回报率超10%！成都“老破小”杀疯了！

来源：成都淘房志

撰文：齐麟

之前就谈过，成都当前一些老旧二手真的火起来了，有的买家甚至一次就拿下数套低价二手！

难道真是因为价格低，入手成本低，所以大家追着买吗？

答案可能不是这么简单！

淘房君认为，当前成都乃至全国，一些老旧二手甚至公寓突然悄悄火起来的根本原因：

是部分项目的租金回报率，真的太香了！！

• 今年7月，四大行集体官宣下调存款利率，5年期整存整取定期存款挂牌利率仅1.8%，3年期以下就更低了！
• 
  
• 同样在7月，LPR正式官宣，成都首套房商贷利率3.25%，达到历史新低。

存款利率下调，房贷利率跟着下调，这意味着当前不少二手的租金回报是要大过银行定期！

淘房君就发现，当前成都不少二手，就存在这样的情况！

比如，位于新都的龙湖听蓝时光，最近90天平均成交单价7800/㎡，33㎡的套一总价25万左右，最低首付37500元，30年等额本息的月供仅924元。

项目近期成交情况

根据目前小区出租的情况来看，精装套一整租的价格在1300-1500元之间，即便除开月供，每个月还有超300-500的净利润！

租金回报率超过6%！

房源出租情况 图源贝壳

如果你再计算你将钱存定期的利息，按照当前这个利率来看，是远不如出租的收益来得高！

这还是有点香哦！

不过，通过淘房君的观察，这类租金回报率比较高的房源大多都位于一些非核心板块！

主要原因还是，只有非核心的区域，它的成交单价和总价才不会拉的太高，但租金却也不会太低！

这可能就是成都乃至全国当前老旧小区卖的这么好的原因之一！

01

最高回报率超10%

成都老旧有点香！

除了像前文提到的二圈层项目，它因为位置原因回报率较高之外，像在主城一些核心板块也有类似的项目！

高新南：好莱坞商业广场，租金回报率5-6%！

好莱坞商业广场，最近小区的成交单价在7000元/㎡左右，50㎡的套一总价35万左右，最低首付52500元，30年等额本息的月供仅1300。

项目近期成交情况

根据目前小区出租的情况来看，精装套一整租的价格在1500-1800元之间，除开月供，每个月还有超200-500的净利润！

租金回报率5%-6%！

房源出租情况 图源贝壳

要知道，这可是在高新南，不同于二圈层的项目，像高新南的二手，即便是不租了，后期出手也要方便得多！

锦江区：环球汇蔚然，租金回报率超10%！

锦江区的环球汇蔚然，最近小区的成交单价在11000元/㎡左右，33㎡的套一总价37万左右，最低首付55500元，30年等额本息的月供仅1368。

项目近期成交情况

根据目前小区出租的情况来看，精装套一整租的价格在3100-4000元之间，除开月供，每个月还有接近2000的净利润！

租金回报率甚至超过10%！！

房源出租情况 图源贝壳

这就是攀成钢的含金量吗！

武侯区：观南上域，租金回报率2.8%！

武侯区的观南上域，最近小区的成交单价在20000元/㎡左右，79㎡的套二总价169万左右，最低首付250000元，30年等额本息的月供6250左右。

项目近期成交情况

根据目前小区出租的情况来看，精装套二整租的价格在4000元左右！

与之前小户型不一样，因为该项目的单价和总价较高，他的租金是不足以抵掉月供的。

小区79㎡的套二租金回报率在2.8左右，同样超过了存款利率。

房源出租情况 图源贝壳

不同于少部分小户型、低总价、高租金的项目，像观南上域这样的项目，更符合目前成都大多老旧的情况！

但即便是，总价和月供偏高，租金不足以弥补月供，但租金回报率依然超过了四大行的定期！

并且，这类房源相比低总价、小户型的套一来讲，他们房型更加科学，面积适中，后期出手更加便捷！

02

成都的“老破小”

卖的有点好！

之前淘房君就提到过，前段时间有博主在社交平台上称:一口气在成都买了9套老旧二手！

不得不说，老旧作为成都二手市场一个重要的存在，一直以来都被不少人所忽视。

要论配套，不少老旧的配套都十分便捷，学校、地铁、商要啥有啥。

7月，成都有成交记录的二手房小区，共有超5000个，成交量总计约1.7万套。

这其中，建成年代在2000年及之前的小区数量多达1856个，占比约34.87%，成交总量3597套，占比约20.58%。

从成交结构上看，以老破小为代表的小户型二手房，也确实是市场主流。

据成都住建公开数据，2023年，全市二手房套均成交面积约95.7㎡，2022年这一数据是94.3㎡，2021年是95.7㎡，均在百平以内。

图源成都房小团小程序

而从年龄层次来看，全国购房群体确实也呈现出愈发年轻化的趋势。

中指研究院此前公布的报告显示，最近半年，23-27岁的年轻人，购房人数占比从15%提升至19%。

也就是讲，当前在购买力不足的年轻人群体中，入手老旧二手已经成为了一个趋势。

03

老旧小区

该怎么买？

在当前市场中，成都乃至全国都有不少老旧小区的性价比很高，但同时也要注意不是所有老旧都有如此高的回报率。

并且相较于公寓，老旧弥补了不少公寓的缺点，也是当前能成为市场上的“香饽饽”重要原因之一！

比如公寓的产权40年、首付高利率高最多贷10年、商水商电每层户数多、不能落户读公办等等。

这些缺点，老旧小区统统没有！

当然，当下有些公寓性价比高，预期回报率高，在没有优秀投资品的情况下，不失为一种选择。

所以，就目前情况来看，淘房君针对老旧二手的看法，可供大家参考！

1.尽量能靠近核心板块。

虽然位于核心板块的老旧价格可能会上去，且回报率没这么香，但尽量能靠近还是靠近，关系到后期的出手！

靠近核心板块，能够依附一些配套是最好的，既保证了入手的价格，也能快速出租！

2.周边人气要足。

就算你配套差点，但是周边只要人气足，就不会愁不能出租！

千万不能跑到一些新板块、新区去，就算入手价格再低，也是捡了芝麻丢了西瓜！

你认为呢？