“小产权房”卖方毁约不交房，买方诉诸法院

大家好！欢迎来到《深莞兵哥寻房》我是小高

此前有文章聊到“小产权房”卖方毁约、要求买方返还房屋的案件，在该类案件中，法院目前普遍倾向于驳回起诉，不对案件作实体审理，但有朋友提出疑问，“如卖方还未交付房屋，买方起诉，法院这种情况下会如何处理”。本期文章就通过一个案例来解答大家的疑问。

对此，如果你有任何问题或想法，可以关注微信公众号《深莞兵哥寻房》

【基本案情】

2018年9月5日，田某与古某签订《购房定金协议书》约定：古某将涉案房产出售予田某，转让价格968000元，定金为5万元，于协议签订当天支付，古某在2018年11月5日前交房，田某在古某交房当日支付第二笔款项60万元，在2018年12月13日前付清尾款318000元。

合同签订后，田某向古某支付定金5万元，但古某未交付房屋。此外，涉案房产系位于深圳市××浪街道××区××南边××房，未办理不动产登记，古某已办理历史遗留问题违法建筑普查登记。

田某向法院起诉请求：1.请求确认双方购房合同无效；2.请求古某退还田某购房定金50000元，并支付利息。

古某向法院反诉请求：1.请求依法判令田某赔偿古某经济损失10000元；2.请求判令田某承担本案所有诉讼费。

【裁判说理】

一言以概之：确认合同无效，卖方应返还购房定金并支付利息，驳回卖方要求赔偿房产空置损失费的反诉请求。

一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房产未办理不动产登记，且属历史遗留问题违法建筑，而未经政府处理。在政府处理前，无法就涉案房产买卖合同的效力作出实体认定，因此，对田某关于确认合同无效之请求不予支持。合同签订后，古某未交房，涉案房产亦无法办理产权属登记，因此，古某无继续占有田某购房定金的合法理由，古某应向田某返还购房定金，故田某诉请古某返还购房定金50000元理由充分，一审法院予以支持。关于利息，古某占用田某定金确实造成田某损失，应予赔偿。

本院认为，涉案房产系未取得合法产权证明亦无合法报建手续的违法建筑，且尚未实际交付，田某与古某就涉案房产签订的购房合同为无效合同，故古某应将其收取的定金及相关利息返还田某。涉案房产为违法建筑，依法不允许出租牟利，故古某关于空置损失的请求依据不足，不予支持。

【点评】

就无合法报建手续的无证房屋签订的买卖合同，因交易标的是违法建筑，买卖合同无效这一结论实际基本是没有争议的，因此，本案二审法院判决合同无效完全在意料之中。

而同样是无合法报建手续的无证房屋，在房屋已交付、卖方起诉要求返还房屋的案件中，法院之所以驳回起诉，而未直接认定合同无效，并不代表法院认为合同有效，实际只是目前政策及市场情况下的一种权宜之计。而本案中，一审法院对买方关于合同无效的请求同样不作实体处理，却有点生搬硬套，因该案争议焦点并不涉及房屋的权属，只是关于定金等费用的返还或赔偿，政府对房屋的处理结果并不影响法院的判决。

据此可推论：在涉及无合法报建手续的无证房屋的买卖合同纠纷案件中，如案件判决结果可能影响房屋权属，则目前深圳法院通常会驳回起诉，不直接认定合同效力。不过，也不宜生搬硬套，本案中，如买方起诉要求交房，该案处理结果虽然同样会影响房屋权属，但法院更可能是认定合同无效，驳回买方请求，因合同从法律上而言是无效的，法院没有理由支持买方交房的请求，因此，本案田某直接请求确认合同无效并返还定金及利息是明智之举。

当然，如果案涉房屋为绿本房，应还可争取要求对方按合同约定支付违约金。关于小产权房买卖问题，您还有什么疑问呢，欢迎评论区留言交流。