广州楼市的二手顶流，为何集体塌房？

又塌房了！

最近，嘻哈圈又爆出大瓜，乃万、Buzzy sun和派克特集体塌房！在微博上被狙成筛子。

别说娱乐圈，最近地产圈“塌房”的也不少。

像是兰亭盛荟、万科欧泊、保利心语、万科东荟城等当年炙手可热网红标杆小区，近段时间纷纷“走下神坛”，挂牌价与成交价不断创新低。

这些曾经的“顶流”，怎么如今“晚节不保”了？

哪些顶流二手盘

塌房了？

自今年以来，不少网红二手小区，纷纷开始挑战自己的“底线”。

上周，嘉裕公馆成交了一套119平的北向三房，成交价13.98万/平，刷新了小区地板价。

同属珠江新城的“前网红”保利心语花园，今年出现多套贴近9万/平成交的房源。

上周末，兰亭盛荟挂出一套二手房源，单价跌破5万/平！要知道，作为兰亭盛荟的热门户型之一，同类型房源去年的成交价仍坚挺在7.5万/平以上。

同处金融城的盈彩美居，前段时间成交了一套约108平的南向三房，成交价仅约4.1万/平，刷新了近4年来三房户型的最低成交价。

牛奶厂跌得也狠，从今年开始，龙湖天宸原著的四房成交价从7字头一路跌到5字头，邻居华润天合前段时间卖出了一套约140平的四房产品，刚满两年，成交单价4.9万/平，刷新了片区的地板价。

天河尚且如此，其他区域的二手盘没有最惨，只有更惨。

以番禺的万科欧泊为例，每成交一套二手房源，业主的心都被扎成筛子。

从今年开始，万科欧泊业主似乎被触发了“砸盘”开关，涌现出了大批3万+/平的挂牌房源。根据贝壳数据，7月份万科欧泊的成交均价在3.4万/平左右，同比上月下滑了6.4%。

此前，万科欧泊业主还发起过一次集体护盘，称“与其300多万贱卖，不如留着放租”。而如今打开贝壳一看，业主们似乎已经接受了300多万卖房的现实。

黄埔更是网红二手小区“砸盘”的重灾区。

像是老黄埔当年的价格标杆——保利学府里，在这几年时间里，成交价从6万+一路跌到如今的3字头。

7月份，一套87平三房以3.7万/平的价格成交，甚至比2017年项目4.4万/平的开盘价还要低。

科城山庄的情况也不乐观，从7月以来，多套成交房源的价格都在3字头，部分低层房源的成交价已经跌到3万/平，隐隐有跌破3万大关的趋势。

老黄埔的金碧世纪花园，近期的成交均价已经降到2字头，对比前两年，成交价已经腰斩。

说实话，今年上半年关于二手标杆小区成交价创新低的消息，几乎每隔一段时间就会出现一次。

但每次一有二手标杆小区成交价创新低，连带着它所在的片区，都要被拉出来接受网友的diss：

呐呐呐，我都说啦，这个片区的价格都是炒起来的，现在好了吧，崩塌了吧！

但实际上，我真的要在这里替各个片区鸣不平：

就算是顶流，也会有过气的一天。

不是片区不行，而是这些小区，已经不具备代表这个片区的能力了。

前顶流

为何集体塌房？

我们来回顾一个根本问题：

一个片区里，二手小区那么多，为什么这些标杆小区的一举一动会受到市场的特别关注？

根本原因在于：它曾经有代表这个片区行情的能力。

回忆一下它们当年意气风发的时候，哪一个不是最先涨价？哪一个的涨幅不是领跑片区？

为什么它有这个能力？因为它曾经代表着片区的“最高产品力”，选它的人够多，才能打破供需平衡，它才有涨价的底气。

再仔细回想一下，这些项目，虽然“掌控”着不同的区域，但它们上位的时间，却是出奇地统一：

2021年前后。

这一年，除了是公认的行情大年之外，还有个特点：

新盘供应紧缺。

以2021年3月为例，全市库存量仅831.73万，越秀、海珠、荔湾、天河一手新批宗数均为0宗。

加上受当年的疫情影响，影响了不少项目的推货节奏，主城区多个热门区域都陷入“缺货”的状态，像当年大火的天河东、老黄埔、万博等区域，可售新盘寥寥无几。

在市场大热、新盘缺位的背景下，热门板块的优质二手小区成为当时购房者买房的首选，迅速被推上神坛。

举个例子，以2021年为例，万科欧泊当年就卖出了134套房源，几乎是往年平均成交套数的4倍！

在当年，它们作为片区市场行情的代表，当之无愧。

但如今，时代变了。

从2022年开始，为了刺激开发商的拿地热情，广州的新增地块供应越来越向中心区集中。

相比当年购房者拿着钱买不到房的局面，如今广州热门板块中的新盘，足以让购房者们挑花眼。

加上去年底，广州出台了容积率新规，不少新盘户型的使用率可以做到100%以上，广州的户型迎来一场前所未有的迭代。

一方面，在地段更好、产品更好的新盘冲击下，自然会对二手房形成分流。

另一方面，今年越来越多“不满二房源”进入二手市场，不仅房价跌回开盘价，且产品表现与居住体验都对其他二手小区形成降维打击。

欲戴其冠，必承其重。但曾经的“顶流二手标杆”，在均好性表现与市场竞争力上已经被甩开一大截，退位只是时间问题。

虽然江湖地位不再，但房子始终要卖，如今已经没了摆谱的资格，老老实实降价，还能利用自己曾经的“光环”，在二手大军中突围。

对于“前二手顶流”来说，接下来的降价房源，没有最多，只有更多。