房屋养老金，到底是福还是坑？

近些天，对于房屋养老金，网友们各种喷。

有的说：“本来想靠房养老，结果要给房子养老”，令人忍俊不禁。

也有人担忧，如果全面推行房屋养老金，可能老破小又会迎来一轮砸盘。

炸锅声中，8月26日，住建部相关司局负责人权威解读：

房屋养老金个人账户就是业主交存的住宅专项维修基金，公共账户资金来源由地方政府筹集，总之不需要居民额外缴费。

尽管如此，也有很多网友不禁提出疑问：上万亿维修基金趴在银行“睡大觉”，为啥还打房屋养老金的主意？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉老师写了一篇文章，对网友的争议及疑问都进行了清晰的解读，分享如下。

问题①

房屋养老金和物业维修基金的关系

物业维修基金，主要用于共用部位（楼道、楼梯、外墙）、共用设施（电梯、非营利性停车场等）的“大修大补”。

一般来说，房屋过了保质期，后期的维护保养，除了物业费（用于日常保洁、绿化等“小修小补”）之外，主要就是靠物业维修基金，本质上就是房屋养老金。

但是，面对即将到来的房屋“老龄化”，目前的物业维修基金，不管是规模，“归集-提取-使用”的机制，都无法应对2040年80%的房屋将进入中老年阶段需要的大体量资金支持。

因此，需要未雨绸缪。

就和个人养老金，需要“三个支柱”（包括个人账户、公共账户、商业保险等），才能解决个人养老的资金需求一样，房屋养老金，也需要对房屋养老做系统化、体系化的设计，这就是三个制度，即房屋体检、房屋养老金、房屋保险，其中房屋养老金最关键。

可以说，物业维修基金是养老金的一部分，但这远远不够。需要在个人账户之外，建立公共账户。

更关键的是，个人账户“提取-使用”机制僵化，有钱也难用（后面详细再讲）。因此，迫切需要另起炉灶，建立平行的账户，需要用的时候立马就用，解决看病治病的需要。

问题②

房屋养老金，需要个人交钱吗？

首先，房屋养老，就和个人养老一样。

个人养老要个人出钱。房子是个人的，产权证上写的清清楚楚。因此，产权人维修保养个人的房产，这天经地义，当然要个人出钱。

而且，物业维修基金的使用，就是我的钱用在我的房子养老上面，就是个人出钱。这个观念一定要建立。

至于，新提的房屋养老金，要不要个人出钱？

近期，面对舆论发酵，“要个人交钱、加重负担”等，媒体的报道混淆视听，住建部官网连续发表5篇文章，主题出奇地一致“不增加个人负担”。

个人账户已建立、下一步就是谋划公共账户。

显然，公共账户，是不需要个人出资的。

为何提出公共账户？

显然，个人账户的钱不够用，需要在房屋“老龄化”即将到来之际，提前谋划第二支柱。

所谓“不够”：

一是，原有的“归集模式”就是负担很轻的一种缴纳模式，资金不够；

二是，原有的物业维修基金，“提取-使用”不仅程序冗长，而且微观决策分散，很难提取。导致一边是维修基金“睡大觉”（结余一万亿），一边是眼看着设施设备老化和得不到保养；

三是，近年来老旧小区改造，应对一些安全事故（比如哈尔滨私拆承重墙），发现不管是体检看病，常态化维修保养，还是养老治病，投保预防质量和风险事件，出险赔偿赔付，都要大量资金。

所以，在个人账户之外，另立公共账户！

当然，个人账户，该缴纳的，还要缴纳，该补足的，还是要补足。毕竟，不仅有一些欠账，而且需要补缴。

比如，据报道南京有约30%房屋未归集维修资金，已归集维修资金的结余太少。另外，南京有28%的小区余额低于10万元。

另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，首期资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至8%。当前资金余额不足首期资金的30%时，就要及时续交。

也就是说，首期之后可能会有第二期，不足30%时要续交。当然，这些主要是一些公房小区、老旧小区。

这些小区，历史欠账的，可能由财政来兜，或者财政和业主共担，在财政补贴或奖励下，完成业主缴纳。

问题③

公共账户的资金来源

比如，原有资金挖潜，包括物业费、专项维修基金结余等；

比如，社区公共空间（包括商铺运营和租赁、小区摊位出租、停车场、广告牌、会所和体育设施等）运营收益；

比如，水电气网等管线修缮更新时，由管线单位出资；

比如，土地出让金、土地增值税、财政奖补投入、公积金增值收益等支持。

目前来看，这些渠道都还在探索，没有成型。

笔者认为，一方面上面几个渠道要探索形成稳定足额的资金来源；另一方面，还是要发挥市场的效率。

政府之于业主，特别是老旧小区的业主（由过去单位职工转化而来），一直是兜底的保姆式存在，一直是大包大揽的依赖。

这在老旧小区改造过程中，已充分显现了。

本来，老旧小区改造的逻辑是“谁投资谁受益”，但异化为政府买单，而让百姓出钱却非常难，典型如加装电梯。

如果发挥市场的力量，比如愿景集团、万物云、龙头物业公司等，完全可以与业主形成“收费买服务”的关系。

或者说，对等关系。

更重要的是，挖掘社区公共空间商业运营，创造可持续的现金流，这方面市场的力量很强。

关键在于，政府要在片区改造规划调整、容积率奖励，协调各部门支持，加强对基层街道、社区的动员、加强部门间协调等等，做足功夫。没有技术含量，就是要沉下来做琐碎的事情。

当然，财政资金很必要，但财政很有限，发挥的是补贴、奖励的作用，四两拨千斤的作用。

对于房地产行业来讲，增量时代，个个都称自己英雄、操作百亿项目。进入存量时代，谁能在存量盘活中创造出可持续的、稳定的现金流，谁才是英雄，也是房地产真正的新模式。

目前，愿景集团、万物云、龙头物业公司，都与地方国企成立合资企业，接管片区内的公租房、老旧小区等项目的物业管理，对停车位、公共设施等进行维修改造，还参与社区治理、民生服务等工作，例如为社区配套新零售、直饮水等设施，筹备建设社区食堂和养老等工作。

未来，有望创造出资金平衡的模式！

问题④

对老旧小区的影响

直观的感觉是，老旧小区的“养老钱”不够，大修大补用钱的地方多，安全隐患也突出，需要筹集的资金也多。

如果要补齐物业维修基金，意味着老住户们要交一大笔钱，这对于这些房子估价、交易，产生重大的利空。在当前商品房市场继续转弱的情况下，负面舆情不可承受。

我认为，恰恰相反！

对于老旧小区，由于历史原因（福利房转化）、现实制约（老龄化和收入较低），即便这部分小区个人账户资金不足，大概率也不需要个人缴纳，更多通过公共账户解决。

而且，老旧小区改造，资金缺口较大，新的房屋养老金模式下，钱要花在公租房和老旧小区这些刀刃上。

22个城市试点探索的公共账户资金来源，比如土地出让金、土地增值税、财政奖补投入、公积金增值收益等，这些资金不属于哪个小区，哪个片区，属于城市政府，将更多地用于公租房和老旧小区这些亟待盘活和复兴的区域。

在用途上，除了共用部位和设施大修大补，还包括加装电梯、门禁和快递柜等智能化改造，配饰新零售、修建停车场和适老化改造等。

目的，就是要让这部分老旧的房源，成为有效的、可流通的房源，避免片区和社区陷入衰败的境地。

借助“养老金”，实现社区、片区面貌的改善，既活跃了二手房交易，稳定改善型住房需求，而且还激发了片区改造的动力，为稳投资做贡献，还能激发片区消费的潜力。

问题⑤

如何推进房屋体检和保险

房屋体检，是城市体检的一个部分！

2019年4月份，住建部在11个城市开展城市体检试点。2023年开始，全部城市都要做体检。

住房体检是住房、小区（社区）、街区、城区（城市）等四个维度之一，从安全耐久、功能完备、绿色智能等方面设置房屋结构安全、管线管道、入户水质、建筑节能、数字家庭等指标。

住房体检的范围很广，但涉及到住房养老金的使用，必然是钱要用到刀刃上，主要就是共用部位和共用设施的大修大补、风险隐患处置。

比如，结构、外墙、楼道、屋顶，电梯、燃气等风险排查、更新和置换，发挥养老金的作用，特别是认定的C、D级危房。这些是最重要的。

从近期试点来看，各个城市均采取购买第三方服务的模式，即财政出资，购买保险服务，由保险公司推进房屋治理、结构安全，以及防自然灾害、火灾、爆炸等意外事件，飞行物坠落等非人为原因造成的房屋损坏、赔偿。

当然，地方政府也主要为公租房、老旧小区等投保。

总之，当前市场情绪较弱，不管是楼市，还是居民收入、预期，都较弱。政策需要引导舆情，更需要加大宣传力度、以正视听，让老百姓认识到，房屋“养老金”的出发点是好的。

更重要的是，加大信息公开的力度，让百姓看到，不管是个人账户，公共账户，都用到了“我”身上。

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