“低负债水平+高经营性收入”：龙湖探路房地产新旧动能转换

在构建房地产发展新模式的关键时期， 龙湖正在践行的"较低的债务，高经营性收入"转型之路，正成为房地产行业发展的新样本。

8月23日，龙湖集团（0960.HK）发布2024年中期业绩报告。上半年，集团实现营业收入468.6亿元，股东应占净利润58.7亿元，剔除公平值变动影响后的股东应占核心净利润达47.5亿元。其中，运营及服务业务合计实现收入131亿元，同比增长7.6%，报告期内在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上，助力集团整体利润稳定和结构优化。稳健的财务则为公司转型提供了坚实保障，上半年龙湖集团财务结构进一步优化，有息负债总额较年初减少52亿元，一年内到期的短期债务占比仅为15.7%，平均合同借贷年期延长至9.19年。

龙湖集团管理层表示：" 新旧动能转换的关键之一，在于债务结构的调整。债务是刚性的，并不会随着业务模式的转换消失。对龙湖而言，债务结构转换的前提有两个，把债务规模降下来，把债务周期拉长。"

减脂增肌，构建财务安全护城河

2024 年上半年，房地产行业在财务融资方面的形势依旧复杂，融资策略和现金流管理成为了决定企业生存与发展的关键因素，主动削债成为房企降低流动性压力的重要举措。

根据中指研究院统计，2024年，房企到期债券规模为7703.1亿元，与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体债务规模仍处于较高水平。

面对行业面临的财务安全风险，龙湖集团始终保持克制、审慎并高度自律的态度，自2022年就已经开始主动、有序地压降负债规模，保持企业发展的“安全度”。

截至报告期末，龙湖集团的有息负债规模为1874.2亿元，较年初减少52亿元。在手现金为500.6亿元，净负债率为56.7%，剔除预收款后的资产负债率为58.6%，较23年末下降约2个百分点，三道红线指标继续稳居绿档；外币债务占比进一步下降至16.5%，其中100%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；龙湖坚持低成本的融资渠道，整体平均融资成本保持在4.16%的低位，平均合同借贷年期进一步拉长至9.19年。

在中期业绩会上，龙湖集团管理层表示，龙湖的有息负债中，银行融资达到 82%，国有六大行占比超过 60%，总借贷约 83.5% 以人民币计值，非抵押债务占总债务比例为 47.5%。

此外，截至目前，龙湖2024年内已经归还了107亿境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10 亿人民币。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

值得关注的是，经营性物业贷政策的放开，在一定程度上缓解了部分房企的资金压力，像龙湖这样拥有大量经营性物业房企的优势开始显现。尤其是，长久以来，龙湖坚决遵循的按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，换来了战略合作银行的持续信任与支持。2024年上半年，龙湖净增经营性物业贷219亿元，经营性物业贷成本更低、账期更长，有助于龙湖集团持续优化债务结构。

模式转换，运营及服务贡献八成净利

中国房地产市场供求关系发生重大变化，房企的发展路径也随之发生变化。构建新的发展模式，通过开辟“第二曲线”甚至“第三曲线”，赢得面对行业周期波动的底气与实力，这已经成为行业共识。

对此，龙湖已经有了自己的解题思路。目前，龙湖集团聚焦开发、运营、服务三大板块，涵盖地产开发、商业投资、资产管理、物业管理及智慧营造多航道业务，充分发挥航道协同效应，深度参与城市空间、服务重构。

截至2024年6月底，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入 131 亿元，同比增长 7.6%。期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到 80% 以上。其中，运营业务收入达66.1亿元，同比增长4.3%，毛利率为76.4%。服务业务及其他收入达64.9亿元，同比增长11.1%，毛利率为32.3%。

这意味着，龙湖将多年来重金投入的经营性业务如今已成为助力其穿越周期的第二曲线。龙湖预计，到 2028 年，龙湖集团可以实现经营性物业带来的收入占比超过 50%，公司由此进入“较低的债务，高经营性收入”的新模式。

具体而言，在2024年上半年，龙湖商业销售客流双升，营业额同比增长12%，日均客流同比增长16%，新增运营3座商场，高质量兑现开业。其中，成都东安天街、南京雨山天街为重资产项目，轻资产项目重庆云领天街实现提前半年开业。作为资管核心业务的龙湖冠寓，截至上半年末，开业房间数12.3万间，冠寓精耕产品和服务，不断升级租住体验，整体出租率提升至95.6%，助力城市青年安居。

截至2024年上半年末，龙湖智创生活物业管理面积3.7亿平方米，客户满意度连续15年超过90%，在为业主带来更好的生活体验的同时，也为商企客户及城市公建提供优质服务，收获了华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等新合作伙伴。“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，已经快速成为代建行业的有力竞争者，2024上半年新增代建总建筑面积432万平方米，在管销售业态项目中，上半年累计代建销售额达40亿元，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造，赋能未来城市发展。

可以看到，这四个航道业务通过正向经营性现金流，以及持续增长的收入和利润，实现业务“造血”自循环来驱动公司发展，以低杠杆、强运营、正现金流，践行高质量发展的路径。而美国、日本、中国香港等成熟房地产市场也验证了“低负债水平+高经营性收入”可助力房地产企业成功穿越周期。

中金公司在《高弹性优质稀缺标的，建议关注逢低布局机会》表示，龙湖集团作为稀缺的“开发 +持有”标的，有望通过高度自律、积极作为在下行周期保存优质资产、打磨能力，待行业基本面修复后解锁优越模式带来的估值重塑。