把脉香港楼市：“撤辣”半年后 高歌猛进或寒冬在前？

2024年2月28日，香港特区政府宣布全面撤销实施多年的抑楼市“辣招”至今已有半年。

“撤辣”一度刺激交投回升，更吸引内地资金入市，然而近期气氛迅速降温：到6月，“撤辣”后的楼价升幅已全部“蒸发”；7月的最新私楼售价跌至近8年新低。不过根据国际调查机构Demographia报告，香港已连续14年稳踞全球房价最难负担城市之榜首。

开埠181年来，香港地产市场潮起潮落，见证着东方之珠光芒四射的传奇历史。它为这个城市创造了巨大财富，但也成了许多民众的生活枷锁和沉重负担。

本期皇牌大放送《广厦千万间——香港地产百年史话》将从开埠初期，香港土地制度的确立开始，讲述香港地产业的百年发展历史，探究香港如何一步步变得寸土寸金。

开埠之初：只租不卖的土地制度

在香港的心脏地带中环，有一座华丽的哥特式教堂，静卧在闹市之间。它落成于1849年，是香港现存最古老的西式教堂，名叫“圣约翰座堂”。这座建筑物之所以特别，因为它脚下的土地，是香港唯一一块所有权不属于官方的土地。

圣约翰座堂

在1841年之前，大清王朝统治下的香港，跟全国其他地方一样，实行土地私有制。随着满清政府割让香港予英国，香港的地权制度从此发生根本性的改变。英治时期，香港所有土地都属于英国皇室，并称为官地（Crown land）。唯独圣约翰座堂，属自用地（Freehold），当年由英王送赠予圣公会的坎特伯雷大主教。

常听说政府“卖地”，实际不是把土地永久出售，只是以租出或其他方式批出使用权，期限一到便要收归政府。拍卖的只是土地使用权，而非所有权。所以港英政府不是卖地，而是租地。但是土地使用权可以自由转让。

每份土地租约里都会写明“你只能用这块土地做什么”。与此同时，一套与地产相关的税收制度也逐步建立，包括卖地收入、地租、差饷和物业税。房地产成为港府的最大财政收入来源，为香港的低税制奠定了基础。

“我想当时港英政府看到卖地也有这么多钱，就维持一个低的税率，一路就因利乘便。”邹广荣说道，他是香港大学房地产及建设系讲座教授。

1872年的香港

随着城市发展和人口增加，香港土地供应日益紧张。19世纪中期起，一系列填海工程陆续展开。“当时填海的时候，沿岸的业主有份出资，填完之后，他们有权以某个价格买前面那块地。所以当时填海应该不是政府出资的，是沿岸的业主有份出资的。”邹广荣说道。

以英资为主的洋行，通过买地和出资填海取得了相当多的土地。但是在二战之前，香港的洋行主要从事贸易或工业，基本上不涉足房地产。

1947年第二次国共战争爆发，内地大量人口涌入香港。人口急剧增加导致香港一房难求。当时香港的住宅楼宇，一般只有三到四层，最高五层。尽管市场需求巨大，但住宅买卖并不活跃，原因就是当时香港楼宇的买卖方式是整栋卖，大部分人都买不起楼。这种传统的房地产经营方式，与战后香港社会经济的发展严重脱节。于是，一场房地产革命悄然兴起。

公屋制度：大火之下的革命

在1950年代，香港的居住问题严峻，许多人选择居住在“寮屋”里，这是指临时搭建的简易房屋，是非法占用官地，建非法的楼宇。

起初，寮屋搭建在市区附近的空地，但很快就沿着山坡向四处蔓延，形成一个个密集的木屋区。木屋区的供电、排水、卫生条件，以及治安情况都很差，安全隐患严重。

1953年12月25日夜晚，石硖尾木屋区发生大火，造成3死51伤。之后一年之内，其他木屋区又先后发生五场大火，4.2万人丧失家园。

1950年代 市区附近密集的寮屋区

为了安置灾民，港英政府收回灾区的土地，用来兴建徙置屋，就在当年，第一批徙置屋在石硖尾村落成，为5.4万灾民提供了住所。在兴建徙置区的同时，港府设立“屋宇建设委员会”，负责统筹兴建廉租屋。

“廉租屋是给一点稍微收入比较高一些的，譬如白领或一些工厂的技工。”叶毅明说道。他是香港城市大学公共政策学系房屋与都市研究教授。

进入1960年代，由于移民和偷渡者大量涌入，香港人口持续快速增长，香港的房屋供不应求，木屋区仍在蔓延，木屋居民人数继续攀升。港府不得不多管齐下，增加房屋供应。

“它的第一波其实不是公屋，它的第一波其实是放宽了我们所谓地积的比率，使得那些房屋就可以建高一些，所以你看见了五十年代底，六十年代初，建的楼房就已经是比较高。”叶毅明说道。

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石硖尾徒置区

1964年，港府发表房屋政策的白皮书，宣布要在10年内建成190万个徙置单位和29万个廉租屋，并放宽入住徙置屋的资格，标志着香港公屋政策的形成。

但就在此时，由于港府放宽租务管制，拆卸旧楼重建变得容易，香港地产商过度投机，引爆了一场地产业和银行业的危机。1967年5月，香港爆发了一场规模空前的“反英抗暴”运动。

王于渐是香港经济学家，他认为运动之后，当时政府就开始重新思考整个房屋政策，开始建立大规模的公营房屋政策。香港房屋市场里面差不多一半是政府建的公营楼，一半是私营楼，造成了香港现在的局面。

在1967年的危机中，香港一批有眼光的新兴地产商，准确把握住时机，大量吸纳被贱卖的地产物业，从而奠定了日后在地产市场大展鸿图的基础，将香港的房地产业推向了鼎盛的新时代。

私楼市场：华资发展商的崛起

开埠以来，直到1980年代，香港的经济命脉，包括银行、保险、商业地产和公共事业，几乎都控制在英资财团的手中，但他们主要兴建商业楼宇，较少介入住宅市场，因此为华资地产商的发展腾出了一片天地。1969年到1972年香港股市进入狂热期，几大华资地产商借此机遇纷纷上市。

1970年代，香港经济迅速起飞，成为“亚洲四小龙”之一，社会日渐富裕，人口持续快速增加。“这些华资地产商就利用几个地产的低潮就投了很多土地，乘着这个大浪，就壮大得很快，但英资就没有做到。”邹广荣说道。

1978年底，中国内地掀起改革开放的大潮。作为连接内地与世界的桥梁和窗口，香港迎来了空前的发展机遇。地产商大举投资兴建各类楼宇。长江实业的李嘉诚、新鸿基的郭德胜、新世界的郑裕彤、恒基兆业的李兆基，崛起成为香港地产界“四大天王”。

香港地产“四大天王”

“他们有一些共通之处，就是比如说长和、长江李嘉诚，他是并购了一些外资公司，新鸿基也有一些，恒基也有，将很多这些外资企业本来拥有的，比如货舱或者电厂的用地，腾出来建楼。通过这些方法，很快成为香港地产界举足轻重的公司。”刘智鹏说道，他是香港岭南大学历史系教授。

上世纪八十年代初，香港地产泡沫不断膨胀，香港前途问题也开始浮现。1982年9月，英国首相撒切尔夫人访问北京，与邓小平讨论香港前途问题。不久后，中国政府宣布将在1997年收回香港。消息传出，不少英资开发商减少了在香港的投资，高处不胜寒的香港股市和楼市，应声回落。

在部分英资财团选择淡出香港之际，香港的华资地产商却逆市而上。“他们对于香港的地产都是很有信心，因为他们看到人口增长很快，所以他们就不怕在地产低潮时人弃我取。”邹广荣认为。

市场对「一国两制」有信心，楼价大升

1984年12月，中英在北京签署关于香港问题的《中英联合声明》，香港进入了回归的过渡期。中国政府承诺，香港实行“一国两制”且50年不变。随着香港前途明朗化，房地产市场也进入了长达十多年的兴盛周期。

回归之后：地产市场的起落

在1997年香港回归后，第一任特首董建华着手开始解决房屋问题，提出未来每年新建房屋不少于八万五千个，也就是著名的“八万五”计划。他计划每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个，十年之内全港七成人可以拥有居所，轮候公屋时间缩短至三年。

然而这项计划生不逢时，遇到了亚洲金融风暴。据政府差估署资料，香港的楼价指数从1997年7月的167.2点，下跌至2003年7月的58.4点，跌幅达七成。

为了挽救楼市，时任房屋及规划地政局局长的孙明扬，宣布了一系列政策限制土地房屋供应，加上中国内地开放居民赴港澳“自由行”，2003年下半年，香港经济复苏，房地产市场触底回升。

2008年金融海啸之后，全球量化宽松，大量热钱涌入香港楼市；与此同时，香港的房屋供应却大幅减少，刺激楼价急升，单是2009年便升了两成多。从2008年到2021年，香港的私人住宅售价指数，从120.1大幅上升到392.7。换句话说，13年间，香港的楼价上升了约2.3倍。随着楼价和房租大幅飙升，香港市民生活负担日益沉重。

从2010年起，特区政府陆续推出楼市“辣招”，旨在抑制以投资为目的的短期炒卖行为。

不过近几年，在美国加息等多重因素影响下，香港楼市面临压力，而社会各界呼吁“减辣”甚至“撤辣”的声音不断。

2024年2月28日，新一份香港财政预算案宣布全面“撤辣”：包括针对本地居民买房后很快转售而征收的额外印花税，针对非本地居民征收的曾高30%、后调整为15%的两种印花税全部撤销。楼市反应热烈，3月新楼成交按月达到4200宗，创1998年后新高。不过后继乏力，半年后楼价不升反跌。

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一百多年来，香港地产业的发展，见证了东方之珠从小渔村发展成大都会的非凡历程，为这座城市创造了巨大财富，也成了许多民众的生活枷锁和沉重负担。百年沧桑，日新月异。在《维护国家安全条例》正式生效后，香港将全力聚焦发展经济、改善民生。切实解决长期困扰着香港居民的住房难问题，已经迎来前所未遇的新契机。