从人口统计，了解东京23区各个特征……

日本人口明显集中在首都圈。都心高级公寓不断建设，人流越是活跃的街道，办公大楼和商业设施的建设也越完善。在人口不断减少的社会中，地方和城市之间的差距越来越大。

截至今年7月1日，东京都人口约为1417万6774人，与去年同月相比增加了8万2740人。在考虑租赁管理时，大家都希望在人口不断增长的地区购置房产。

那么，东京都的人口和家庭数量是如何变化的呢？本期，我们来分享下东京23区的人口和家庭数量的动向，帮助您了解各区的人口和家庭数量变化情况，从而做出正确的投资决策。

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与其说是“东京一极化”，还不如说是“23区一极化”

如前所述，东京都总人口在1年内增加了约8.3万人。

但是，如果从区部和市部的区分结果来看，其比例是显而易见的。截至今年7月，东京23区的人口为985万7510人，一年内增加了8万3370人。与此相对，市区人口在1年内增加118人，达到424万2331人。

截至2024年7月1日，东京23区人口占东京总人口的69.5%。关于日本的最新人口动态，人们常说“东京一极集中”，但其实说“东京23区一极集中”更为恰当。

那么，每个区的人口情况又是怎样的呢？以2024年7月的人口推算为基础，按照人口从多到少的顺序来表示。

从数据来看，世田谷区的人口最多，有943,968人。其次是练马区、大田区、足立区和江户川区等人口70万人规模的自治体。

截至2020年7月，江户川区排名第4（700,048人），足立区排名第5（695,732人），现在排名已经颠倒过来了。排名靠后的市区町村的排名也发生了变化，荒川区从第20位上升至第21位，台东区从第21位上升至第20位。

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中央区的人口年增9000人

那么，这些区在一年内有多少增减呢？2023年7月和2024年7月的人口比较表如下：

从数据对比看出，东京23区内没有一个区的人口出现减少，许多区的人口增加了3000 ~ 4000人。

人口增加最多的是中央区。众所周知，其主要原因是由于临海地区的再开发，导致了塔楼公寓的增加。另外，受新冠疫情影响，“职住近邻”现象也加速了中央区人口的增加。

中央区的数据显示，到2020年，94.2%的家庭居住在公寓中，其中64.6%居住在11层以上的高层住宅中。这是东京23区中最高的数字之一。

值得一提的是，中央区各年龄层人口比例的变化。2020年7月老龄人口(65岁以上)的比例为15.3%，到2024年7月减少到14.9%。另一方面，年少人口（未满15岁）的比例从13.8%增加到14.0%，略有增加。

另外，2024年度以后中央区预定完成的20层以上的超高层公寓有10栋，继港区的35栋(1万3201户)和品川区的11栋(4677户)之后排在第三位。虽然公寓栋数比品川区少，但户数比品川区多，预计有6513户。据预测，今后人口的增加趋势将会持续下去。

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世田谷区的家庭数和人口数均位居第一

接下来，让我们看看家庭数的排名。

家庭数最多的区是世田谷区，与人口排名相同。世田谷区有50多万户家庭，是东京都内家庭数最多的区。

人口和家庭数排名前五名的区相同，但人口第三多的大田区在家庭数方面排名第二，而人口第二多的练马区在家庭数方面排名第三。练马区的人口约多6000 人，但大田区的家庭数约多30000户。可以推测是单身家庭的数量很多。

人口数量相近的区之间的排名也出现了一些变动，其中葛饰区（人口数量第9位）的家庭数排名第11位，北区（人口数量第11位）的家庭数排名第13位，新宿区（人口数量第12位）的家庭数排名第10位，涩谷区（人口数量第19位）的家庭数排名第17位。

这是家庭人员（组成家庭的人数）的幅度：截至2024 年1月，东京23区的平均值为1.78人。新宿区的平均值最低，为1.56人，江户川区的平均值最高，为1.95人。练马区在人口和家庭数方面与大田区相反，在东京23区中排名第二，为1.90。

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东京23区中65%的区增加4000多个家庭

接下来，让我们看看各区增加的家庭数。

大田区在一年内增加8000多户，位居第一，其次是板桥区、足立区、江户川区和世田谷区。总体而言，65%的区增加了4000户以上。

人口增长排名第三位的大田区以增加8182户的成绩位居第一位；位居第二位的是板桥区，该区在人口排名中也位居第二位。人口增幅最大的中央区在家庭数增幅方面排名第七。由此可以推测，家庭数量有了大幅增加。

排在第四位的江户川区的发展令人关注。实际上，从 2022年7月1日到2023年7月1日，该区是东京23区中唯一一个人口减少的区，减少了216人。虽然年轻一代一直在进出这座城市，但近年来人口一直在流向千叶县等深受家庭欢迎的邻近市町村。

然而，在2023年7月1日至2024年7月1日这一年中，江户川区的人口大幅增加了3114人。从三个年龄层的变化来看，青少年和老年人口几乎没有变化，但劳动适龄人口增加了约5000人，从460761人增至465634 人，这表明家庭住户已经回归。

家庭数量也从2022-2023年的3250户增加到2023-2024年的5975户，增加了1.5倍。

与此同时，排名第12位的江东区在2022年至2023年的一年内增加4506户，排名第一，增加了7497户。

在人口增长方面，江东区在2022年至2023年的一年中增加了7487人，排名第一，但在2023年至2024年的一年中减少了2803 人，排名降至第19位。

江东区的塔楼公寓过去价格相对较低，但由于人气集中，价格飙升。由于目前已与港区、中央区等东京都中心三区处于同一水平。有分析认为，住房需求正在向其他地区分散。2024年及以后竣工或计划竣工的高层公寓只有一座（700 套），供应数量低于其他区。

排名第17的丰岛区也呈现出一种特征性趋势：2023-2024年丰岛区人口数量增加了3201人，家庭数量增加3676户。家庭数量增加了400多户，可以认为单身家庭的增加占了大部分。实际上，丰岛区的家庭人口数仅为1.58，仅次于新宿区，在东京23区排名第二。

根据2020年全国人口普查计算的单身家庭户主年龄结构，丰岛区有48%的家庭户主年龄在20岁至39岁之间，几乎占到总数的一半。与东京23区的平均水平（38%）相比，单身家庭的比例明显偏高。

另一个特点是外国人较多，截至2020年，丰岛区的外国人比例为8.5%（25,573 人）。这一数字约为东京都（3.4%）的2.5倍，全国（1.9%）的4.5倍。

在丰岛区开始租赁经营的时候，首先考虑的战略是“将目标锁定在20、30多岁的单身人士”以及“外国人也可以入住”。

东京23区的人口和家庭数虽然有增加的倾向，但其变动因区而异。中央区的人口大幅增加，大田区的家庭数增加显著。

另一方面，目黑区和江东区人口增长趋缓。了解高龄化率、单身家庭比率、外国人居住者增加等各区的特性将成为租赁经营成功的关键。

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