杨浦下滑最为严重的板块

这可能是杨浦下滑最为严重的板块！

01

这就是咱们今天所说的鞍山板块。

鞍山是杨浦的XQ圣地，但如今XQ地位下滑比较严重。

鞍山的XQ房代表——密云小区跌惨了！

巅峰时期的2021年该小区成交价拉到了14.12-14.68万元/m²的天价：

但现在成交价已经跌到了6.8万元/m²左右，直接腰斩了！

鞍山的XQ房，为啥跌这么惨？

受“民办摇号 公民同招”、XQ调控和“双减”打压的影响，鞍山XQ的光环比之前黯淡了许多；

同时全国新生儿数量的逐年缩减让XQ的概念不再像以前那么火爆了，教育正在回归理性与公平。

杨浦堪称上海XQ调控的典范，卡户口、卡年限的同时，还玩出了小学与初中隔年对口轮换的新花样。

比如打虎山路第一小学要求落户5年8个月，等于从出生开始你就要给孩子报户口了，条件非常苛刻！

而且打一小学对应的昆明学校和鞍山初级是隔年轮换制。

要想入学你还得掐着手指算着日子，万一搞错你的XQ房就白买了！

这使得鞍山XQ房的热度大为减退，跟高兴花园、梅园三街坊一样出现了大幅回调。

此番调控也是为了遏制XQ房的非理性炒作，保护家长权益的同时也让教育的净土免受资本的过渡侵蚀。

从大趋势来看，随着新生儿数量的持续走低，以后学习的竞争压力越来越小，XQ可能越来越淡化了。

现在全国各地幼儿园、中小学都出现了关停潮，未来教师要裁员一半，一场XQ危机正在悄然来临：

数据无言，却道出了惊人的真相，教育部发布的数据显示：

仅去年一年我国幼儿园数量就减少了1.48万所，相当于平均每月有1233所幼儿园消失！

在这场危机中，上海也难独善其身，去年上海关停了35所幼儿园，在园人数同比减少9.3%。

幼儿园人数减少，下一步影响的就是小学、中学和大学的招生，这是一个多米诺骨牌的连锁反应。

上海的人口和出生率接连下滑，人口老龄化问题越来越凸显。

这种情况下可能让以鞍山为代表的上海众多XQ房热度进一步消退，加速走下神坛。

现在鞍山的XQ房只比非XQ房贵出1-1.5万元/m²，价差空间急剧压缩。

鞍山的二手房产品大多都是老破小，当剥离XQ溢价后，这些老破小未来何去何从呢？

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02

随着黄兴公园、新江湾城和东外滩的崛起，鞍山板块在杨浦的置业改善地位一次次坠入深渊。

杨浦久负工业盛名，五六十年代国企工业非常发达，有大量的产业工人在这里上班。

为解决工人住房和教育问题，杨浦在鞍山修建了很多工人新村。

那时候工人的地位很高，堪称杨浦早期的“中产阶级”。

中产比较注重子女教育，所以慢慢积累形成了鞍山这样的XQ高地。

不过1998年福利分房落幕后，鞍山就开始走了下坡路。

进入房地产商品化的新纪元后，随着杨浦第一代改善板块黄兴公园的开发，鞍山的地位出现更迭。

黄兴公园集齐了地铁、公园和次新住宅，是杨浦改善的先驱板块，很好地迎合了市场早期的居住需求。

而鞍山大部分都是老破小，沦为了刚需集中营，满眼都是时代的产物，不再受市场欢迎。

鞍山新村那些斑驳的墙面，每一砖一瓦都镌刻着时代的痕迹，难掩岁月的沧桑：

鞍山的老破小住宅

新江湾城堪称杨浦第二代改善板块，成为富人区的代名词，让鞍山感受到了第二次被超越的阵痛。

新江湾城以总价2000万的豪宅居多，居住了很多杨浦以及宝山的富人。

新江湾城的湿地环境比黄兴公园还要好，空气清新、风光旖旎，中产居住氛围更加浓厚。

黄兴公园、新江湾城的置业地位在杨浦非常高，相对鞍山成了后来居上的板块。

而滨江区域的开发把杨浦人置业改善的地位拉得更高了，鞍山更加失落了。

杨浦滨江风貌别墅的规划与建设，预示着滨江将是杨浦未来越来越新江湾城的新贵之地。

这就好比两个人考试别人考90分而你考70分感觉差距不大，只不过是第2名；

但是4个人考试别人都考90分，你就掉到第4名了，名次更加靠后了。

鞍山又一次被时代的洪流冲到了岸边，被很多板块超越后，置业地位愈发显得式微。

回首我们来看看鞍山的产品，大部分都是老破小，叠加少量早期开发的商品房和公寓大楼。

便如今这些老式商品房已经沦为了老破大，包括老大楼在内都被时代抛弃了。

建于2006年的海上海新城已经成了老破大，98-134m²的大两房、148-176m²的大三房流通性很低；

还有建于2001年的同济绿园、2003年的书香公寓和同济国康公寓、2004年的英达苑等都被市场淘汰了。

尽管伴随着城市更新鞍山也有新房项目供应，如保利天汇、瑞士云曜璟庭、中海海上和集等。

但是这些项目周边都被老破小夹击，形成不了像黄兴公园、新江湾城那样的中产居住氛围：

而且这些项目都是点状更新，不像虹口瑞虹新城、北外滩那样成片动迁。

瑞虹新城就在鞍山隔壁，是虹口最好的次新居住板块，同样吸走了一部分鞍山的改善客群。

鞍山，可能被永远定格为了刚需板块，在杨浦失去了置业地位，地段一直在下滑。

03

鞍山XQ和地段的下滑，实则映射着一个社会阶层的滑落。

前面我们提到以前居住在鞍山的工人社会地位非常高，他们是杨浦第一代中产阶级。

后来随着计划经济向市场经济的转变和国有企业改革的浪潮亦席卷而来。

杨浦工业基地不得不面临转型的阵痛，很多工人都下岗了。

据统计，21世纪初杨浦有超过1000多家大型工厂企业关停，工人数量从巅峰的60万跌落至6万。

“下岗”成为上世纪九十年代的一个特殊记忆，标志着杨浦工业与工人阶级辉煌的逐渐褪色。

可以说，杨浦工业的没落，是导致鞍山工人社会圈层地位下降的一个重要原因。

与此同时，进入新世纪后上海房地产迎来黄金开发周期，地铁迅速蔓延、人口大量导入。

于是鞍山的XQ房开始被外来者所占据，原有的工人社会圈层在不经意间被悄然稀释。

赶上地铁和人口大爆发，上海到处都在搞新城建设，杨浦也不甘示弱。

黄兴公园、新江湾城、东外滩这些新势力板块便一一兴起，吸引了很多新上海人居住。

新改善板块的出现，加剧了鞍山与其它区域居住客群的分化。

现在杨浦住在新江湾城的居民最年轻，住在东外滩的最富，这些板块的居民堪称新时代中产。

而鞍山中老年人口占据了主导，成为“最穷最老”的代名词，人口结构面临固化。

杨浦是一个人口高度老龄化的区，鞍山就是其中的一个缩影。

放眼上海，类似鞍山这样的工人新村板块并不鲜见，还有曹杨、甘泉宜川、张庙等。

而今这些板块都难逃沦为区域底层居住板块的命运。

普陀的曹杨新村、甘泉宜川相对长风、桃浦都成了区域的底层板块。

现在上海的老城区都提倡旧改和城市更新，居民被动迁走也会导致阶层滑落。

不只是鞍山，很多上海市区的居民因为城市更新改造被动迁“发配”至郊区的例子屡见不鲜。

比如原先住在静安区昌平路、黄浦区淮海中路这些核心市区的居民被“发配”到了远郊的佘北：

从城市中心走向城市边缘，从一个老市民化身为一个郊区平民。

这不能不说是一种身份的跌落，更是心灵归属与地域认同的巨大转变。

很多居民都希望能够原拆原建，动迁后老邻居都被打散了，从此大家天隔一方，很难再相见了。

经历多轮下滑后，鞍山板块未来何去何从呢？

综合来看，鞍山板块地段下滑很严重，相对新江湾城、东外滩来说滑落到了杨浦底层居住板块。

鞍山几乎全是老破小，2000年以后的商品房很少。

剥离XQ溢价后，鞍山的老破小正在回归自住的本质和普通老破小的价格体系；

假设XQ属性进一步削弱，那么鞍山老破小在市场上的吸引力就更快下降了，加速被时代抛弃。

至于鞍山的老式商品房和老大楼“古董”产品，在市场上早就失去了舞台光芒，肯定不建议入手；

连同那些新房项目在内，同样千万预算，客户很容易被隔壁的瑞虹新城分流。

当然鞍山也并不一无是处，假设有一天鞍山沦为了杨浦的“平民窟”，至少其地段要比中原好得多。

鞍山的医疗、交通、学校等配套设施非常齐全，沿街有很多小店，很有烟火气息。

这样的“大型分布式养老社区”可能老年人喜欢，但对于追求新鲜与活力的年轻一代吸引力就不大了。

杨浦号称“杨破区”，需要拆迁更新的地方有很多，当前的重点是东外滩，原拆原建还没有轮到鞍山。

这更加决定了未来一段时间内鞍山可能还会下滑，趋势很难改变。

鞍山终究还是成了杨浦下滑最为严重的板块！

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