易主德通！10年等待，这个项目终于摘地！

10年时间，说长也长说短也短。

对于年轻人来讲，10年奔波与奋斗一闪而过；对于爱情来讲，则是漫长的过程。

而对于地产行业来讲，10年时间已经完成了洗牌。

在西安，很多城改开发项目，则等待了10年时间，甚至更长。

例如：大寨路上的大寨村城改开发项目。

如今，经过10年时间的等待，这个项目在2024年终于迎来供地并且成交。

只是10年后的今天，这个项目已经易主。

95亩！大寨村城改开发用地成交！

今天（8月29日），西安挂牌成交了一宗开发用地。

该地块宗地编号为YT1-7-362，地块位于大寨路以南、阿房路以东，土地面积95.058亩（住宅93.03亩、商服2.028亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于3.43，绿地率不小于32.21%，建筑密度不大于24.3%，建筑限高100米，地上计容建面不大于217694平方米。

最终，该地块被陕西中榆居安置业有限公司以5.71亿元的底价摘得，折合地价600.69万元/亩，楼面地价2622.95元/㎡。

当然，这宗开发用地的实际成本远远不止这么多，因为这是雁塔区大寨村城改开发用地，还涉及到安置、学校配套等成本。

该地块在2024年5月29日曾经发布出让公告，挂牌截止时间为7月1日，但6月27日宣布终止出让。

随后的2024年7月27日，二次发布出让公告，今天迎来了成交。

从陕西中榆居安置业有限公司所摘得的这块地位置以及地块指标来看，这块地的优势、短板非常明显。

优势在于紧邻高新区的区位优势，并且周边有地铁3号线、5号线、大茂城、雁塔六小、藤信学校、铭城小学、博迪恒大小学等成熟的地铁、商业、教育等配套，并且地块90多亩的体量也比较适中。

短板主要在于容积率较高、建筑密度较大（常见的为20%）、绿地率较低（常见的为35%），这实际上也是西安几乎所有的城改开发地块的痛点。

当然，高容积率并不代表就做不出好产品，主要看项目后期的产品规划是小户型还是大户型。

以该地块地上总建面217694平方米为例，如果打造的是套均125㎡的产品，那么整个小区总户数就是1741户；如果打造的是套均143㎡的产品，那么整个小区总户数就是1522户；套均160㎡，总户数则是1360户……这实际上，就是舒适度的区别。

10年等待，易主德通

大寨路城改项目，就是当年的金地格林格林项目。

2014年4月这个城改项目拆迁启动的同时，当年这个项目以金地格林格林的案名亮相，并于2014年9月举行了发布会，还邀请到朴树前来助阵。

金地格林格林这个项目当年的关注度、热度非常之高，当年9月底甚至曾经举行了一场开盘活动。

根据当时的公开信息，金地格林格林总占地600亩，净开发用地269亩，总建面76万㎡，整个项目由住宅、商业中心、公寓和幼儿园组成。其中，10万㎡的综合商业中心包括5万㎡的ShoppingMall和5万㎡活力商街组成。

但是，城改项目的复杂性以及西安城改项目的逐步规范化，使得金地格林格林当年亮相不久就按下了暂停键。

直至今年2月份，西安市自然资源和规划局发布《关于雁塔区YT-02-24-02、YT-02-26-01、YT-02-26-02号宗地实施详细规划的公示》，大家才看到了这个搁置10年的项目启动的信号。

但是，在这10年时间里，整个地产行业则已经发生了非常大的变化，包括房企。

作为该项目的大股东，金地集团在2021年的时候销售额曾经超过了2800亿元，2022年以2218亿元的销售额重回中国房企前十，“招保万金”在中国房企TOP10再次聚齐。

但是，2023年地产行业持续下滑的情况之下，金地集团也受到了影响。

2023年金地集团销售额1535.5亿元、营收981.25亿元，分别下降30.77%、18.37%，当年净利润为8.88亿元、下降85.48%，2024年上半年更是预亏30-36亿元。

虽然说金地集团的销售额、营收、利润均大幅下降，但由于金地集团及早的踩刹车，2022年下半年开始就控制拿地，因此截止目前金地集团依然保持着无任何公开市场违约，并且销售规模依然保持在中国房企TOP15。

在西安，金地集团也陆续将其储备多年的优质城改开发地块转手。雁南公园旁127亩地块上半年供地后，被中海摘得。

此次摘地的陕西中榆居安置业有限公司，则是德通控股旗下的平台公司。这意味着，金地曾经储备了10年的大寨村城改项目，正式易主德通。

另外，德通控股在西安高新项目的招聘海报，这几天也已经流出，招聘岗位包括策划经理、销管经理、策划主管、置业顾问等岗位，疑似正是为此次拿地的大寨路项目招聘。

这个项也将成为继航天基地的德通映南山之后，德通在西安的第二个项目。

金地发力轻资产代建板块

金地逐步控制重资产开发之后，目前则在重点发力轻资产代建板块。

金地集团的代建平台为代建管理，早在2006年的时候就已经进入代建板块，是最早涉足代建领域的企业。

金地管理的代建业务目前分为商业代建、政府代建、资本代建，以及项目管理、顾问咨询两大服务。

目前，金地管理已经进入超过58座城市，累计签约面积超过3228万㎡，住宅累计签约货值超过2563亿元，商办累计签约管理投资规模超过784亿元。

中国房地产报发布的《2024中国房地产代建企业TOP10》，金地管理位居第二，仅次于绿城管理，由此可见金地管理在代建领域的地位。

在西安，金地管理在泾河新城、浐灞国际港、西咸能金区等板块已经落地多个代建项目。

与传统的重资产投资项目，轻资产的代建模式不仅可以带来销售规模的增长、布局的扩张，同时还不会增加负债。更重要的是，代建业务的毛利率、净利率远超传统的投资开发。

以绿城管理为例，2024年上半年毛利率为51.5%、净利率为29.4%。而同一时期，绿城中国的毛利率为13.09%，净利率2.94%。

从这一点，也就不难理解各大房企纷纷发力代建板块的原因了。

截止目前，绿城管理、金地管理、融创管理、龙湖龙智造、旭辉建管、朗诗绿色管理、蓝城等在西安均已经有项目落地。

当然，代建行业竞争进入白热化的情况之下，激烈的竞争之下毛利率和净利率下降的同时，代建企业的生存也面临考验。

毕竟，不管是投资开发，还是代建，最终都考验的是企业的产品力、管理、服务等，行业优胜劣汰之下如何脱颖而出，成为各代建企业需要思考的。