广东
广钢的“硬菜”，来了！
没错，说的就是前段时间，保利拿下的鹤洞汽修厂地块。
6月底，保利鹤洞项目就公布了规划，仅2.4的容积率，加上是广钢首个能采用户型新规的项目，让项目还未入市，就吸引了不少粉丝的关注。
最近，我们拿到重磅消息：项目已经定名为保利·雅郡，预计9月份会入市。
趁着这个机会，我们也去广钢转了一圈，给大家实地评测一下这个项目，到底能在广钢掀起怎样的风浪。
从鹤洞地铁站出来，一眼就能看到正在施工中的保利·雅郡。
项目的进度条刷新速度非常快，我们在现场看到，营销中心建设已经初现雏形，2#也已经露出地面。
项目体量不大，只做了两栋楼，预计首开1#，2梯5户设计。
由于北侧是鹤洞路，为了规避往来车辆的噪音，目测住宅做了超80米的退距，加上项目所有产品都做了南向设计，对望省实二小。
由于有省实二小的阻隔，项目与中海花湾壹号的南向楼间距可以达到200米左右，我们在现场实际感受发现，受到中海花湾壹号的“密度压迫”感并不强。
至于大家最关心的产品，项目打造建面约69-108平三至四房。其中86平产品货量最多，占了5条梯腿。108平产品货量最少，只有约60套。
目前具体的户型图还没有流出，但是我们打听到，作为广钢首个能采用户型新规的项目，保利·雅郡的户型使用率可以达到110%。
以项目约69平产品为例，实际空间感可以媲美约95平的产品。
约69平和86平产品的户型，可以以保利和颂作为参考，设计思路应该大体一致，毕竟保利和颂的这两个户型，已经经过市场的验证。
保利和颂卖得最好的约86平户型
我们在这里也先预判一下：
约69平户型大概率是做了南北对流的竖厅带主套设计，约86平和约108平应该可以做到南向四开间，LDKG一体化餐客厅和长阳台设计。
这样的户型放在广钢，很具备“杀伤力”。
一方面，广钢目前在售的新盘不多，核心区内仅剩下中海保利朗阅，但中海保利朗阅的起步面积在98平，两者不存在直接竞争。
另一方面，我们翻了翻广钢近期的二手房成交，发现片区内卖得最好的，恰恰是70-100平左右的三房产品。
而保利·雅郡又有容积率新规加持，真·降维打击。
至于大家最关心的价格问题，目前项目暂未放出吹风价，但定价策略我觉得可能参考保利和颂，毕竟项目体量不大，货量少，据内部人士透露，去化周期超1年，利润考核大于流速考核，加上项目没有短板，去化压力应该不大。
保利·雅郡在配套上的表现也很能打。
简单来说就是：广钢十年来建成的配套，都能坐享其成。
项目与鹤洞地铁站的步行距离仅约200米。东侧直线距离约1公里左右，就是今年即将开通的11号环线鹤洞东站。去珠江新城、琶洲或是江南西、北京路等商圈，都不过几个站的距离。
项目一路之隔就是广钢的二手标杆小区之一——中海花湾壹号，如今中海花湾壹号的底商已经发展得非常成熟，中海花湾天地购物中心也在附近，日常的吃饭、采买需求基本可以满足。
想逛大点的商超也不远，荔湾两大商业顶流——聚龙湾太古和白鹅潭万象城，都能通过地铁接驳。
项目南侧是省实二小和广东实验中学荔湾学校，距离近得将来站在自家阳台就能看见操场。
省实二小
广东实验中学荔湾学校
根据省实二小2024年的招生细则，周边小区的适龄儿童都被纳入招生范围，据说荔湾区也在推动保利·雅郡谈下省实，不过还未正式官宣。
一旦教育这张牌能确定，保利·雅郡be like：
项目也有短板。由于体量小，小区内部的花园面积不大，未来更多要依靠广钢内部的配套公园，作为业主的休闲场所。
不过，保利·雅郡南侧约500米，就是约35万方的广钢中央公园，目前西区已开放，整体预计于2026年完工，在很大程度上能补足保利·雅郡自身花园体量较小的问题。
广钢中央公园已开放的西区内，设置了不少运动、游戏设施，不少周边小区的家长都会专程带着孩子来这里遛弯，可玩性比较高。
广钢中央公园实拍图
总的看下来，保利·雅郡整体素质相当能打。只要价格到位，开盘爆火几乎没有悬念。
我们也建议，如果今年下半年准备买荔湾或是广钢的买家，可以等一等保利·雅郡入市的消息。
如果大家对保利·雅郡感兴趣的话，本周末项目会在保利和颂售楼部设置展厅，也可亲临现场咨询。
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