全国多地陆续盯上房子实际得房率，供给端和需求端都有类似转变！

一直以来，我国房地产市场存在着一个备受购房者关注的问题——公摊面积。在这个看似公平实则充满猫腻的制度下，购房者实际得到的房屋面积往往与购买的面积大相径庭。然而，近期一系列针对公摊面积的调控政策悄然兴起，引发社会广泛关注。

• 据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年以来，包括深圳、福州、长沙、佛山、惠州等在内的城市已先后调整了计容方式，浙江地区不少城市则从不同角度出台政策，比如在土拍中就明确减少住宅公摊面积等。
• 比如合肥在具体政策中提到：投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率。开发商在对项目设计时，理论上可以将后期阳台的面积做到全屋建面的20%内，而且只算一半面积，这相当于直接提高实际得房率。

有人说，这实际上就是变相降价，不过反过来想，以前这些限制和规范，为啥就那么不贴近居民的实际需要。现在能够减少公摊面积，为啥以前不能？以前专家说公摊对居民是好事，现在各地都在提升实际得房率，这也说明了公摊这个事情，其实是可以商量，可以让步的。

根据我的观察，当下的房产市场还真有这个趋势，而且供给端和需求端都有类似的转变。具体如下：

先从供给端来说，大家买房子现在突出一个理性，所谓上行周期牛鬼蛇神，下行周期那就是真的刚需，当然也包括改善型，但与过去的刚需不同，更加理性决策，或者说突出一个不着急，甚至连恋爱婚育都不那么积极了。本人2013年到了福州，恰好经历了这波完整的涨价周期，是亲眼见过房子按天涨价的周期，在什么地方，什么环境讨论的几乎都是房子。大家买的是一个信仰，而不像是房子，对着图纸抢着交定金，甚至部分楼盘要求全款，哪有什么理性一说，买到就是赚到，大家只关注买了以后赚多少，而不是房子交付的风险和质量，到底住起来舒不舒服等因素，因为需求端的狂热就是你多犹豫一下，就出局了。现在不一样了，需求端的狂热转向理性，投资群体也逐渐转向抛售，不止是价格问题了，设计的好不好，交付风险如何，得房率和公摊等等，这才是房子居住属性的表现么。

再看供给端，被迫的放弃高周转，以前疯狂扩张的时候就是拿地，尽快获得销售资格，卖房回款在拿地，再预售，再拍地，这也是某大和某桂圆迅速冲到前三地位的重要原因，几天内就要图纸，这可是要住几十年的房子，但和需求端是相互的，当时是卖方市场，任何不平等条约大家抢着签字，抢着送钱，再烂的户型和再高的公摊，那依旧有人抢，有多少是自住，有多少是投资，那就不好说了。高周转变成去库存压力，就得想办法把提升房子的质量，送黄金的都有，把房子设计的好一些，公摊少一些，哪也是本职工作，本身保留公摊机制和特色预售制这种不利于买方的机制，同时出现在我们这边。

• 要我说，就是市场机制在自发纠错，大家都不抢房子了，让利自然就来了，而且降低公摊非常符合现在新房的政策需求，公摊在高增长周期美化了房子单价，比如1万一平，100平的房子，实际上得房率70%的话，单位价格还要再高出40%左右，实际房价应该是1.4万左右一平。现在反过来，如何在均价不下跌那么高的情况下，让购房者的成本下降呢？那就是增加房屋的设计附加和质量附加，以及最重要的公摊，公摊少的情况下假设单位房价不变，意味着同样得房面积其实要更便宜，其实就是一种数字游戏，现在最大的问题就是如何体面的退出限跌令。

最后，房地产的建设成本本身就只占房子总价值的20%左右，在这上面扣能扣出来多少钱？主要还是建房子毛利润太低了，房企还要么去旁氏资金池搞分配，要么去设计和建设中扣成本，过去大家狂热的时候确实有效，但现在不行了，用心盖房子，多给购房者让几个点，那都是居住属性的巨大提升，不能把分配做的太绝了。