踩雷碧桂园后 建滔集团走到“退房”的最后一步

观点网投资中国房地产行业十余年，“化工大王”张国荣，终觉有些心灰意冷。况且近年来国内住宅开发市场的筑底之路还未能看到尽头，长时间将资金押注在此似乎并非长久之计。

事实上，近年来张国荣控制的建滔集团，已有意识缩减旗下住宅开发业务规模。截至目前，建滔集团已将近6年没有新增土地储备。

如今，这家化工企业走到“退房”的最后一步。

退出内地商品房市场

8月26日，建滔集团发布2024年中期业绩公告。公告显示，建滔集团营业额由2023年的187.2亿港元增长至2024年的204.15亿港元，增幅达到9%。

未扣除利息、税项、折旧及摊销前盈利由33.37亿港元增至37.36亿港元，除税前溢利由18.14亿港元增至21.39亿港元，公司股东应占纯利则增至15.07亿港元。

同时，建滔集团主席张国荣表示，集团将退出内地商品房市场，将重心转向投资性资产，未来仍有机会在香港及内地购买收租物业。

资料显示，建滔集团以印刷线路板的基础材料覆铜面板起家，目前业务涵盖覆铜面板、印刷线路板、化工产品、物业、投资等多个领域。

其主业十分突出，据悉建滔集团是全球最大的覆铜面板生产商之一，也是中国最大的印刷线路板制造商、化工产品龙头供应商之一。根据最新公告，2024年上半年建滔集团覆铜面板、印刷线路板、化工产品三个业务收入分别占总收入的34.6%、28.5%和29.9%，合计达93%。

而房地产部门收入则同比下降12%至9.2亿港元，其中大部分收入来自租金收入，录得7.29亿港元。与之对比，巅峰期2020年，建滔集团房地产收入曾达到83.3亿港元，占集团总收入约19%。

据了解，建滔集团是最早于2009年，将房地产专列为集团一个业务部门，开始涉足房地产开发。最初的目的相信是为了消耗每年巨量现金流，在撇除投资扩产需要之后的的再投资问题，以释放资金的利用率。

发展多年，建滔地产在住宅、商办、购物中心和酒店等领域均有落子，并主要形成了商办系“建滔广场”、住宅系“裕花园”等产品线。

其中住宅开发方面，建滔地产在大本营昆山和上海，开发有上海裕花园、张浦裕花园、裕园、升悦居、千灯裕花园、花桥裕花园、滨江裕花园、裕景园、观源河畔、朗峰、花溪公馆等项目。

建滔地产在住宅开发业务上近年来十分保守，如上所述接近6年未有拿地，且拿地和建设一直都是主要利用自有资金。

目前，其主要的货值压在昆山菁庭、浦岸花园两个项目，据统计剩余货值由几十亿元。据了解，两个项目目前在加速销售中，也有部分房源用于出租，但情况不算理想，受行业下行影响2023年内产生了约4.15亿港元的减值。

投资性物业是建滔地产的重心，该公司拥有的收租物业遍布中国内地、香港和英国，截至2023年末总建筑面积为102.87万平方米。

根据建滔集团2023年财报，其持有的投资性物业包括：香港写字楼汇达大厦，海外信托银行大厦5-7楼、9-14楼、2301-2303单位、26楼、27楼及2楼9及10号车位；

英国的4个物业，合计建筑面积5.19万平方米，包括位于伦敦金丝雀码头的地标写字楼15 Canada Square；

以及上海写字楼现代广场、建滔广场、建滔中心，广州写字楼广州建滔广场、东照大厦、零售商业展望数码广场，昆山写字楼花桥建滔广场、综合体项目昆山中心（一期）等。

另外，建滔集团仍有建滔前海大厦和昆山中心（后续部分）两个正在开发的投资性物业，前者总投资25亿元，预计作为建滔集团总部使用，后者总投资超过100亿元，是一个综合体商业项目。两个项目落成后，预计增加投资性物业建筑面积84.8万平方米。

这些持有型物业为建滔集团提供稳定的持续性收入，2023年就实现14.75亿港元的租金收入，同比增长14%。按预计，2024年数据将继续符合相同水平。

踩雷碧桂园

建滔集团主席张国荣最新表示，要退出内地商品房市场，将重心转向收租物业，也正基于此考虑。但建滔集团对传统房地产开发行业的投资，仍有些遗留问题需要处理。

过去，建滔集团不单自己操刀开发住宅项目，同时也投资了国内一些主要的开发商的债券，或向它们直接提供贷款。

包括自2018年起，建滔集团多次购买富力地产美元债。在后者进行了境外债重组后，建滔集团持有总金额22.83亿港元的富力地产债券。

其中，利率7.5%的A组债券7.88亿港元；利率9%的B组债券10.27亿港元；利率4.2%的C组债券4.69亿港元。截至2023年末，这些债券已产生公平值亏损21.67亿港元。

另一方面，建滔集团于2021年通过子公司永恒信贷（Ever Credit Limited），向碧桂园提供本金18.8亿港元的定期贷款，利率8.5%，本息原定于2023年12月偿还。

2023年8月30日，碧桂园曾宣布以债转股形式，抵消上述债务部分本金，但后续相关还款承诺并未如期完成。

两个月后，建滔集团曾发布公告称，碧桂园未能根据融资协议偿15.98亿港元的款项，并向碧桂园发出法定要求偿债书。受此影响，建滔集团2023年就该借款作出信贷亏损拨备8.94亿港元。

进入2024年，永恒信贷就此事向香港高等法院对碧桂园提出清盘申请。截至目前，双方就此事仍在博弈之中。但建滔集团执行董事张家成曾回应称，对碧桂园前景仍有信心，对其未来偿还债务方案持开放态度。