中海发展：半年业绩三连跌！曾经的“利润王”频遇质量维权

“利润王”中海发展，面对行业前所未有的挑战，半年业绩也遭遇了“三连跌”。8月28日截至收盘，中海发展股价下跌超4.5%，报11.6港元。29日早盘呈下跌态势，午盘企稳回升。

对此，中海发展管理层认为，目前股价没有反映公司扎实的基本面和应有的估值，会密切关注行业和市场波动，适时进行回购。

2024年中期财报显示，上半年中海发展未经审核集团收入为869.35亿元，同比下降2.5%；公司股东应占溢利为103.14亿元，同比下降23.5%；核心股东应占溢利为106.4亿元，同比下降23%。

如果把时间线拉长，2022年-2023年的上半年同期营收分别为1037.9亿元、891.6亿元，同比分别下降3.8%、14%；同期公司股东应占溢利分别为167.4 亿元、134.9 亿元，同比分别下降19.4%、19.4%。

此外，净利率从上年末的13.35%下降到上半年的13.26%，毛利率从2023年末的20.32%上升到上半年的22.06%。

销售同比下降17.6%，拿地暂缓

报告期内，中海发展上半年实现营收869.35亿元，同比下降2.5%。其中，房地产开发业务收入为 820.4 亿元，同比下降4.5%；商业物业收入为35.4 亿元，同比上升 19.8%。具体来看，写字楼收入为17.6 亿元，购物中心收入为11.1 亿元，长租公寓收入为1.2 亿元，酒店及其他商业物业收入为5.5 亿元。

销售方面，今年上半年实现合约销售金额1483.8亿元，同比下降17.6%；相应销售面积为 544 万平方米，同比下降32.3%。对比来看，2023年上半年同期的合约销售金额为1801.8 亿元，同比增长30.1%；2022年上半年同期的合约销售金额为1385.0 亿元，同比下降33%，整体呈波动增长态势。

基于聚焦一线城市策略，中海发展上半年在北京、上海、广州及深圳四个一线城市实现销售合约额744.0亿元，约占总销售合约额的62.7%。

销售回款也体现出了优势，上海、北京、广州、深圳及天津等5个城市的销售回款超过50亿，其中北京超过100 亿元，上海超过200亿元。在广州，中海大境以超70亿销售额贡献最大，但中海观澔府、中南观云府、中海映澜台、中海江泰里等项目持续在售，销售成绩一般。

由于市场的不确定性进一步增强，中海发展上半年的土地投资不算高，仅新增土地储备 6 宗，总购地金额人约128.9 亿元，新增总货值 279.9 亿元。

而去年同期，中海发展新增土地储备16宗，总购地金额人民币414亿元，新增总货值717亿元。对此，管理层表示上半年一线城市供地量偏少，优质土地供应不足，是上半年投资偏少的主要原因。

财务方面，于2024年6月30日，中海总借贷为人民币2555.7亿元，持有银行结余及现金为1002.4亿元，比去年同期减少139.7亿元。集团净借贷比率为38.7%，比去年同期增加1%。加权平均融资成本为3.5%，与去年同期基本持平。上半年中海境内外融资累计438.3 亿元，提早或按期偿还债务人民币 468.7 亿元，净偿还债务人民币 30.4 亿元。

广州、深圳等地维权事件频发

值得关注的是，全力冲刺全年销售目标“稳中有升”的同时，中海发展也因虚假宣传、交付质量等问题导致全国维权事件频发。

“深圳一场暴雨，把新楼房一次性考核完成，比验房师还到位”，有网友感叹。据媒体报道，深圳龙华区中海学仕里小区业主投诉称，由于小区排水系统存在问题加上小区大堂位置相对低洼，在今年4月暴雨中，小区电梯进水，如今电梯故障频发，业主们十分担心日常使用安全。此外小区地下室也一片汪洋，楼板不断漏水，成了“水帘洞”。地库还有充电桩，还随时有漏电的危险。

在广州，位于海珠区的中海观云府曾因外立面减配遭遇维权。有业主在人民网留言板投诉，建筑的玻璃幕墙换成了涂料+铝板外墙，和宣传图上的效果相差甚远。

今年5月，该盘再次开始维权，认为中海观云府项目周边不按规划施工实施和使用管理，侵害了业主的合法权益。诉求主要包括项目西侧市政规划道路被南州名苑小区私用，以及某市政隧道项目将拆除楼盘部分已建成的景观改建为市政道路和人行道等。

在湖南，据媒体报道，今年2月中海寰宇天下项目遭遇维权。业主代表认为该项目定位为精奢洋房，实际建造却按最低标准建造。严重的虚假宣传，粗制滥造，货不对板。业主代表于2023年12月23日、2024年1月12日、2024年1月20日、2024年1月28日、2024年1月31日就相关问题同中海进行协商，但中海以拖代改。

在北京，今年4月有中海富华里业主在人民网领导留言板投诉，称2023年选择了中海富华里的期房，随着建设进度发现了很多与预期/宣传不符的问题，包括虚假宣传、早期宣传材料、效果和实际交付的有很大的差别等。在7月，有中海和瑞三号院业主在人民网领导留言板投诉，称“本人购买位于丰台区期房中海和瑞三号院项目，近期发现项目现场施工存在问题需要相关部门协助敦促开发商改正”。

此外，还有青岛中海寰宇时代业主投诉，交付仅1年，房子的空鼓问题就已经到了“触目惊心”的程度。

采写：南都湾财社记者 王艳玲