购买限价商品房时亲属有出资后房屋出售对方起诉分割增值

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王辉向本院提出诉讼请求：1、郭浩向我支付房屋增值款919012元；2、陈宇英对此承担连带责任。

事实与理由：我和陈宇英曾系夫妻，郭浩是陈宇英的二姨夫，有天津户籍。2011年，我拟在天津置业，经陈宇英协调，与郭浩签订了一份借名买房协议，约定我出资买房，房屋所有权、使用权及相关权益均属于我，具备过户条件时办理过户手续。2011年4月15日，我出资687597.13元以郭浩名义购买了天津市一号房屋（以下简称一号房屋）一套，该房屋于2016年3月2日取得商品房权属证书，现市场价格已近230万元。

2015年5月前后，我与陈宇英夫妻感情破裂，为谋取上述房产，陈宇英与郭浩互相串通，隐匿借名买房等协议文件材料，意图独自占有一号房屋及权益。我无奈诉至法院请求确认一号房屋权属，法院以限购为由判决一号房屋归郭浩所有，给我造成极大经济损失。我认为一号房屋系我出资购买，所有权及相关权益即应当归我所有，郭浩独占一号房屋并享有增值等权益显失公平，陈宇英与郭浩合谋串通行为也使得我的损失产生，依法应承担相应责任。故为维护我的合法权益，特诉至法院。

被告辩称

陈宇英辩称：一号房屋是父亲陈鹏借用郭浩名义购买的限价房。陈鹏和郭浩之间签订有限价房购买权转让协议，该房屋购房款也是我父母支付。2016年王辉提起确权诉讼，主张该房屋归王辉所有，法院判决该房屋产权人为郭浩。之后王辉起诉不当得利纠纷，经一审、二审、再审判决，王辉被驳回所有诉求。综上，一号房屋物权及购房款情况都已经经过法院查明并作出判决。王辉称一号房屋系王辉出资购买，所有权及相关权益应归其所有显然违背法院判决。

王辉不享有该房屋任何权利，我也不享有任何权利。王辉诉求赔偿增值损失没有理由，我同样不享有增值损失，也没有赔偿王辉增值损失的义务。我从未和王辉、郭浩签订借名买房协议，郭浩和陈鹏之间有限价房购买权转让协议，郭浩不可能同时跟二个人就同一房产再有一份借名买房协议。

另外王辉在四年多的多次诉讼中从未提出有这么一份协议，显然不合常理，希望法院严查不实陈述和伪证。

郭浩辩称：王辉从2016年至2019年对一号房屋有四次诉讼均在天津市，2016年王辉在天津河北法院起诉确权，2017年在天津南开法院起诉不当得利，2018年在天津市一中院不当得利终审，2019年天津市高级人民法院不当得利再审。以上四次诉讼王辉均败诉，先是确权判决一号房屋为我所有，后不当得利纠纷判令我将购房款687597.13元退还给陈宇英，并驳回王辉所有诉求，本人已经履行完所有义务，此事已经全部了结。

四次诉讼已经将该房产的购买过程等全部查清，一号房屋与王辉无任何关系，同样其也不享有任何权利。实际情况是2011年我连襟陈鹏（陈宇英之父）以我名义借名购买一号房屋，并与我签有限价房购买权转让协议，该房款是陈鹏在交房款当天跑了多家银行取款，加上本人折兑的13万元（已还清）将此款全部汇入房产商账户里，跑各家银行取款以及付款本人全程陪同。

我没有与王辉或陈宇英签订过借名买房协议。请求法院驳回王辉的全部诉求。

陈鹏未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。

法院查明

2011年4月15日，郭浩与天津市K 公司签订《天津市限价商品住房买卖合同》购买一号房屋，并于2016年3月2日完成不动产登记，登记在郭浩名下。

王辉与陈宇英曾系夫妻，于2002年3月22日结婚，2017年8月16日离婚。陈鹏系陈宇英之父，郭浩系陈宇英之姨夫。

2016年8月，王辉起诉郭浩、陈宇英至天津市河北区人民法院，王辉诉称2011年王辉与陈宇英决定在天津购买居住用房一套，郭浩自愿协助购房事宜，王辉随后卖掉婚前财产转化来的北京市朝阳区房屋一套，支付购房款购买了一号房屋，故起诉要求确认一号房屋归王辉和陈宇英共同所有。

2017年1月，天津市河北区人民法院判决认为一号房屋登记在郭浩名下，购房款是以郭浩名义交付，该房屋为限价房，王辉、郭浩均认可郭浩符合一号房屋取得的限制条件。根据法律规定，一号房屋所有权人应为郭浩。王辉提出郭浩自愿协助王辉和陈宇英购买一号房屋，郭浩对此不予认可，现王辉提交证据不能证明一号房屋所有权人为王辉和陈宇英。

故判决驳回了王辉的诉讼请求。且判决中指出对于王辉购买一号房屋有其出资问题，因与本案不是同一法律关系，应另行解决。该判决已生效。

2017年2月，王辉起诉郭浩、周宇、陈宇英、陈鹏、周宇1不当得利纠纷一案，王辉表示因之前判决中认定一号房屋所有权人为郭浩，并释明一号房屋的出资问题应另行解决，故诉至法院要求判令郭浩、周宇返回一号房屋购房款687597.13元；判令郭浩、周宇给付一号房屋购房款的利息。

法院在该判决中查明郭浩购买一号房屋的购房款、车位费以及相关税费共计687597.13元。判决认为从查明事实来看一号房屋的出资人为王辉和陈宇英，而房屋产权人经天津市河北区人民法院判决确认为郭浩，因郭浩与周宇系夫妻关系，故一号房屋应认定为其夫妻共同财产，王辉与陈宇英因购房出资而受损，郭浩因王辉与陈宇英的支付行为而得利，且王辉与陈宇英并无为郭浩、周宇支付购房款的法定义务以及约定义务，郭浩、周宇取得的利益无合法依据，对其不当得利有向受损人返还的义务。

王辉主张郭浩、周宇以全部房款为基准支付利息，缺乏法律依据，法院不予支持。后判令郭浩返回王辉购房款相关费用22万元，郭浩及周宇共同返还陈宇英购房款相关费用467597.13元，驳回王辉及陈宇英的其他全部诉讼请求。后在案各方均不服并提出上诉，2018年7月，天津市第一中级人民法院出具判决认为双方当事人认可陈宇英名下支出的687597.13元用于支付一号房屋的房款及相关费用，本院予以确认。王辉、陈宇英均请求郭浩、周宇将上述款项返回给其个人，现郭浩、周宇同意将购房款返还陈宇英，系当事人自愿处置其权利且不违反法律规定，本院照准。

鉴于上述款项支出时，陈宇英、王辉双方尚在夫妻关系存续期间，该款是否为夫妻共同财产以及如何分割为另一法律关系，需另行解决，本案不予处理。王辉主张该款返还给其一人并支付利息，依据不足，本院不予支持。最终判决：维持判决第二项；撤销判决第一项、第三项及案件受理费部分；郭浩、周宇共同返还陈宇英22万元；驳回王辉全部诉讼请求。后王辉不服申请再审，2019年4月，天津市高级人民法院裁定驳回王辉的再审申请。

2019年3月，王辉诉至本院表示陈宇英与郭浩就一号房屋曾签订借名买房协议，要求分得一号房屋增值利益，即本案。陈宇英、郭浩均否认王辉所述。庭审中，王辉未提交其所称的借名买房协议，亦未有证据证明有其所述的借名买房协议。陈宇英提交了陈鹏与郭浩2011年10月签订的《限价房购买权转让协议》，表示系陈鹏借郭浩名义购买了一号房屋。

王辉对该协议真实性、合法性均不认可，表示王辉支付购房款时间为2011年1月，协议落款时间是2011年10月，即使该协议是十个月之后郭浩瞒着王辉又与陈鹏签订的，庭审中陈宇英也认可是后来签的，损害了王辉合法权益，协议不能认定为有效，而且要求对该协议制成时间进行鉴定。

案件审理过程中，王辉申请对一号房屋市场价值进行评估，经确定一号房屋在2018年房地产市场价值1606609元。

裁判结果

驳回原告王辉的全部诉讼请求。

房产律师点评

已有生效判决已对本案所涉一号房屋的权属进行认定，并对一号房屋购房款、车位费及相关税费的出资进行了查明和处理，现王辉又主张一号房屋系其与陈宇英婚姻存续期间借郭浩之名购买，要求郭浩、陈宇英支付一号房屋增值款，无充分证据佐证，王辉之诉求，无事实和法律依据，法院不予支持。

办案心得

一、对于借名买房方的启示

1. 签订书面借名买房协议并妥善保管

在借名买房时，借名买房方应务必签订书面的借名买房协议，明确双方的权利义务，包括房屋的出资情况、产权归属、过户时间、违约责任等重要内容。如本案中，王辉主张存在借名买房协议，但未能提交，导致其诉求缺乏有力证据支持。签订书面协议后，借名买房方应妥善保管协议，避免协议丢失或被隐匿。

- 书面协议应详细具体，避免模糊不清的条款。双方应在协议上签字盖章，并注明签订日期。同时，可以考虑邀请见证人或进行公证，增强协议的法律效力。

- 对于重要的文件和证据，借名买房方可以采取多种方式进行备份，如扫描存档、存储在云端等，以防原件丢失或损坏。

2. 保留出资证据

借名买房方应保留好所有与购房相关的出资证据，如银行转账记录、取款凭证、购房发票等。这些证据可以证明借名买房方的实际出资情况，在发生纠纷时起到关键作用。如本案中，虽然法院查明了购房款的出资情况，但王辉仍因缺乏其他有力证据而败诉。

- 出资证据应明确显示款项的用途为购房款，并且与购房时间、金额等相匹配。在支付购房款时，最好通过银行转账等方式进行，并注明款项用途和备注信息。

- 保留好购房过程中的所有费用凭证，包括税费、物业费、维修基金等，以证明自己对房屋的实际投入。

3. 及时主张权利

如果借名买房方认为自己的权益受到侵害，应及时主张权利，避免拖延导致证据灭失或超过诉讼时效。如本案中，王辉在多次诉讼中未能充分证明自己的主张，且在一些关键问题上未能及时采取有效的法律措施。

- 一旦发现被借名方有不当行为或可能损害自己权益的情况，应立即采取法律措施，如发出律师函、提起诉讼等。同时，要密切关注诉讼时效，避免因超过时效而丧失胜诉权。

- 在主张权利的过程中，要积极配合法院的调查和审理工作，提供充分的证据和合理的法律依据，以维护自己的合法权益。

二、对于被借名方的启示

1. 谨慎同意借名买房

被借名方在同意借名买房时应谨慎考虑，充分了解借名买房可能带来的风险和后果。如本案中，郭浩因被借名买房而陷入多次诉讼，耗费了大量的时间和精力。被借名方应考虑借名买房是否违反法律法规或政策规定，如对于限价房等特殊性质的房屋，借名买房可能被认定无效。

- 在同意借名买房前，被借名方应充分了解相关法律法规和政策规定，咨询专业律师的意见，评估自己的风险承受能力。如果可能的话，可以要求借名买房方提供担保或采取其他措施降低风险。

2. 避免不当行为

被借名方应避免在借名买房过程中有不当行为，如与他人串通隐匿协议文件、否认借名买房关系等。如本案中，王辉主张陈宇英与郭浩互相串通，隐匿借名买房协议文件材料，这种行为不仅可能导致法律纠纷，还会损害被借名方的信誉。

- 被借名方应遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，不得损害借名买房方的合法权益。如果发生纠纷，应积极配合法院的调查和审理工作，如实陈述事实，提供相关证据。

3. 明确权利义务

如果被借名方同意借名买房，应与借名买房方明确双方的权利义务，避免产生争议。可以通过签订书面协议或口头约定的方式，明确房屋的实际出资方、产权归属、过户条件等事项。如本案中，由于缺乏明确的权利义务约定，各方在诉讼中各执一词，难以确定事实真相。

- 在明确权利义务时，应充分考虑各种可能出现的情况，并制定相应的解决方案。例如，如果被借名方在未来需要使用房屋，应如何处理；如果借名买房方未能按时履行义务，应承担何种违约责任等。

总之，借名买房是一种存在风险的行为，无论是借名买房方还是被借名方，都应在充分了解法律风险的基础上，谨慎处理借名买房事宜，签订书面协议，保留充分证据，明确权利义务，避免纠纷的发生。如果发生纠纷，应及时寻求法律专业人士的帮助，通过合法途径解决问题。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！