借名购买自住型商品房，出资人要求过户，法院因不符合政策驳回

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告王宇飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告林晓配合我将北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户到我名下；2.判令第三人配合我办理公积金贷款一次性结清手续，并配合解除该房屋的抵押权登记；3.要求被告立即归还涉案房屋。

事实与理由：我与被告系亲戚关系，我的妻子苏悦丹是被告的姑姑。2014年初，我和被告均申请了由北京瑞丰公司开发自住型商品房项目，经过审核，我通过核验且为优先家庭，经过摇号后，被告的选房顺序在先，但却因资金问题无力购房，考虑到被告的选房顺序在先，可以挑选好一点的户型，放弃可惜，故经与被告协商，由我借用被告的名义选房、购房，所有房款、税金及费用均由我承担，交房后由我居住，不动产登记证书下来后由被告配合过户。

后，我以被告的名义与开发商签订的商品房认购书、商品房预售合同等，并交纳了首付款、定金并按月偿还贷款，一直还款到2018年11月，后被告注销了还款账户，我无法再继续还款。2016年3月30日，我接到入住通知书，带着被告一起办理了入住手续，随后我正式入住。2016年5月，我与中介公司签订了租赁合同，将房屋委托中介装修并出租，中介向我妻子苏悦丹支付租金。后，苏悦丹家中因继承产生纠纷，被告不再认可存在借名买卖的事实，故为维护我的权益，现提起诉讼。

被告辩称

不同意原告的诉讼请求。我与原告不存在借名买房的合同关系，我是为了自住及结婚而购买的涉案房屋。原告苏悦丹在通州已有一套住房，原告不符合购买自住型商品房的购房资格。涉案房屋是政策性住房，不能借名买卖，若判决过户，可能会损害公共利益及造成他人效仿，政策性住房的保障性功能将无法实现。

法院查明

原告之妻苏悦丹系被告姑姑。2016年6月27日，原告向被告转账10万元。2014年6月30日，被告与北京瑞丰公司签订《北京市商品房认购书》，约定，被告认购涉案房屋，认购人应当向出卖人支付认购定金10万元。被告向北京瑞丰公司支付了10万元定金。2014年8月1日，被告与北京瑞丰公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由被告购买涉案房屋，该房屋为自住型商品房，总房款1426040元。合同签订当日，买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余额62.6040万元，银行贷款80万元。

2014年8月9日，苏悦丹向被告转账90万元。2014年8月10日，被告与北京瑞丰公司签订《关于改变公积金贷款的补充协议》，约定买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余额99.604万元（含定金），贷款43万元。2014年8月10日，被告向北京瑞丰公司付款8906040元。2015年6月15日，被告与第三人签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定被告借款43万元，借款期限半年，每月最低还款2688元。

后，被告偿还贷款的银行卡在原告手中持有，原告每月向此卡中转账用于偿还贷款。2016年3月29日，原告向被告转账30000元。2016年3月30日，北京瑞丰公司向被告交付了涉案房屋，被告向北京瑞丰公司支付了契税、公共维修基金等费用共计27855元。2016年5月8日，苏悦丹以被告的名义将房屋出租，并收取房屋租金。2018年底被告将涉案房屋收回，现涉案房屋由被告控制。2017年9月25日，被告取得涉案房屋不动产产权证，第三人2018年1月23日获得涉案房屋抵押权。2018年2月，被告将不动产产权证书从第三人处取回。

现涉案房屋所签买卖合同、贷款合同、购房款发票等原件均在原告手中持有。

庭审中，原告主张与被告系借名买房合同关系，并主张原告亦具有购买自住型商品房的资格并参加了摇号，被告摇号中签后，无钱购买房屋，便主动找到原告，原告未再继续参加摇号。被告则否认与原告存在借名买房合同关系，并称原告向其的转账均为借款。

裁判结果

驳回原告的全部诉讼请求。

房产律师点评

关于原、被告是否存在借名买房的合同关系，根据原告提交的证据，被告支付的首付款以及前期贷款均来源于原告，且在房屋交付后房屋一度由原告进行管理、出租并收取房租，再结合买卖合同、贷款合同、房款发票、还贷银行卡等均在原告手中持有的情况，法院采信原告关于与被告存在借名买房合同关系的主张。被告并未对相关合同、还贷款的银行卡在原告手中持有以及原告收取房租等作出合理解释，被告主张双方系借款关系，法院不予采信。

关于借名买房合同能否继续履行，涉案房屋为自住型商品房，属于政策性保障住房。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。

借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，虽然原告主张其具有购买自住型商品房的资格，但按其自述，其优先利用被告的资格购买涉案房屋，亦损害了其他购房者的合法权益，影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，借名买房协议应当认定为无效。故法院对于原告主张被告继续履行借名买房合同的诉请不予支持。双方可就合同无效的后果另行主张权利。

办案心得

一、政策性保障住房借名买房风险高

政策性保障住房，如自住型商品房，其设立目的是为了保障中低收入城镇居民家庭的住房困难。借名购买此类房屋存在极大风险，在本案中，尽管法院认定双方存在借名买房合同关系，但由于涉案房屋为政策性保障住房，借名买房行为损害了其他符合购买资格家庭的合法权益，最终被认定为无效。这提醒人们，对于政策性保障住房，应严格遵守相关规定，不得进行借名买房等违规行为，否则可能面临合同无效、权益无法保障等后果。

二、明确合同性质与效力的重要性

在房产交易中，尤其是涉及特殊性质的房屋时，必须明确合同的性质和效力。本案中，借名买房协议因违反政策规定而被认定无效，这表明当事人在签订合同前，应充分了解相关法律法规和政策，评估合同的合法性和可行性。同时，对于合同的履行可能带来的后果，也应进行全面的考虑和风险评估。

三、证据的收集与保存至关重要

虽然在本案中，原告提供的证据使得法院采信了双方存在借名买房合同关系，但最终合同仍被认定无效。这说明，即使有证据支持合同关系的存在，也不能保证合同的有效性。然而，证据的收集与保存仍然非常重要。在房产交易及纠纷解决过程中，当事人应妥善保留各种证据，如付款凭证、合同文件、通信记录等，以便在需要时能够为自己的主张提供有力支持。

四、纠纷解决应寻求合法途径

当房产交易出现纠纷时，当事人应通过合法途径解决。在本案中，原告选择通过诉讼的方式解决与被告的争议，但由于借名买房行为的违法性，其诉讼请求未得到支持。在纠纷发生时，当事人应冷静对待，及时咨询专业律师，了解自己的权利和义务，选择最适合的纠纷解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等，以维护自己的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！