2024浦发·虹湾（售楼处电话）浦发·虹湾官方网站-上海房天下

浦东的房价，大多都跟着规划走，夹杂着很强的预期因素。这是由于浦东的产业发展相较于浦西有着更大的潜力，未来会导入更多的优质人口。置业浦东的不仅有地缘客群，还有大量的外区产业客群。正因如此，导致了浦东买房向来非常内卷！同等地段或配套的新房，浦东的价格就是要比浦西贵。其中，600-800万预算的“刚改总价段”向来都是浦东的置业热点！今天小编就来给各位小伙伴盘点一下，浦东600-800万，今年有望上市的项目有哪些！

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从盘点的列表来看，浦东600-800万总价段的在售/待售楼盘主要集中在“高桥、高行，唐镇，川沙和周康”四个板块！

高桥、高行板块

比起高桥、高行板块，称之为“森兰板块”或许能让人更为熟悉。

森兰板块的区域规划始于2005年。在《外高桥新市镇概念性规划研究》中，外高桥东南角的“东沟楔形绿地”区域，即现在已经成型的“森兰国际社区”。从地理位置来看，板块位于外高桥和金桥两大产业集群的中间，由6号线串联。

与此同时，森兰有着优越的生态底色，森兰绿地占地约387公顷，大小相当于2.4个世纪公园。此处成为了外高桥、金桥两大工业区的“缓冲地带”，形成优良的居住形态。

板块在售/待售项目

01

森兰万安里

森兰万安里位于森兰绿地的东侧，与森兰绿地直线距离不过600米，直线距离6号线五洲大道站约2公里。

项目本身就是城市更新项目，一期西侧紧临高行街，北侧是河道和高行文化公园，东侧为配套服务用地，西面是以万安楼为核心的商业文化轴，规划有文化创意体验和摩登时尚街区。500米生活圈内配套相当丰富！

项目容积率仅约1.7，作为低密住宅，整体居住环境低密且舒适一些。主推建面约98-146㎡3-4房。

阳明花园

阳明花园位于浦东外环内，紧贴6号线航津路站，出门即是地铁站。项目阳明花园总建面积超30万方，规划户数1700余户。此次待入市的房源为最后的三栋高层住宅。预计不晚于2024-6-30交房！

项目自带有约4万㎡商业，周边有世纪华联、欧尚、乐购、永辉等中小型商业配套。周边生活配套较为成熟，生活气息浓厚，日常生活皆可满足。

由三个子地块组成，包括08-03地块、05-03地块、10-01地块。此次推出的是位于10-01地块的住宅产品，主力户型为建面约45-260㎡的1-4房户型。

10号地块规划有会所，拟配备了多功能展厅、游泳馆、健身房、居民娱乐中心、乒乓球室、多功能厅（可用作篮球馆、羽毛球馆）、室内高尔夫瑜伽室、台球室、按摩桑拿SPA中心等。

唐镇板块

唐镇板块地处浦东中轴，被张江、金桥、川沙三个主城副中心包围。虽处于浦东外环外，但其位于浦东中外环间距最小位置，距离市中心直线距离很近，且刚好位于浦东南北中轴线龙东大道两侧。

正因为这个独特的地理优势，成为承载三个副中心外缘居住和产业配套功能的第一选择。

板块在售/待售项目

作为创新中路地铁站上盖TOD项目，是整个创新中路的核心，位于之前热销的浦发唐城一期北侧。

创新中路站规划有多幅商办用地，地铁上盖近10万方的浦发印象天地现在已在建，整体建成后体量将超过现在的唐镇站商圈，成为唐镇又一商业中心。

项目容积率仅约1.8，将推出建面约102㎡3房、建面约112㎡3房及终极改善建面约164㎡4房。相比板块内其他项目，其更低的容积率意味着住宅密度更低，景观布局可以更加舒展，采光、视野和通风性也相对更佳。

项目链接：浦东唐镇TOD轨交盘「浦发唐城」三期即将加推建面约112㎡三房，共计52套！上期均价约7.1万/㎡！

融创未来金融城（08C-01），距离2号线创新中路站直线距离约600米。南临川沙北界河公园，河道及公园已建设完成。

项目容积率仅约1.6，首批将推4栋6层叠加，2栋11层和2栋14层的小高层，一梯两户，共计218套房源。主推建面约92-135㎡精装小高层3-4房&建面约151-164㎡的叠墅产品。

浦发虹湾二期是一个东西距离较长、南北相对较短的长方形地块，如此一来项目横向采光面更长，再结合项目约1.6的容积率，也就使得二期拥有阔境视野。二期主推建面约90-118㎡的3房、约145㎡的4房及建面约131-135㎡的叠墅产品。

与此同时，2024年5月7日，浦发虹湾三期（W13-01地块）商品房住宅项目获批了施工许可。

地块位于浦东新区唐镇北部王港板块，就在浦发虹湾1-2期西侧不远处。四至范围为北至虹昌路、东至宏雅路、南至新雅路、西至悦康路。

作为现有浦发虹湾项目的延伸，新地块的加入，预计将进一步完善社区的住宅、商业和教育配套设施，也将扩大浦发虹湾在唐镇的版图。

川沙，作为上海的东部重要门户，汇聚了多个重要设施和地标。其中包括亚太地区的航空枢纽——浦东国际机场，正在建设中的上海东站，以及中国大陆首座迪士尼乐园，这些均位于川沙地区。

根据最新公布的上海市总体规划，川沙部分区域已被纳入主城区范围，并被定位为城市副中心，与虹桥、张江、金桥等地区在城市能级上相媲美。这一规划不仅凸显了川沙在上海市内的重要地位，也预示着其未来在经济、文化和社会发展上的巨大潜力。

板块在售/待售项目

观宸润府作为华润置地“润”系高阶作品，力邀一线大师团队，匠心缔造润系海派人居。极致流畅的曲线勾勒出建筑框架，以封面姿态耸立时代封面。

项目距离2号线川沙站步行约600米左右！推出建面约98-146㎡，全精装体系，荟萃一线国际大牌，将世界品牌的魅力融入日常生活的每一细微之处，同时将8大精工体系，108项精工细节，以坚守毫厘之间的考究，为高净值人群锻造专属的臻享空间，营造品质感的生活方式，缔造生活高定。

2024年，楼市将有5个确定趋势！

多年之后回头来看，2023年，一定是地产行业，非常重要的一年。因为，这一年发生的历史性转变，太多了。

市场层面上，疫情结束之后，还原出来的真实购买力的萎缩，让大部分人对房产的信仰，产生了深刻的动摇。

政策层面上，各个维度的新政策、新举措，频频出台。

围绕土地、投资、产品、销售各个方面的政策，都发生了逆转，勾勒出了一个和过去完全不同的行业全景图。

可以说，从今年开始，房地产才是真正地进入了下半场。

在年关这个时间点，我们盘点了今年最重要的5个趋势，这些趋势无疑都将深刻改变行业的未来。

01

「大资管」加速

变革的关键性节点已经出现

今年，助推地产行业从大开发走向大资管的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域，都有了关键性的突破。

首先，是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。

3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅也纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

并且，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资，相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人可以通过私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。

针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。

从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。

对租赁运营企业的信贷支持，已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。

同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，扩容到了市场化租赁住房领域。

其次，是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。

3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。

公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。

这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。

地产行业的投资经营逻辑，将发生深刻的转变。

02

「住房双轨制」成型

二次房改成未来发展主线

这两年，我们一直在强调，当前的地产行业，正处于新、旧模式转换的节点。

这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。

这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。

在住房领域最重要的一项，就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。

此前，我们国家一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。

很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。

这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。

今年，在体系建设方面，有了巨大的突破。

一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。

并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。

「住房双轨制」的明确，意味着我国住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系，和商品房的开发思路。

03

「千亿房企退市潮」

行业出清进入到新阶段

年底，又有几家千亿房企面临退市，也再次吸引了全行业的注意。

其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。

在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。

从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也越来越具体。

7月份，国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。

11月，金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。

12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已经不再受到“三道红线”的限制。

相较此前，“救项目不救房企”的态度，已经发生本质转变。

保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。

04

「五限彻底放开」

大分化时代正式启幕

12月底，随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业「五限放开」的基调，划上了一个圆满的句号。

属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。

包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。

五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。

输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。

地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。

事实上，目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。

2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并逐渐成为行业未来的常态。

05

「供给侧结构性改革」

新的市场机会正在涌现

其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。

中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。

供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。

也就是：

① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；

② 外围城市过剩， 中心城区短缺；

③ 低品质住房过剩，改善型住房短缺；

④ 商品房过剩，保障房短缺。

因此，地产行业今年的政策主线，可以总结为：调结构。

过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。

一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。

今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”的资金。

短缺的地区，则增加多主体、多维度的供应。

一是推进农村集体用地入市，丰富土地供应主体，稳定地价。

今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。

今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。

二是推动城中村和老旧小区改造，提高土地利用效率，满足改善需求。

7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。

这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需，非常重要的手段。

三是增加改善型土地供给，放开土地供应的价格和容积率限制。

9月底，自然资源部下发文件后，不少城市都已经对土地供应规则进行了更新：

① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制，以及销售价格限制。

② 取消了远郊区容积率1.0限制，即取消了执行已久的“禁墅令”。

从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。