逆风领跑，冠军保利做对了这四件事！

2024上半年，保利依然是地产“长跑冠军”。

如今，地产周期调控已进入第4年，行业格局持续分化，就连TOP10头部房企也面临巨变。

然而，保利发展却表现出十足韧性，业绩排名稳居行业第一，市占率稳中有升。

上半年，保利发展实现销售金额1733.36亿，在32个核心城市进入市场前5，其中11个城市排名第一，以长期主义的高质量发展实现了逆风下的持续领跑。

值得一提的是，保利发展上半年现金余额高达1464亿，位居行业第一。

可以说预留了很大的安全边际和空间，属于跑在前列甚至还有余力的。

在涛哥看来，保利无疑是一位顶级长跑健将，他们能够在这场地产马拉松中稳健前行，最重要的是做对四件事：

1

方向对，战略聚焦高能级城市

房地产这场长跑中，行业周期动荡下，很多选手都在过程中逐渐掉队。

32年来，保利发展始终走在行业前列，因为他们总能前瞻洞悉市场趋势变化，率先调整战略布局，“方向对”才能够保持领先身位。

早在2017年，时任公司总经理的刘平，就在年会上提出“适度杠杆”策略，严控负债；同年保利白皮书中率先提出房地产将进入“总量峰值”时代。

所以，保利发展实际上是行业内最早预判到到高杠杆隐患及规模拐点的公司，提前5年开始调整方向，降杠杆并聚焦核心城市，从而实现弯道超车。

上半年，保利发展实现了1733.36亿销售额，不仅稳居行业第一，并且从更深的层次去看，你会发现他们的业绩质量更高了——

首先，销售权益占比创新高

上半年其权益销售金额达到1330亿，权益占比77%，大幅提升9个百分点，意味着业绩含金量更高，“合作杠杆”降低。

其次，核心城市市占率提升

上半年整体市占率3.68%，38个核心城市市占率达7.1%，均创历史新高，意味着在核心城市的竞争力更强了。

值得一提的是，上半年保利发展在38个核心城市中，有32个城市排名前5，在众多城市成为购房者青睐的选择。

同时，在11个城市排名第一，8个城市市占率突破15%，相当于7个购房者中就有1个是买了保利的房子。

第三，很善于把握市场机会

今年二季度，结合各地政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口期，保利加大推货，二季度推货1254亿，销售1104亿，环比一季度增长75%，领跑市场。

这说明未来一旦市场有触底复苏，保利也很可能是再起跑加速最快的那一个。

同时，土地结构也继续优化

上半年拓展项目12个，都集中在38个核心城市，特别是在7月，其先后取得上海杨浦、北京海淀两块高价值土地，继续重仓一线城市。

你会发现，保利不仅有超强前瞻性，行业寒冬来临前就调整布局方向，聚焦核心城市；同时还拥有超强战斗力，能迅速抓住市场机遇实现持续领跑。

2

步伐稳，财务稳健高质量经营

方向正确，接下来要看能否跑的长久、跑的稳健，而不是冲一把就泄气。

32年来，保利发展始终稳健前行，关键在于其长期保持审慎克制的财务管理。

在地产高歌猛进的那几年，保利因为不愿意加杠杆跑马圈地，也曾被同行们认为“过于保守”，直到后来行业风险暴露，人们才意识到，跑的久比跑得快重要。

今年上半年，保利发展抢抓财务回款，回笼金额达1466亿，期末现金余额高达1464亿，占总资产比重超过10%。

涛哥看了下，在所有的头部房企之中，上半年保利的回款和在手现金是最多的，同期很多房企现金余额都有明显下降，保利的在手现金长期保持1400亿以上。

这可能说明，相比其他房企，保利在业绩领先的同时，有更严格的安全线，始终保留充沛的现金储备。

这样即使市场进一步往下探，保利也拥有行业领先的安全垫，而如果市场复苏，保利则更有资源抄底。

现金保持充裕的同时，保利持续优化债务结构，短债占比下降，长债占比上升，不仅债务结构更合理，成本也不断下降。

上半年保利新增融资成本仅2.93%，历史性的降至3%以下，为行业最低区间。

大家想想日常贷款的成本，再看看保利这不到3个点的新增融资成本，你就知道这是多么强大的优势，这也是保利长期稳健的底气之一。

当然，保利能获得如此低的融资成本，不仅仅是因为央企身份，主要还是因为其稳健领跑的市场地位，及良好的财务安全性。

上半年，保利发展三道红线稳居绿档，融资渠道畅通，财务底盘非常坚实。

正因为长期审慎克制的财务管理体制，使保利在应对行业变化时游刃有余。

3

调整快，产品引领高品质时代

马拉松过程中，常会遇到天气变化，这就要求跑者能快速调整状态，避免掉队。

保利发展近年最大的变化是产品端，5前年聊起保利，通常认为其偏向于刚需和改善，今年再看保利，已是各大产品力榜的头部常客。

2023年，保利发展董事长刘平率先提出：中国房地产行业已进入高质量发展的品质时代。

实际上从2022年开始，保利发展就借鉴酒店、汽车的产品系逻辑，从人文主义出发，重构“天悦和”三大产品系，并在2023年正式发布。

“天”字系突出经典传承，“悦”字系强化东方风骨，“和”字系重视都市烟火，满足各类客群对高端配置、文化格调、环境性能等不同的产品偏好。

去年，新产品系列在全国铺开后，很快引起市场关注和认可，如广州保利天瑞、佛山保利灯湖天珺、宁波保利海晏天珺、上海保利海上瑧悦、苏州保利琅悦等产品面市时都引起轰动。

一大批全新作品，刷新了人们对保利产品的印象，让市场看到了保利在品质时代产品进阶的决心和落地实践。

2023年至今，保利新获取项目中，75%的项目已经是新产品系列，不少都取得突出业绩。上半年北京星宸和煦、西安天瓒、天津西棠和煦二期等项目实现开盘热销，成为所在城市购房者认可的优质作品。

并且涛哥发现，保利在产品端是属于体系化、系统化的革新——

从“人文社区”产品理念和六大产品内核，到“天悦和”三大产品系与十二大子品牌，匹配对应的产品标准、成本适配、乃至服务体系。

正是通过这样一场自上而下的产品体系革新，使保利产品力全面升级，综合产品力晋级行业前三，赢得市场和客户的尊重与认可。

4

毅力强，团队保持高斗志前行

长跑到了中后期，更加考验跑者坚持的毅力与夺冠的斗志。

保利发展最宝贵的资产就是传承“军旅文化”使命必达的意志，以及长期稳定且拼搏奋斗的团队精神。

今年以来，涛哥跟很多房企交流，发现在行业长期低谷，市场竞争激烈的当下，不少公司团队都显出疲惫和低落，但保利发展的团队却斗志昂扬。

在广州，他们始终力争夺冠，上半年拿下广州权益金额TOP1；

在北京，他们不断逆势向上，上半年进入北京权益金额TOP4，同比提升5位；

在上海，他们保持竞争意识，上半年稳居上海销售金额TOP5，勇夺重磅地块；

你会发现，保利团队在面对各种竞争环境时，始终保持积极向上的状态，在每个城市都在力争上游。

同时在近年行业深度调整中，保利发展不仅业绩领先，团队也是行业最稳之一。

当其他房企都纷纷调整组织架构，团队也受到影响和冲击的时候，保利长期坚持的两级架构不仅不用变，还成为同行学习效仿的对象。

这更能反映保利管理体系的成熟完善，组织与团队稳定也使他们能更加沉着聚焦的应对行业挑战，团结一致争取胜利。

长期以来自上而下的军旅文化作风、精简高效的组织架构、勇于拼搏奋斗且团结稳定的团队，为保利逆风引领提供强有力的组织保障。

总 结

保利做的每一件事，看起来容易，要长期做好很难。

在同行都去三四线城市跑马圈地的时候，保利顶住诱惑提前向一二线聚焦；

在很多国企都开始加杠杆扩规模的时候，保利始终坚持财务审慎和安全性；

在市场以刚需为核心的时候，保利服务最广大的购房群体，而市场进入品质时代之后，他们又快速进阶产品满足改善性需求；

在行业一会扩编一会收缩的时候，保利则始终保持组织高效和团队稳定。

正如保利发展董事长刘平所认为：“行业最坏的时候已经过去”，经历周期巨变，率先完成姿态调整的保利，已经跑入更从容的阶段。

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