挂拍激增的法拍房如何影响新房市场？

法拍房，成为当前房地产行业一个缩影。

今年上半年，法拍房挂拍量依然高企。

据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比2023年同期增加了12%。

值得注意的是，法拍房成交率逐年下滑。今年上半年全国法拍房平均成交率只有17%，宁波、上海等城市成交率在40%以上。

虽然法拍房整体交易规模不到全国一二手房交易总量的1%，但是却对一些城市新房市场产生结构性影响。

央行一组数据显示，2023年个人住房贷款违约率较2022年上升了2.3个百分点，这一增长直接导致法拍房数量的增加。据CRIC数据，2024年上半年，全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比增加12%。

二线城市中，重庆、成都和郑州三个城市法拍房数量排在典型城市前三，挂拍量均在5000套以上。另外，郑州、厦门、福州和苏州等城市法拍房规模明显增幅，同比增幅均在四成以上。

典型如郑州，2024年上半年挂牌套数高达5178套，同比2023年同期高达43%。福州法拍房挂拍量同比增幅突出，上半年挂拍2835套，同比增长63%，武汉、苏州、厦门、大连等城市法拍房规模也明显增加，同比增幅均在50%以上。

三四线城市中，惠州、秦皇岛、资阳等城市上半年挂拍量激增，惠州增幅高达43%。

也有部分城市法拍房规模快速收缩。上海挂拍量明显减少，2024年上半年，上海法拍房挂拍量1111套，同比2023年同期下降63%。在法拍规模比较大的城市中（超1500套），合肥、成都、长沙、天津挂拍量明显下降，降幅接近20%。

法拍房激增的原因有三，首先，宏观经济的下行压力导致部分购房者偿还贷款的能力下降，从而增加了贷款违约的风险。其次，房地产市场的调整也使得部分投资者面临资产贬值的压力，进一步加剧了法拍房的供给。此外，政策层面的调整也在一定程度上推动了法拍房供给的增加。

值得注意的是，与新房去化率趋势保持一致，法拍房成交率也逐年下降。

据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年法拍房挂拍套数20.2万套，平均成交率17%，（剔除尚未开始和正在进行的法拍房，下文同）较上年同期下降7个百分点。宁波、温州、台州、上海、杭州、绍兴等城市法拍房成交率超过40%。

以上海为例，2024年上半年法拍房挂拍867套，成交了403套，成交率为46%，另外，杭州法拍房成交率也达到42%。此外，淄博、苏州、重庆、北京、嘉兴等城市成交率超过30%，表现相对较佳（有效挂拍套数在500套以上的城市）。

在当前的经济形势之下，低成交率大概率还将继续。

从法拍房交易特征来看，90-120平方米和120-150首改和改善产品成交占比达50%，一线高总价法拍房更易成交。其中，一线城市以小户型产品为主，二、三线城市三房占比最高。

具体来看，2024年上半年成交的法拍房中，90-120平方米房源占比最高，高达26%，120-150平方米占比24%，排在第二位，这意味着首改和改善产品成交套数占比高达50%。此外，70-90平方米的刚需产品成交占比排在成交第三位。

对2024年上半年供应的法拍房进行系统分析发现，各面积段成交率差别不大，均在二成左右。其中，50平方米以下和151-180平方米产品成交率略高出其他面积段产品1-3个百分点不等。

不同总价段法拍房成交率略有差异，整体呈现倒“U”型，低总价和豪宅法拍房成交率相对略低，分别为15%-16%，200-300万总价段产品，成交率最高达24%。

一线城市各总价段差别不是特别大，200万以下总价成交率26%，其余总价段成交率较之略高，尤其是1000-2000万总价段产品，成交率达38%，在各总价段中成交率最高。二线城市成交则集中在200-300万总价段产品。

相比一二手房市场而言，法拍房市场规模不大，在房产交易体系中仍然只扮演着相对较小的角色。在CRIC重点监测城市中，2024年上半年法拍房成交套数约为新房的2%左右。

不过也有南宁、绍兴、资阳、重庆等少数城市的法拍房市占率相对较高。

从结构层面来看，法拍房各面积段、总价段的交易量和新房市场存在较大的差异，整体对中高端产品影响较小，三四线城市豪宅类法拍房成交占比已高于新房市场，未来将对此类城市产生一定的挤压。从折扣份额来看，50万以下的低价刚需折价更高，议价空间更为充足。

1、面积段：法拍房交易挤压三四线大户型新房

据CRIC针对68个样本城市的结构性测算，2024年上半年，70平方米以下的小户型法拍房交易量已经达到新房交易量的3.9%，180平方米以上的法拍房交易量更是达到了新房交易量的4.3%。这意味着，法拍房成交将冲击小户型和大户型产品。

一线城市法拍房对新房市场的冲击相对较小，各面积段的市占率均小于二三线城市，以上海为例，70平方米以下产品受法拍房影响较大，法拍房需求挤占率超过二成。

二线城市中70平方米以下产品的需求挤占率较高。福州、南宁、重庆等4市的70平方米以下法拍房需求挤占率均超过二成，长沙70-90平方米法拍房需求挤占率较高，达到41%。较高的法拍房成交量也在对这些城市的小户型新房去化速度造成影响。

三四线城市法拍房对新房市场冲击最高，平均需求挤占率达到了2.7%，其中180平方米以上的大户型产品需求挤占率更是达到了8.4%，典型城市洛阳、北海、驻马店、六安等6市180平米以上大户型产品需求挤占率超过二成。

2、折价率：一二线中高端房源折价率较低

在房屋交易量持续收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在进一步增加。2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例达到了33%，较2023年上半年增加了3个百分点。

分面积段来看，70平方米以下的小户型产品折价率最高，平均达到38%，而120-180平方米户型的折扣均低于平均值。

分城市能级表现来看，二线城市平均折价率最高，达到34%，在70-150平方米面积段，二线城市法拍房的折扣力度均高于一线和三四线城市。

一线城市200万以下的低总价产品折价率最高，其中70平方米以下和90-120平方米的成交房源，平均折价率更是达到了47%，200万以下法拍房的拍出率为26%。

折扣率最小的当属120-150平方米、500-800万总价段的房源，平均只有26%，以上海为例，此类房源主要分布在闵行、长宁，且临近地铁，交通相对便利，折价率相对较低的房源也得以顺利拍出。

二线城市中50万元以下、150平方米以上的低总价大户型法拍房折价率最高，尤其是180平方米以上平均折价率高达46%，这些房源主要来自重庆、成都、南宁等市偏远区县，与主城区距离较远，有意向的客源也相对较少。

平均折价率较低的则是90-120平方米的200-300万总价段和120-150平方米的300-500万总价段，在一定程度上，这两个分段也代表着目前二线城市支付能力和需求最为迫切的改善性群体。

房地产行业仍在震荡、楼市仍处于下行阶段，加之经济承压，前些年高杠杆买房群体面临较大的还款压力，贷款违约的风险或将增加，因此法拍房供应规模还将持续上升。从结构性角度来看，在法拍房交易份额变动较大的城市或产品类型，仍应正视法拍房对于商品房市场的影响。

从供应角度来看，常州、苏州、福州、郑州等城市法拍房挂拍量同比增幅均在50%以上，未来新房市场或面临更大冲击。从成交情况来看，法拍房对低总价与豪宅法拍房需求挤占率更高，三四线表现最为显著。

值得一提的是，由于法拍房平均成交折价率约在三成左右，价格优势十分突出，在当前保障房资金压力巨大、而合适房源不足的情况下，政府可考虑收购合适房源用作保障房。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市