买到二楼的得与失？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

段老师，请问二楼可以买吗？***的二楼正在搞特价活动，能便宜几十万，这种性价比如何。我老婆有点心动，但是我不清楚有哪些优缺点，麻烦分析下。

房段子解答

买在二楼的得与失。

最近很多尾盘促销，价格感人，但是楼层也偏瑕疵，不止一位粉丝问我二楼能不能买？

这要从三方面来看，一是2楼的匹配人群、产品；二是2楼的的缺点；三是2楼的缺点。从来没有不能买的房子，只有卖不出去的价格，只有反观自己的得失，匹配度。

首先说2楼，大家肯定是知道有缺点的，所以假设是豪宅的话，那么2楼非必要不建议，除非开发商把价差设定得特别特别大，这样低买低卖尚可能维持流通性。

一般来说，豪宅的最忌讳什么？一味图便宜。因为从流通的角度来说，有钱人的逻辑是只买好的只买贵的，不太计较单价总价的差异。豪宅到了二手市场后，价差往往非常夸张。

什么产品比较适合图性价比的？那就是普通刚需盘，中楼层卖1.6万，低楼层卖1.4万，这足以打动很多客户。

所以刚需盘的2楼，自住流通性都没什么问题，改善豪宅的2楼，一般要慎之又慎。

其次2楼有哪些优缺点呢？我记得以前说过，这你再重复一下。

优势是爬楼方便，不需要挤电梯，尤其是早晚高峰，几步路就回家了。
偶尔停水的话，低楼层的水压也很足，受到的影响更小。
有些1楼是架空的，所以2楼的话，小孩随便在家里蹦蹦跳跳锻炼身体，也没有楼下邻居抗议。
由于楼层低，所以开窗就全是绿化视野，门口的桂花树，秋天味正浓。
对面就是儿童乐园，孩子们欢声笑语，不绝于耳，换个角度来说，人气旺盛，风水很足。
最后就是凉快，遮阴蔽日，肯定凉快，尤其是夏天，电费都比其他邻居少几大百，不过虽迟但到，成都的夏天还是很热的，情到深处依然要开空调。

但缺点也很明显，首先就是隐私性比较差，在客厅阳台种花养草，休闲纳凉，晾晒衣物，全都被楼下路过的邻居看得一清二楚。
然后是噪音污染，前面说的小孩嬉戏打闹，从游乐园到中庭草丛，再到大堂公区甚至一二楼道，还有其他杂七杂八的噪音问题，吵起来要人命。
接下来是采光，二楼一般来说整体采光就明显很差了，一年四季不见阳光，颇为压抑，白天在家都要开灯的状态。采光最好的时候，是对面楼栋的玻璃反射——稍纵即逝，戛然而止。
还有一楼独立排水后，二楼承担了楼上的下水管道压力，所以有可能“喷粪”，但这个一方面是概率问题，另一方面也可以改造维修。
最后是视野，低楼层由于有大量树木的遮挡，所以视野开阔性一般，看不了很远，想欣赏中庭环境？但很多时候都被茂密的树枝遮挡（反过来是不是也保护隐私性了？），中庭小区看久了，也疲惫心累。
附带赠送蚊虫老鼠滋扰，潮湿，垃圾桶味道等问题，一楼物业保洁和浇树浇花，洗地，下雨积水这些都容易引发潮湿的问题。大量的绿植也会带来蚊虫困扰，就算是大冬天，都有蚊子扰人清梦。

所以问题来了，优缺点都很明显的二楼，你认为应该和正常的中高楼层价差多少？

5%？
10%？
15%？
20%？
30%?

会员提问

你好，准备给子女买一套房，考虑到期房的不稳定性，烂尾或者维权，所以重点考虑二手房（清水最好，装修也可以）。武侯青羊最佳，其他主城区也可以，打算60-100平的套二以上带阳台，预算120-160万，希望二三环最好，三环外绕城内也可，商业配套尚可。交通：近地铁，出门上班方便。

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

关于之前你买**的事，交房延期这个尽量看合同条款里约定的处理办法，如果没有约定就和开发商协商，尽量申请第三方**局的介入，最终应该是有稳妥的解决办法的。

当前核心目的或者说需求，还是你子女名下的首套房买法，考虑到160万以内的预算不高，核心地段比如青羊武侯或者主城区，基本是没法买得到的，再加上对新房的心有余悸，因此我就不推荐新房了，我们还是更多的转向即买即住的次新二手房。

由于你们对环线，装修或者说面积户型的要求不算很高，只不过要求近地铁上班方便，商业配套尚可的话，那么我建议尽量往当前比较主流的核心一些的板块去找答案。

先说你们喜欢的武侯和青羊，要兼顾到城市界面和综合配套，还要未来预期以及房源本身的性价比，我建议看看以下楼盘的大概户型（具体房源，还是要你们去线下找中介全盘带看，或者我这边也可以介绍资深的贝壳中介全城带看都可以的，你自由选择哈）。

1、武侯区，可以看桐梓林附近的**，本身自带商业，然后周边还有东湖这种稀缺资源，再加上1、6、7、8号线环绕（不过都不算很近你们自己看看），所以整体的情况还是不错的，可以买66平的标准套二，总价可以砍价到预算范围内，房源本身也比较多，有一些装修得比较好的，楼层采光视野都不错的，都可以砍价到预期范围内。

丽都板块可以看看**，开发的品质意向是不错的，可以买到78平的标准套三，还是19F的小高层，加上紧邻5号线，丽都板块本身也是偏成熟的，所以自住氛围浓厚，生活舒适度很不错。

武侯新城可以看看**，可买到六七十平的标准套二户型，这里楼盘多，人口密集，地铁3、9号线交汇，周边也有大小商场，整体的年轻人带孩子的家庭居多，生活氛围很浓厚，但是也要注意航空噪音影响大不大。

转战青羊，可以看万家湾这边的**，目前有七八十平的标准套二，这个楼盘早前交付水准还是不错的，整体颜值品质在线，可以考虑下，当前2万左右的单价能够入场，未来万家湾还会聚集众多商业，加上地铁4号线和市妇幼，是非常典型的买法。附近的**也是很类似的选择，有60多平的套二和74平的小套三，但是要注意避开临主干道的房源。其他小众的话，可以看看二环内老城区的风味，比如白果林可以看看**，能买到70平的小套三，还兼顾学区房，整体生活的舒适度是很高的。

由于你们是偏向西门或者西南门的话，那么北门和东门就暂时不怎么推荐了。额外说下，锦江攀成钢可以看看**的69平标准套二，总价也才一百多，人间值得啊。

会员提问

现在在关注两个盘，高新天序和保利天珺，高新天序错过了1栋，那栋还是挺喜欢的。不晓得天珺怎么样，两个盘如何选择，想咨询下你专业意见？我们预算500，之前看新川印和天序，但是1栋错过了，现在天珺也有声音了，所以想对比一下，值不值得等。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

其实你的问题很干脆也很明确，就是考虑高新天序和保利新川天珺到底哪个更好？

先说下你提及的3个问题。

第一是500万左右的预算，新川印的东区的优点是生态环境，华润华发品牌，整体质感还不错，尤其是总价稍微便宜一点（480-500万，周六最后一批次选房），但缺点在于临主干道，小地块。适合图性价比，但不追求极致地块地段的买法，

高新天序和新川印的143户型基本差别不大，有小小升级，整体优势在于商业的确定性（万象天地等），然后可能会有22号线贯穿，形成一个真正的TOD概念，加上陆肖整体城市界面的打造，会具有一定的城市资源和界面托底。回到楼盘内部来看，143户型中规中矩，剩下的都是143户型了，1栋视野挺好，加上有临街退距，朝向东南，所以整体的噪音可控，采光不错，剩下的就只剩一些难以“看海”的了，比如下批次春节后的3、6、7栋都不好看海，9栋北侧可以看海，但不是南侧客厅和主卧视野，差那么点感觉。

高新天序整体还是不错的，但错过了1栋，而且还有个最大的问题就是地铁就算双线换乘，那么就必须挨着它吗？走两步或者坐2个站的保利真的就很差吗？商业是不错，但是就必须紧挨着吗？保利走过去，1公里多点，其实也不远，更何况商业不是每天的必需品，保持适当距离反而能够捏住钱包。作为隔壁的业主，我是这样理解的，陆肖的繁荣其实在我们步行范围内，但陆肖的不足，又让我们能合理避开。

这里的不足，是指。。。

话说回来，天珺其实资料已经出了不少了，我一会儿再发个文档给你，太大了，我上传到百度云盘你自己下载。基本上户型，楼栋位置都是确定的，143户型大家也能看到，双卫升级为方厅+总统级套房+双阳台+入户花园，这点迭代太明显了，还有就是外立面颜值，也是十分值得期待的，整体78亩的体量也不小，打造小区园林环境，联动的可能性比较强。

143户型基本是位于南侧的2、3号地块，目前还没完全确定，属于T2的边户，房源还是够多的，263套，这就涉及到你说的第三个问题，买不买得到的问题，我觉得应该是比较好买得到的。

一是房源多，二是整体楼市不再像去年初那么狂热，三是我预估总价会得到控制，比如新川印是480-500万，而保利新川估计也是400大几十能买到的，这个对你压力不大，但是又能强化你买到的可能性。

保利新川天珺是保利旗下最高阶的产品，虽然以前保利也出现过维权的事情，不过后面也积极整改了，保利其实也想通过这个楼盘打个翻身仗的，只不过需要大家的耐心和信任。这次可以信任一下，毕竟这么大规模的宣传，这么核心的地段，这么高质量的买家，这么严峻的楼市环境，保利还摆烂的话，实属难以置信。

综合来说，我觉得保利是更加稳重的一个选择，地段稳重，地块规模稳重，楼盘产品包括外立面细节和户型都很稳重的一个答案，有值得期待的理由。

当然，保利也不是绝对完美的，除了前面说的维权史，还有门槛更高的缺点，但相对我们对它未来的期许，瑕不掩瑜了，保利新川说实话，很多人都在看都在期待都在准备买，相信大家的选择，没错的。