重庆房产TZ，2大逻辑巨变

我们过去买房子TZ，主要博的是房价预期的涨幅，短期之内房价翻倍，杠杆直接拉满。

以前这种逻辑和方向确实没错，因为从98年房改开始，虽然房价也有周期波动，但每次回调周期极短，整体画一条线，几乎是一条陡峭向上的曲线。

这里插一嘴，很多人说我们的房价也就那样了，回不去了。我们看看其他发达国家，老鹰的房价在次贷危机的时候回调过，但近10年陡峭上涨。

很多人又会说，我们的房价会不会走脚盆鸡的模式呀，失去的15年，我可以肯定的说不会的，我们所处的阶段和脚盆鸡完全不一样，脚盆鸡当时完成产业升级，和老鹰捆绑，小国，我们和脚盆鸡能一样？开玩笑嘛。

那是有诸多原因所叠加带来的：城镇化率极大的空间，加入WTO，贸易顺差，年轻人口的巨大红利，人均居住面积极低等等，带来强烈的房屋需求。包括土地CZ所带来的正向反馈。

但是这种过分的路径依赖肯定不可持续，所有的经济模型、商业模型都会有发展瓶颈，都会有转折的时候，或者需要一定的阵痛稍大幅度的回调，才能更健康的上涨，就跟GP一样，而现在就到了这样的节点。

从去年诸多大会，上面也明确意识到了，房子的供需关系已经发生了变化，房子大面已经过剩，大家不缺房子了，缺的是好房子，或者是部分一二线热点城市的刚性入住需求。

我们处于一个存量竞争的时代。

在这种时代，寻求快速增量是极难的，更多的是存量竞争的卷，基于这种背景，未来各个城市一定也会竞争的，除非发生技术革命带来人效的大幅提升。各个城市争夺产业，争夺人口，因为你不去争取，你可能真的连汤都喝不了。

哪些城市能争夺到更好的产业呢？那一定是强一二线城市呀，这些城市有好的产业，能挣钱，才能吸引人口净流入，从而推升这个城市的房价，这才是当下的房地产TZ能正反馈的底层逻辑，二八分化。

因此我们提出双轨制，对于超大特大城市，人口500万以上城市，一方面要加大保障性住房的供应，才能留住年轻人，产业的发展需要人，但过高房价，天然会屏蔽掉很多人，特别是年轻人。另一方面要满足改善性住房的需求，城市的发展，肯定能造富，就需要改善住房，品质住房，好房子，而且房子是有折旧期的，每年都会有固定的改善置换需求，这个需求量也不会小。

改善的房子会回归商品的属性，价格会越卖越贵，因为稀缺和共识，而且要弥补土地CZ的短缺，土地限价就必须放开，我卖的土地少了，那要保障总金额不下降太多，那我只有把价格涨上去了。

废话了一半天，引出第一个逻辑改变，大城市的好房子才有TZ价值。

再插一嘴，很多人说未来人口减少，大家都不缺房子了，房价只会持续降了。too naive，就一个点，我们人人都住上独栋别墅、大平层了吗？我们就只配住小房子吗？我们还有很多的住房需求并没有被满足。

另一个逻辑的转变是，当下市场悲观情况下，何时市场能够真正好转？没人能够预测，但是我们知道的是，只要我们持有的是大城市的优质资产，5-10年我们的房价一定能涨，只是你也不要白日做梦，翻N倍的暴涨，这也不现实。

那如果这个基本共识我们是有的，我们要做的是什么，降低持有成本！这样我就可以穿越周期，无痛持有。

那怎么降低持有成本呢？就是房屋出租，通过把房子租出去，降低你的月供，降低你的成本，你的压力就能减少。

而且正是因为这几年房价的回调，我们很多城市的房子出租回报率已经很高了，超过3%是很常见的，这比存米行要好啊，米行5年期利率才1.8%。

同时长期来看租金肯定会上涨的，大家目前貌似也没有更好的TZ途径，那么买好房子来出租其实相对来说是很好的一种TZ方式，也更稳。

因此，当下TZ逻辑的第二个逻辑转变是，要看出租回报率高的房子才有TZ价值。

而重庆房价低，人口多，又是网红城市，核心区的很多房子可以用来做民宿，出租回报率会更高。我是开过民宿的，我非常知道。

这也是为什么在第二季度我们的HBZC执行报告，明确提出租金是影响住房价值的核心变量，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

我们也看到GJ最近在大力收购存量房用作保障性租赁住房，为什么现在大量收？而不是前年？懂的人自然懂！

综上，当下买房TZ，有2大逻辑变化，如果你还想买房TZ赚钱，那一定要2大逻辑结合在一起才最稳：

大城市的好房子+出租回报率高的房子！

那重庆哪些房子满足这些条件？我这里有答案。