盛夏到寒冬！这十年，温州市区头部学区房都经历了什么？（下篇）

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上篇《》（点击左边查看链接），我们讲到了一套30㎡的广小六中学区房，从2012年的78万涨到了2021年5月的400多万，9年涨了约5倍。

这样的赚钱效应，使得更多人冲入到购买学区房的大军中。虽然其中大部分人确实有孩子读书的需求，但扪心自问，当时内心是否多多少少会有“如果能赚一笔就更好”的想法呢。

山雨欲来风满楼，但是大多数人只觉得清风凉爽，而看不到乌云压顶。在高点之前，所有买入学区房的人，纸面财富都在增长，视乎每个人都是理财高手、投资大师。

而这时，推倒多米诺骨牌的游戏开始了……

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

2021年3月份，鹿城区二手房月交易量达到了3271套（来源房管网）的历史高点，随后房价一跃登顶。

2021年5月，30多平的 老房子，双学区总价最高站上450万，单价达到了恐怖的12.5万/㎡，秒杀温州几乎所有豪宅，甚至单价超过了杭州的学区房。此时皇家大厦报价也豪气的站上了1000万。

● 2021年5月，双学区36㎡，报价12.5万/㎡，总价450万。

● 2021年5月，双学区60.4㎡，报价9.9万/㎡，总价600万。

● 2021年5月，单学区38㎡，报价8万/㎡，总价305万。

● 2021年5月，单学区62㎡，报价6.9万/㎡，总价430万。

● 2021年5月，双学区皇家大厦140㎡，报价7.1万/㎡，总价1000万。

2021年5月份，鹿城区二手房月交易量跌到了1873套，相比同年3月份已经下跌了42.7%，但市场整体还在狂欢中。此时在中介端，已经感受到生意的下滑，但是几乎没有人会想到这是学区房房价大幅下跌的前兆，而是把更多的原因归咎于房东要价太高，买卖双方难以撮合。

2021年9月份，半年不到鹿城区二手房月交易量只剩下993套，市场从盛夏直接进入了寒冬。

这次是经济周期的大调整，房地产开发企业暴雷的暴雷，出局的出局，倾巢之下也无完卵。学区房同样是交易量大降。21年下半年，学区房价格就已经跌去了几十万。

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2022-2023年，潮水褪去一地鸡毛

到了2022年5月，相比一年前2021年5月的高点，大部分房源已经跌去近100万，个别房源甚至一年时间跌掉了近200万，跌幅高达约30%。

● 2022年5月，双学区34㎡，报价8.4万/㎡，总价285万。

● 2022年5月，双学区70㎡，报价6.1万/㎡，总价430万。

● 2022年5月，单学区36㎡，报价6万/㎡，总价218万。

● 2022年5月，单学区72㎡，报价4.8万/㎡，总价345万。

这样的下跌，中间似乎没有任何的停顿。包括实验中学（六中）、二中、南浦实验在内的头部学区房，都出现了购买力不足的问题。2022年6月新生报名结束后，随着新一轮挂牌高峰的到来，学区房房价再次下跌。

2023年3月份，鹿城区二手房成交量达到了1810套，这是从2021年9月份鹿城二手房交易量跌破1000后，至上个月2024年7月份，35个月交易量最高的月份。学区房也是在2023年2-4月份出现了一次反弹，价格回弹了大约10-15%，虽然反弹高度不高，但已经是后面2年，最高的价格了。

这次反弹主要是因为2022年底疫情全面放开，市场对楼市预期转好，对经济回暖相当乐观的表现。不仅是温州的学区房，全国的房地产都有了一波交易量和房价的反弹。

不过，市场热情很快被打脸，房价并没有持续回暖，交易量和房价随后很快转弱。仅仅2个月后，鹿城区二手房的交易量再次回落到1000套以下，2023年6月份鹿城区二手房交易量只有990套。学区房价格在反弹后，大概只保持了几个月，然后又再次回到了之前的下跌通道中。

到了2023年底，年初的价格反弹全部被抹去，价格再次创下本轮新低。

● 2023年12月，双学区29㎡，报价7.8万/㎡，总价225万。

● 2023年12月，双学区61㎡，报价6.8万/㎡，总价418万。

● 2023年12月，单学区35㎡，报价5.4万/㎡，总价192万。

● 2023年12月，单学区75㎡，报价4.4万/㎡，总价328万。

这个阶段，我们可以看到实验中学（六中）60㎡以下的小面积房源，比60㎡以上大面房源，跌的更多。原因是实验中学（六中）小面积，最少需要持有三年，才能读书。持有时间长，意味着风险变大，所以买这类学区房放的客户变少，价格就降的更快。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

时间来到2024年，学区房的下跌还在继续，几乎每个月都在创本轮新低。

2024年3月份，一套广小六中双学区28㎡的房源，还能报价212万，虽然比2023年12月份低一些，但还是在200万以上。但到了2024年5月份，小面积最低价就跌破了200万，双学区22㎡，报价只要199万。而到了2024年7月份，一套双学区26㎡，报价竟然低到了180万。

单学区也是一样，2024年3月份，29㎡还能报价178万，到了8月份一套23㎡的房源，报价只有130万，5个月跌了约30-40万，完全没有抵抗的下跌。

广小六中双学区

● 2024年3月，双学区28㎡，报价212万

● 2024年5月，双学区23㎡，报价199万

● 2024年8月，双学区26㎡，报价180万

实验中学（六中）单学区

● 2024年3月，单学区29㎡，报价178万

● 2024年5月，单学区27㎡，报价165万

● 2024年8月，单学区23㎡，报价130万

这样的快速下跌非常打击信心，甚至市场出现了恐慌性抛售。目前的价格，已经跌回到了大约2018年，也就是说2018年之后买进的朋友，几乎全部亏损，在2021年巅峰买入的客户，亏损幅度更是达到了50-60%。

学区房价格大幅下跌，是房价和学区价值同时下跌，共同作用的结果。头部学区实验中学（六中），2021年5月份，30多平方米的老房子能卖到300万，其中大部分是学区价值。现在跌去了150万，这150万中大部分也是学区价值。

实验中学本部学区价值跌这么多，那其它的二中、南浦实验，学区价值肯定也下跌。而南浦实验，又加上分流较多的影响，现在几乎把学区价值跌没了。

另外，黄龙集新未来社区3大楼盘，一共向市场供应了约5800套房源（还不包括集新安置房）。从2020年12月9日首开至今，平均每年在市场上虹吸走约1200-1500组学区房客户。

这个数量相当大，要知道实验中学本部（六中）每年的新生也就1100人左右。实验中学本部（六中）、二中本部、南浦实验本部，甚至十二中学区房，都会受到这股供应的影响。

未来学区房的房价会如何演变？

首先肯定与经济相关，没有强劲的经济增长，没有持续的收入提高，学区房会和大多数房子一样，很难走出独立行情。

第二是出生人口，新生儿数量下降已经是事实，这会导致腰部以下学校的学区价值或会消失。

第三是教育制度，比如普高率，红色预警分流等，这些会直接影响学区价值，导致学区房价格变动。

第四是价值理念，多元的“成功”，多元的“自我实现”被00后新一代认可，从“终点”倒推，成长路径是否也可以多样，这是价值观对学区房的挑战。

这十年，有人因为孩子读书，而在学区房上赚到了一大笔钱，有人也是因孩子读书，在学区房上亏了不少钱。赚钱和亏钱都是被动的，出发点只是想孩子有个更好的学习环境。

不要忘记为什么出发，为什么去买学区房。砸锅卖铁买学区房，全家租到学校旁，这动作本身就有意义，就有力量，为目标全力以赴，为梦想一起奋斗。

（本文房价均来自对应时期房产中介朋友圈个案报价截图，文中所提到交易量数据均来自房管网）

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