国家出手稳房价，收储策略有木有用？

股市最近的表现，小编就不用多说了，大家都懂的。在这个节骨眼上，小编建议大家还是别轻举妄动。趁着这个机会，咱们来聊聊楼市的最新动态。

今年一季度的商品房销售额同比下降了27.6%，和2021年同期的历史高点相比，下降了44%。按照这个趋势，今年全年新房销售可能只有9亿平方米左右。如果今年只有1000万人买房，每人买100平米的房子，那也得10亿平方米。这数据可不太乐观，全国14亿人口，愿意买新房的人连1000万都不到。

从全球范围来看，房价的下跌可不是直线下降，而是像过了40岁一样，突然感觉身体不如以前。日本、欧美等国家在房价下跌阶段，先是小幅下跌，然后加速下滑。

昨天，国家金融监督管理总局发布了统计数据，商业银行已经审批通过了1.4万亿，这笔钱是专门用来支持房地产行业的，防止房价出现加速下跌的情况。

现在还有很多楼房没交付，从2016年开始，开发商的商业模式就变成了高杠杆、高周转。开发商拿地、材料商、施工方的钱都是贷款，层层外包，到处都是杠杆。一旦资金链出现问题，整个项目就可能停滞不前。

对于居民来说，他们什么都没做错，却可能因此受到牵连。

保交楼、保交付虽然重要，但并不能阻止房价的下行趋势。房子盖好了卖不掉，二手房市场的供给增加，需求减弱，这会在社会上形成更不好的预期，引发更多的抛售。

因此，国家开始进行大规模收储。现在已经从三四线城市扩散到深圳、南京等一二线城市，未来地方收储可能会继续。收储主要有三种模式：

1. 租赁机构收购模式：地方国有企业收购商品房转化为租赁房，比如重庆就是这么做的。收储的资金来源是央行贷款给金融机构，再由金融机构贷款给地方国有企业。

2. 转化保障房模式：地方国企向开发商或居民收购新房或二手房，资金源头同样是央行。

3. 拆迁安置模式：类似于棚改，比如城中村改造或基建需要征地，地方直接购买已建好的房子，比如广州增城区就是这么做的。

总的来说，地方需要资金支持，这三种模式都需要央行的资金支持。收储价格上，只有土地划拨、建安（盖房子的人工和材料成本）加上不超过5%的利润。这里要注意，最主要的成本——土地，不是按照地方拍卖的价格计算，而是按照划拨的价格计算，所以整体来说，收储价格的上限也很低。

有人会想，能不能把自己的房子收掉，套现离场。这不太可能。现在的收储方案都是以整栋或整单元进行收储，而且对配套设施、地段、交通设施甚至车位比都有要求。不可能这里收一套、那里收一套，而且还要挨个谈，成本太高不划算。这些都方便已建成未出售的新建商品住房，烂尾和二手房都不想收。#百家快评#

现在有些城市已经放开新房销售指导价，也是为收储做准备的。目前做收储，除了能减缓房价下行，其实也是为未来的租售同权做准备。现在租房只享受了“睡权”，教育等资源还没有享受到。如果未来租售同权，好的城市是不是就能提高租金，获得稳定的现金流。从某种程度来说，当地方卖地收入大减后，这种模式也是一种新的“税源”。只是这份“税”不是每个城市都能享受得了的。