子，即客舍，又叫客馆、旅馆、宾馆。后来以同音字社代替了舍，叫旅社。

成语“退避三舍”的舍，也和原义有关。春秋时每行军三十里，就要暂住一次。故把军行三十里称为一舍，也把军队住宿一夜称为一舍。

客舍的设施一般较通常的居室要简陋，故也把农村的房屋叫田舍、茅舍，并引申为谦称自己的家居为舍下、寒舍，也称自己家属中比自己辈分低下的亲属为舍弟、舍侄。

旅舍、馆舍、客舍之类，哪怕是宾馆，都不会久住，都是暂留的地方，在不长的时间里总会离开，故舍又引申为舍弃、放弃等意义。

这个名字到底是谁起的？

一家深圳公司为什么硬要把兴写成興？

英文名author还搞了个无厘头的谐音梗。

真的硬装到脚趾抠地。

▲这三栋楼比的是什么手势？

从上海第一个提出HOPSCA概念的城中之城，闸北第一豪宅，到上海硬塞之王、硬装之王，雅宾利这个项目很快就要全部开发完了，二十年，弹指一挥间，读书时在报纸杂志上看到的效果图虽已模糊，但当时的气派仍然记忆犹新。

9年前的那个半夜，如果知道雅宾利会被万科搞成上海硬塞之王、硬装之王，我一定不会接那个电话。

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