震惊！4年不到的次新，也跌破开盘价了

现在的楼市，正上演两极化的诡异一幕：

业主们卖房哀嚎被砍大动脉：如今的二手房买家，砍的不是价，是卖家的大动脉（点击回顾详情），买家们依然觉得广州房源贵得难以下手，在反复观望。

实际上，广州的二手房普遍都在下跌。

数据显示，广州各区的二手成交价相比2021年高峰时期，普遍跌幅约20%，有的片区整体跌幅甚至超30%。

挂牌价与成交价之间的价差也基本都在25%左右，也就是说，想要成功抛售，至少要在挂牌价基础上降价25%。

买家们觉得无从下手，估计是看中的房源还没跌到心理预期。

然而在这种价格博弈中，我们发现有一些二手楼盘悄无声息地就跌破了开盘价。

年初时我们已出过类似盘点，感兴趣的可以点击回顾：梦回8年前！广州这些二手房，跌穿开盘价了！

本轮盘点跌穿了开盘价的二手房，主要集中于黄埔区，快来看看有无你关心的楼盘。

跌穿开盘价的小区

楼龄愈发年轻化

先来看黄埔区。

第一个是永和板块的实地常春藤，2016年的开盘均价约1.4万/㎡。（数据来源：中指院）

其中，约74㎡两房户型开盘价普遍接近1.5万/㎡，好楼层好朝向的价格更高（数据来源：中指院），二手房交易高峰期甚至飙升至3万+/㎡。

相同面积段的南向户型，贝壳公开平台上的最新成交已出现1.3万/㎡房源，显然跌穿了开盘价。

更别说约69㎡的两房已跌到1.1万/㎡（来源：贝壳）。

如果二手买家是“高买低卖”的话，那估计亏得血本无归了，因为三房房源不止经历了腰斩——三年时间，164万“不翼而飞”。

其次是黄埔东区的富力悦禧花园，2016年首次开盘，成交均价1.7万+/㎡，成交房源普遍在1.6-1.8万/㎡。（来源：中指院）

再看看7月的新近成交记录，中楼层南向的好房源已跌破1.7万/㎡。（来源：贝壳）

不过值得一提的是，富力悦禧花园在房价峰值的2021年，二手价格较为波动，成交区间在1.7-3.8万/㎡的都有。（来源：贝壳）

再者还有香雪板块的次新盘品秀·星樾。

2019年开盘时，品秀·星樾建面约81-121㎡的两至四房成交均价为3.7万/㎡（数据来源：中指院），最近两个月的二手房成交价已降至3.2-3.7万/㎡（来源：贝壳）。

即便是次新盘，价格在当下的二手房市场也并不显优势。

跌回开盘价这种事只有外围区？

NONONO，主城区有的小区也难逃一劫。

譬如荔湾广钢板块的次新盘学仕里，2020年开盘时的成交均价为5.9万+/㎡，最低价也在5.6万/㎡左右，约57㎡两房甚至高达6.3万/㎡。（数据来源：中指院）

目前，贝壳上学仕里的二手成交记录仅3套，但成交价全在5.6万/㎡以下，其中三房四房户型直接跌破5字头。（来源：贝壳）

广钢板块价格回落至开盘价的小区，还有花湾壹号C区。

中指院数据显示，花湾壹号C区2018年的开盘售价在4.8万/㎡上下，成交均价也在4字头。

今年，除了极个别二手房源有4字头成交，花湾壹号其他主流的两至三房户型基本都跌至3字头。（来源：贝壳）

但查看以往成交记录，不难发现，中海花湾壹号C区不少二手房交易价格上了5字头，北向的73㎡两房甚至卖到5.7万+/㎡。（来源：贝壳）

只能说，最近这几年买卖了广钢花湾壹号的业主，有人哭有人笑。

其实从这几个案例小区来看，一方面，跌穿开盘价的房源并非是一两个特例，而已经是小区内的大势，普遍性较强。

另一方面，这些小区的楼龄都比较新，有的还是非常“年轻”的次新，且品质很不错，如品秀·星樾，地铁上盖的小区，交通出行便利。

利好二手买家

该出手时就出手

很显然，前面提及的普遍下跌的小区房源，都以两至三房刚需户型为主。

侧面说明了广州现在的置换群体大，同时新入场的自住买家多，交易市场流动起来了，这对广州楼市而言是一种良性发展。

同时7月的二手房成交量再次突破万套。

而且7月的70城数据也透露出，广州二手房跌幅已在收窄，从连续8个月跌超1%的深渊中挣脱出来，详情可点击回顾：深V反转！广州房价，开始支棱起来了

所以，在买方市场的当下，建议今年有计划买房的各位，多到现场看看房“货比三家”。

感兴趣的二手买家，也可以重点看看本篇提及的跌穿开盘价的小区，该出手时就果断出手。