借名买房，因出名人不愿意过户给我，无奈起诉强制过户最终胜诉

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李明贤向本院提出诉讼请求：1、确认李明贤与王瑞祥于 2013 年 3 月 20 日签订的《借名购房协议》有效；2、王瑞祥、孙晓娟协助我办理丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）转移登记；3、诉讼费用由王瑞祥承担。

事实和理由：李明贤与王瑞祥系表兄弟关系，孙晓娟系王瑞祥之妻。2013 年 3 月 20 日，因我个人原因，我与王瑞祥签订《借名购房协议》，约定借王瑞祥名义购买一号房屋。2013 年 3 月 24 日，王瑞祥以其名义与朱晓曦签订《北京市存量房屋买卖合同》，王瑞祥购买一号房屋，价款 2900000 元。后，该房屋登记在王瑞祥名下，但一直由我使用。现我已具备取得房屋所有权的条件，故诉至法院提出上述诉讼请求。

被告辩称

被告王瑞祥辩称，我同意李明贤的诉讼请求。

第三人孙晓娟述称：不同意李明贤的诉讼请求。1、《借名买房协议》是编造的，是为了损害孙晓娟的利益，此次诉讼前孙晓娟与王瑞祥正在进行离婚诉讼；2、王瑞祥没有必要借名买房，也没有证据证明房款是李明贤给付；3、李明贤并不在房屋内居住，李明贤持有的房屋档案材料均是王瑞祥为配合本次诉讼交给李明贤的。

法院查明

张慧珍系李明贤的祖母、王瑞祥的外祖母。薛晓芳与李明贤系母子关系，李明贤与林晓丽系夫妻关系。王瑞祥与孙晓娟系夫妻关系，二人于2010 年结婚。

2013 年 3 月 20 日，李明贤（甲方）与王瑞祥（乙方）签订《借名购房协议》，李明贤以王瑞祥名义购买一号房屋。协议第十条约定“甲方有权在可以办理过户手续情况下随时将以乙方名义购买的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）内予以协助甲方办理相应的过户手续。办理完过户手续时本合同终止”。

2013 年 3 月 24 日，朱晓曦（出卖人）与王瑞祥（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，王瑞祥购买一号房屋，价款 2900000 元。该合同上载明的买受人王瑞祥的联系方式是李明贤的手机号码。

2013 年 4 月 1 日，王瑞祥取得一号房屋所有权。

2018 年 5 月，王瑞祥诉至法院要求离婚，后撤回起诉。

李明贤主张依据《借名购房协议》第十条，现李明贤已具备转移登记条件，故要求确认协议有效，王瑞祥、孙晓娟协助办理一号房屋所有权转移登记。王瑞祥同意李明贤的诉讼请求。孙晓娟对上述诉讼请求不予认可。

孙晓娟主张一号房屋是王瑞祥与孙晓娟的共同财产，与李明贤无关。《借名购房协议》系后补，是李明贤与王瑞祥恶意串通损害孙晓娟的利益，理由是协议上王瑞祥的联系电话系2014 年才开始使用。李明贤与王瑞祥称该电话系诉讼前为便于诉讼后填写，但协议确为 2013 年签订。

关于购房款支付情况：李明贤称一号房屋购房款全部系由其支付，具体包括：2013 年 3 月 24 日李明贤给付朱晓曦定金 50000 元（其中 28000 元通过转账方式支付给代理人朱晓亮，剩余部分现金给付）；2013 年 3 月 24 日，薛晓芳给付中介费 78300 元（其中 58300 元通过转账方式支付，剩余部分系向王瑞祥借款现金支付）；2013 年 3 月 26 日，张慧珍转账给王瑞祥 1310000 元；2013 年 3 月 27 日，薛晓芳转账给王瑞祥 350000 元（其中 330000 元系房款，剩余 20000 元用于归还之前借款）；2013 年 3 月 29 日，王瑞祥转账 1640080 元至北京 K 公司账户；2013 年 3 月 29 日，林晓丽转出 300080 元。2013 年 3 月 29 日，李明贤转出 900080 元；尾款 10000 元，李明贤现金支付，没有收条。

李明贤对上述主张提交银行转账记录、张慧珍视频、薛晓芳、林晓丽证人证言等证据予以佐证。经核对，转账记录可以佐证转账数额。张慧珍在视频中称出资1310000 元用于李明贤借王瑞祥名义购房。薛晓芳、林晓丽到庭均称转账的款项系用于李明贤借名购买一号房屋。王瑞祥对李明贤所述不持异议。孙晓娟对上述证据不予认可，坚持认为一号房屋是王瑞祥与孙晓娟共同出资购买。

孙晓娟对李明贤所述及证据提出异议：1、部分转账记录系伪造；2、张慧珍在视频中称款项系购房款而转账记录备注为借款，明显矛盾；3、因林晓丽、薛晓芳与李明贤有利害关系，故证言不应予以采信。经本院释明，孙晓娟无法提交其与王瑞祥出资购房的证据。庭审中，本院前往银行进行调查，银行称本案涉及的王瑞祥转出的 1640080 元、林晓丽转出的 300080 元、李明贤转出的 900080 元均转入了北京 K 公司在银行的监管账户。

关于房屋使用情况：李明贤称签订《借名购房协议》后，居住在一号房屋内并出资对房屋进行了装修，李明贤对此提交装修合同、物业费、供暖费票据等证据予以佐证。经核对，物业费、供暖费票据上部分写有李明贤交纳，部分没有注明交款人。王瑞祥对上述主张亦不持异议。

孙晓娟称《北京市存量房屋买卖合同》约定了装修款为1200000 元，故该房屋根本无需装修，李明贤仅是对房屋进行了简单装修，添置了部分家具。孙晓娟称李明贤仅是经其同意暂住在该房屋一段时间，后来就搬走了，亦不认可物业费、供暖费由李明贤交纳。庭审中，本院询问孙晓娟为什么由李明贤对房屋进行装修，孙晓娟称无法回答这个问题；本院询问孙晓娟是否持有一号房屋钥匙，孙晓娟称没有。

关于房屋相关材料持有情况：李明贤庭审中提交了房屋所有权证书、购房合同、缴税凭证、银行刷卡单等文件原件。孙晓娟称上述材料本由王瑞祥与孙晓娟保管，但丁瑞祥为了此次诉讼将上述材料交给了李明贤。本院询问孙晓娟为什么由李明贤支付相关税费，孙晓娟称不清楚，是王瑞祥办理的相关事宜。

关于借名购房的理由：李明贤称因李明贤与林晓丽申请落户北京很久但没有结果，听说要实施新的限购政策，故决定借名购房。签订合同后，户口问题也解决了。

庭审中，本院询问李明贤签订《借名购房协议》时为何没有要求孙晓娟签字，李明贤回答称“我和王瑞祥是表兄弟，我当时没有想着事情会这样，协议也做的很草率，就想着满五年以后过户回我名下就可以了”。

裁判结果

一、确认王瑞祥与李明贤于二〇一三年三月二十日签订的《借名购房协议》有效；

二、王瑞祥、孙晓娟于本判决书生效之日起十日内协助李明贤将位于丰台区一号房屋转移登记至李明贤名下。

房产律师点评

依据当事人陈述，法院将先认定《借名购房协议》的效力，后认定该协议是否可以继续履行。

一、《借名购房协议》的效力。王瑞祥在与孙晓娟婚姻存续期间购买并取得一号房屋所有权，系二人夫妻共有财产。而本案又发生在王瑞祥与孙晓娟离婚诉讼之后，且结合李明贤与王瑞祥的亲属关系，故法院将重点审查李明贤与王瑞祥是否存在恶意串通损害孙晓娟利益的情形。

首先，从出资的角度：依据房屋买卖合同可知，一号房屋价款为2900000 元，购房采用全款方式。从现有证据可知，定金 50000 元，其中 28000 元由李明贤转账给出卖人的代理人朱晓亮，剩余部分为现金支付。剩余 2850000 元由四部分构成：1、由李明贤母亲薛晓芳向王瑞祥转账 350000 元、李明贤奶奶张慧珍向王瑞祥转账 1310000 元，王瑞祥在收到上述款项后向 K 公司在银行的账户中转入 1640080 元（含商户费用 80 元）；2、由李明贤配偶林晓丽向 K 公司在银行的账户中转入 300080 元（含商户费用 80 元）；3、李明贤向 K 公司在银行的账户中转入 900080 元（含商户费用 80 元）；4、尾款 10000 元，现金支付。孙晓娟称转账记录系伪造，但未提交证据予以佐证，法院不予采信。

张慧珍视频中称系购房款与转账记录备注为借款说法不一，但仅凭上述情形尚不足以否认张慧珍为李明贤购房出资的意见。因张慧珍、林晓丽、薛晓芳均称转账行为系为李明贤购买房屋而非王瑞祥，且孙晓娟未提交其与王瑞祥使用自有资金购房或者向张慧珍、林晓丽、薛晓芳借款购房的证据，故法院认定张慧珍、林晓丽、薛晓芳的转账行为系为李明贤购房。同时，法院再结合李明贤先后转账支付的928000 元的情形后认定房款系李明贤支付。另，依据李明贤提交的银行刷卡单据并结合一号房屋税费数额，法院认定一号房屋的税费系李明贤支付。

其次，从使用的角度：1、李明贤称对一号房屋进行了装修，孙晓娟对此亦不持异议，但孙晓娟在坚持李明贤非借名买房的情形下又无法对李明贤装修房屋的原因予以合理解释；2、李明贤持有一号房屋钥匙，而孙晓娟自认没有房屋钥匙；3、李明贤持有物业费、供暖费票据，且部分票据上注明付款人为李明贤。结合上述三点，法院认定一号房屋由李明贤使用。

第三，从与房屋有关的文件持有人的角度：李明贤当庭出示了房屋所有权证书、房屋买卖合同等文件的原件。虽然孙晓娟称上述文件系王瑞祥为诉讼交给李明贤，但并未提交证据予以证明，法院不予采信。因此，法院认定相关文件由李明贤持有。

依法成立的合同，自成立时生效。虽然《借名购房协议》上的手机号码系王瑞祥在签订日期后开通，王瑞祥对此进行了解释，更重要的是仅凭该情节尚不足以对抗李明贤出资、占有房屋等情节，进而不足以使得法院认定李明贤与王瑞祥系恶意串通，导致《借名购房协议》无效。法院依现有证据亦无法认定《借名购房协议》存在其他无效情形。综合前文三个角度的论述并结合本案其他细节，法院认定李明贤与王瑞祥之间确实存在借名购房的关系，双方签订的《借名购房协议》有效。

二、《借名购房协议》是否具备履行条件。一号房屋系孙晓娟与王瑞祥婚姻存续期间取得，属于二人共同共有。虽然孙晓娟未在《借名购房协议》上签字，但法院结合孙晓娟、王瑞祥未实际出资，房屋由李明贤占有使用，李明贤持有与房屋有关的文件等情节，有理由相信孙晓娟对李明贤借名购买一号房屋应当知晓。同时依据现有证据，法院未查明《借名购房协议》存在不能继续履行的情形，故法院对李明贤要求孙晓娟、王瑞祥将一号房屋转移登记至李明贤名下，予以支持。

办案心得

一、借名买房应谨慎约定并保留充分证据

在本案中，李明贤与王瑞祥虽签订了《借名购房协议》，但在纠纷发生时仍面临诸多争议。借名买房是一种风险较高的行为，为避免纠纷，双方应在借名买房之初签订详细的书面协议，明确约定借名买房的原因、房屋的出资情况、产权归属、过户时间及条件等关键内容。同时，像李明贤一样，应保留好所有与购房相关的证据，如支付购房款凭证、装修合同、物业费和供暖费票据、房屋所有权证书及购房合同等原件。这些证据在证明借名买房关系及协议的有效性时至关重要。

二、避免恶意串通损害第三人利益

本案发生在王瑞祥与孙晓娟离婚诉讼之后，法院重点审查了李明贤与王瑞祥是否存在恶意串通损害孙晓娟利益的情形。在借名买房过程中，尤其是涉及夫妻共同财产时，应确保借名买房行为的合法性和正当性，避免被认定为恶意串通。如果可能的话，在签订借名购房协议时，应尽量取得房屋共有人的同意或书面确认，以减少纠纷的发生。

三、了解法律规定和诉讼风险

借名买房涉及复杂的法律问题，当事人应充分了解相关法律规定。在本案中，法院从出资、使用和文件持有等角度综合判断借名买房关系的存在及协议的有效性。当事人在进行借名买房时，应咨询专业律师，了解借名买房的法律风险和可能面临的诉讼风险。同时，在诉讼过程中，应积极配合法院的调查和审理，提供充分的证据来支持自己的主张。

四、婚姻财产处理应谨慎

对于夫妻共同财产的处理，应谨慎对待。在本案中，孙晓娟对一号房屋的归属提出异议，但由于未能提供充分的证据证明其与王瑞祥出资购房，最终法院判决协助李明贤办理过户手续。在婚姻关系中，夫妻双方应明确共同财产的范围和处理方式，避免因财产纠纷影响婚姻关系的稳定。如果涉及重大财产的处理，如房产等，应咨询专业律师，依法进行处理。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！