持有小城市高层住宅或者大城市非核心地段高层住宅的，趁早换房

持有小城市高层住宅或者大城市非核心地段高层住宅的，趁早换房，特别是如果房龄超过 20 年了，趁现在还有零星的接盘侠尽快出手，因为这样的房子根本没有未来。

今年 2 月，南京某小区一座 34 层居民楼发生火灾，15 人死亡，44 人受伤。火灾原因是地面架空层违规停放的电动车起火，架空层直接连通建筑内部的天井，起火后形成了烟囱效应，向上快速蔓延，总共只有两个单元、200 多户的楼被烧得惨不忍睹。近 10 年全国发生高层建筑火灾 3 万多起。如果说火灾是一个小概率事件，那么高层住宅无法回避的一个终极问题就是寿命。

房地产市场经过了 20 多年大跃进式的野蛮发展，可能现在大家都忘了一件事儿，房子也是有寿命的。建设于上世纪八九十年代的第一批高层住宅已经开始老化了。人老了，身体各个零部件就不灵光了。房子也是一样，墙皮脱落都是小事，电梯出故障、水电管网漏水老化等问题层出不穷，而且会愈演愈烈。不仅会影响居住体验，还会影响房屋价值。

30 多年前，方庄建成了北京第一片高层住宅区，当时算是普通人高攀不起的豪宅。90 年代能在方庄买房的就如同今天在海淀万柳的业主，不是一般人。

比如说张国立、刘晓庆、宋丹丹等许多娱乐明星都住在那里。但是到了 2010 年前后，这些非富即贵的人就都搬走了。如今，方庄跟高端没有一毛钱的关系。方庄的芳城园当年没有规划人车分流，园区里面的车辆停得横七竖八。这几年小区虽然做了旧改，道路、外立面、中心花园等都做了更新，但是物业服务却完全跟不上。

门禁没人管，无论园区大门还是内部单元门，一律无障碍通过。院子里有养狗的住户，走在小区里面，一不小心就会“走狗屎运”。走进楼道，大白墙前几年刚刚刷过，但已经满是污渍。尤其是一楼的公共区域，电梯口的声控灯也坏掉了，一直没有人修理。小区房龄 30 年，现在一平米挂牌价才 4 万多。要知道这是北京南二环边上，附近的次新楼盘有的很多都卖到了 9 万多一平，是它的两倍。将来即便是房价企稳反弹，你说和这些老旧高层还有关系吗？

大家常常在讨论，土地的使用权是 70 年，到期之后怎么办？这真的有点儿杞人忧天了，因为你的房屋寿命可能连 50 年都不到。房子老了，要么拆迁，要么维修。咱们先说拆迁。拆迁高层跟拆一个六层楼可不一样，难度根本不在一个数量级上。

2018 年汶川地震之后，拆除危房，拆一个低层危房非常简单，用重载吊车把钩机直接吊到屋顶上，一层一层地刨就完了。但高层就不能这么拆，别说板砖了，100 米的高空之下，掉下来一瓶矿泉水都能砸死人。国际上通用的高层拆除是定向爆破，在建筑上打无数的眼，埋无数的塑燃剂，把房子结构溶解掉，整栋房子酥了之后还要控制它的方向，以保证垂直爆破，避免伤及无辜。可就算技术上可行，经济上算得过来吗？曾经的拆迁产生过无数的暴发户，拆的大多数是棚户区还有城中村，没见过拆高层的。原因很简单，就是不划算。

给大家算笔账，就拿全国常见的楼高 30 层、每层 4 户共 3 个单元的高层来看，那么整栋楼就有 360 户人。如果每户平均面积是 100 平，就算房价到时候跌到了 3 万块钱一平，整栋楼光拆迁赔偿款就得超过 10 个亿。这样的拆迁哪个开发商能负担得起呢？

开发商现在因为债务问题，空地都不愿意买了，你指望他们在这上面做慈善？除非地段特别好。即使要拆迁，行业共识也是拆迁和新建的比例要达到 1:3。也就是说拆掉 6 层楼得盖 18 层楼才会有盈利，那拆个 30 层的，难道要盖个 90 层的住到天上去吗？

高层住宅拆不成还修不成吗？确实是可以修，但是谁出钱呢？高层住宅电梯多，电梯一般寿命是 20 年左右，维护得再好，早晚也需要更换。一部电梯就是几十万，更换费用谁来出呢？高层住户同意了，低层住户呢？

另外，在高层建筑内部，管线管道比洋房别墅要复杂得多。这些管线一般是 30 至 50 年的寿命，有些设施根本无法维修，只能更换，可施工难，成本高。你指望这个钱谁来出呢？业主交的公共维修基金根本就不够用。私人商品房当然也不能让国家来出这笔钱吧？可别忘了，地虽然是国家的，但是房子可是你的。你让物业换个楼道里的灯泡你电话都打不通，打通了你还得看他们的脸色，你还指望物业给你修呢？

上海长宁区一栋 30 多年、24 层高的住宅楼，当年为了赶时髦，外墙给贴了瓷砖，如今却成了安全隐患。过去几年，这栋楼发生了几次瓷砖掉落的事件，幸亏没砸到人。有一次，瓷砖砸到了车上。人命关天，大家都想解决问题，但是维修需要自行筹集资金，还需要 2/3 的住户同意。这个问题就一直没有办法得到解决。

业委会联系维修施工方，但有的业主非说业委会暗箱操作有猫腻，就是不同意。最后，经过漫长的三轮投票，业主们终于从四个方案中选出了最便宜的方案，维修费 120 万，全体业主平摊。这件事儿后续就没有再报道了。这里面肯定还有那些死皮赖脸就是不交钱的，也有多出钱花钱买平安的。这就已经很不错了。这种最后能大体达成一致的小区是凤毛麟角，大部分估计会长期扯皮扯下去。

据统计，我们国家大约有 32%的城市家庭居住在 2000 年之前建好的房子里面，这些家庭未来将面临房屋维修的刚性支出。当然了，这种大规模的以旧换新也能拉动我们的 GDP。从欧美国家的经验来看，维修的钱肯定都是从业主的钱包里抠出来的。

在美国的朋友都知道，住宅密度普遍比较低，住别墅的维修保养费用肯定是自己来出。那些住高层的物业费价格也不菲，一套价值 40 万美元的房产，一年物业费大概是 6000 美元左右。每年的物业费占房产市值的比例大概是 1%至 1.5%之间。你想想自己在中国的房子有这么高的比例吗？沪深 1000 万市值的房子，物业费一年说多了也就三五万块钱。这难道是我们国家的物业出于良心吗？

可以肯定，我们国家的物业费收费标准会在 2030 年之后迎来大幅攀升。因为我们国家大部分的高层住宅都是 2010 年之后建造的，到时会迎来集中进入老化期。

我国是世界上超过 500 米高层建筑数量排名第一的国家。由于看到了高层建筑未来的隐患，2022 年国家出台政策，严格限制新建超高层建筑，不得新建 500 米以上的建筑，对新建在 250 米以上的建筑也有更多的要求。因为高层住宅的问题是无解的，既然是无解的，那现在能做的就只能是让无解的问题少一些而已。

在我们国家，6 至 12 层，也就是 36 米以下的成为小高层，12 至 30 层就算是高层了，30 层以上基本上就要突破 100 米的高度了，通常称为超高层。不同的层级适用的安全防火结构规范完全不一样。超过了 36 米，也就是高层，超过绝大部分的城市火灾扑救能力，消防云梯够不着。

这个时候无论从垂直疏散还是楼内需要配置的消防设备上来说，都会成本上一个台阶。再往上走，进入超高层，不仅有结构安全、防火安全问题，还有疏散问题。超高层的各项要求会提升一大截，成本也会成倍增加。因此，很多高层住宅会卡着 30 层的高度来建造。

当然，如果你觉得自己足够有钱，并且相信你的邻居们也都足够有钱，今天的话题就当我没说。上海黄浦江边的汤臣一品，2007 年建成的房子，到如今 17 年的房龄了。换做是普通的小区，可能已经中间有腻了，可是汤臣一品依然是豪宅界的天花板，现在 30 来万一平米。人家 07 年的房子，物业费 15 块钱一平米，户型是 400 至 1200㎡之间。这么一算，一年的物业费每户少则十万八万，多则 20 来万。

这样的物业费水平，再加上当年豪宅的建筑质量，维修保养肯定是做得好。就算将来会集中维护，但是住在里面的业主将来会拿不出这个钱吗？就算扯皮，也比普通小区扯得更快。因为有钱人的时间比钱更值钱。

我倒是不同意网上所说的，大部分的高层住宅未来会变成贫民窟，因为它本来就是贫民窟。只不过你付出了不合理的高房价，让你觉得自己不是贫民而已。

中国高层住宅数量达到 35 万栋，傲视全球。我们汉人又不是来自高原地带，专喜欢往空气稀薄的地方去钻。那为什么好这口呢？

我们刨根问底，高层建筑的源头绕不开法国建筑师勒·柯布西耶。20 世纪初，他提倡用大规模的高层建筑来建设现代化城市，把房子尽可能盖得高。高层可以限制城市的扩张以及伴随而来的基建支出，又可以在城市里面留下大量的空地，这些空地可以更方便地安排各种各样的户外活动，增加户外的绿化面积等等。

听起来很不错，可讽刺的是，柯布西耶虽然是法国人，但是当年他这些主张在法国并不被人看好。他设计的住宅被法国老百姓嘲笑为“居住机器”，说这种建筑非常不人性化。但是这种理念却被香港和大陆学了起来。大陆的房地产预售模式、公摊、楼面地价计算模式，基本上都是从香港借鉴的。最早进入大陆投资房地产的也都是港资。他们认为大陆人多地少，应该提高土地的利用效率。于是，香港模式被大陆给“抄了作业”。

中国现在人均居住面积突破了 40㎡每人，但是 80 年代人均居住面积不足 6㎡。那时候，三代人挤一间卧室的情况相当普遍，大量的筒子楼没有独立的卫生间、独立的厨房。甚至当年一个城市里面有几百万家庭是缺房户，几十万家庭是无房户。

所谓的无房户，倒也不是说人家睡在马路上，而是用非居住类的建筑来临时性居住，后来甚至变成了永久性住宅。比如说那些厂房留下的工棚，把工棚用简单的三合板隔一隔，安置成职工的宿舍。等职工娶妻生子，就弄大一点的空间，用轻质材料再隔一隔，甚至说拉个布帘就对付着过日子了。

正因为那时候严重缺房，当年我们急需快速建设。客观来说，房地产的发展也不是一无是处。我们短时间内用比较少的土地成本，尽可能多的解决了住房问题。这些带来高层住宅的爆发期，初衷是为了解决更多人的住房问题。但是后来我们越来越着了摩天大楼的道儿，开始比着劲儿往高里盖房，好像高楼林立、灯红酒绿，就是富有，就是有面子，这属于典型的暴发户心态。

而且出人意料的是，中国高层住宅最多的城市并不是北上广。第一是重庆，第二是武汉，第三是成都，第四是西安，然后是深圳和长沙。其中确实有地势的原因，但是大多数城市根本其实不缺地。

如今在很多发达国家，高层慢慢被淘汰。比如说美国，除了像曼哈顿这种核心地段，稍微偏远一点的高楼，真是连拆迁都没人愿意去拆迁，很少在新建高层建筑了。欧洲也是一样。我们这 20 多年的高层住宅建设，是欧美国家在二战之后 20 年里面经历过的。最终欧美地区这些住宅除了少数同时兼具核心区位、质量过硬等有利因素的以外，其他的结局都不怎么好。

想想也可以理解，我们国家房价中跟土地相关的成本占了六七成。开发商用很高的价格拿到地，只有多盖房子同时降低用料成本，才能分摊每平米的楼面地价。开发商的一个项目的毛利其实并不算高，这点我们大家有点错怪他了。开发商真正的利润来源是靠高周转换来的。有些地产商甚至打出了所谓的“456 模式”，拿地之后 4 个月开盘，5 个月资金回笼，6 个月资金回正。这种极致高周转之下的产品似乎追求的仅是速度而非质量。

所以中国的高层住宅虽然普遍建设时间都不算太长，但一定会更快地进入老化期。远的不说，2018 年建成的房子，你现在要去找开发商投诉质量问题，可能你连开发商这个人你都找不到了。你也别信什么相关规定，法律还规定不让违法呢！对很多已经退出市场的开发商来说，规定一文不值。

在房价暴涨的年代，没人在乎租金收益率，没人在乎折旧，没人在乎最基本的经济学常识，甚至没有人在乎质量，大家在乎的只是能不能抓紧上车。这种全民心态造就了数个宇宙第一房企、中国首富，造就了我们引以为傲的大基建。但回过头来看，我们真的需要这些吗？你以为背上 30 年的房贷，你的贡献就算做完了吗？

不是的，你更大的贡献还在后面。地方是不会丢了卖地这块收入的，现在逐渐开始放开低密度住宅用地，吸引住在高层里面的有钱人去购买。那没钱怎么办呢？不是还要大力发展保障性住房吗？你去租就是了。还清房贷，交房租，完美的闭环。城镇化放缓，老龄化加剧，卖房的人太多，买房的人太少，你觉得这个趋势会发生任何改变吗？

中国楼市的供需关系毫无疑问已经发生了重大变化，但也不代表着房地产市场会走到尽头。毕竟楼市是继上世纪工农业剪刀差之后，向社会集资最有效率的一种办法。未来楼市会变成改善型需求为主的新发展阶段，但是其中很多不是因为有钱了而改善，而是你不得不改善。这就是为什么专家说，中国的新房销售量有一个 9 亿平米左右的“硬底”，一个比西方国家更为强大的“硬底”。因为质量的问题，我们会加速进入折旧期，置换需求一定存在，这或许是中国楼市企稳的重要力量。但讽刺的是，这也不得不感谢那个曾经没有底线的我们。