现场实探：徐汇东安新村拆迁，上海内环未来最大豪宅区亮相？！

　　今天，作为上海第一代工人新村代表、已经高达70年楼龄、位于徐汇内环的东安新村再次发布了动迁公告，也预示着徐汇内环开始启动历史最大规模的拆迁计划——

　　好几个第一时间来到现场，看到不少居民都在看这次的公示价格；经过实地探访，这里公房的拆迁价格最低的大约在6万左右（还有额外补贴）：

　　贵的私房价格普遍在7.5-8.5万之间，相对要贵不少。

　　看了一遍告示没有显示整体均价，根据表格价格做个初步判断，单价应该在7-7.5万之间。

　　东安新村位于徐汇内环内，北边隔着肇嘉浜路就是衡复历史风貌区、南边过了内环就是徐汇滨江、西边就是徐家汇，位置可以说得天独厚；

　　如果这里能够进行全新开发，绝对是一片王炸地块。

　　东安新村建设于建国初期，至今最高楼龄已经接近70年；

　　而也因为这里存在大片老破小，在2017年公示的上海市城市总体规划中，这也是徐汇内环唯一被划出中央活动区的片区。

　　为什么被踢掉呢，我们直接上图，看看这里有多破败，你要说这里是印度都有人信：

　　看到链家公开交易信息，东安一村/二村在2022-2023年曾经成交过单价13万/平，作为一个老破小来说已经是顶级了：

　　这片地拆迁之后会做成什么，在官方层面其实没有明确的规划文件出台；

　　东安新村和香港置地的西岸金融城看似隔着内环天差地别，但如果可以打通地下通道的话实际具有合并开发的潜力；

　　这里预计也将规划大片住宅用地，未来售价会是多少就非常值得期待。

　　实际上，徐汇在香港举行的招商大会上，已经将东安一村、二村所在地块列入推介之中，两幅举行的地块以住宅开发为主，将会极大提升西岸的豪宅开发体量；

　　根据「参考周边地价」的经验规则，这里的土地楼板价可以直接参考绿城徐汇滨江地块的10万/平，如果再按照30%溢价率计算，楼板价13万也预示着徐汇内环新房价格可能站上18万大关：

　　谁说只有黄浦区是全上海最贵，我徐汇区哪里差了？

　　01 “鄙视链顶端”

　　要说老土著心中的上海地段鄙视链顶端，那其实就是4个行政区：

　　黄浦、徐汇、老静安、长宁；

　　除此之外，都是XX。

　　这一点我们也可以从下面这张表格中感受到——

　　如果要同时符合「GDP排名靠前+房价超过12万/平」，那真的也就只有这4个区了；

　　而如果还要强制筛选，那长宁图可能也要被踢掉了。

　　早在2020年，上海曾经出过一个地价地图，其中将上海房价分为9个等级：

　　其中明确了很多关于地价的核算方式等内容，最贵的一级地段中没有长宁的名字，但几乎囊括了整个旧租界的部分：

　　虹口：北外滩，东大名路以南

　　黄浦：人民广场+外滩+南外滩

　　静安：南京西路+静安寺

　　徐汇：衡复+徐家汇

　　不断板块建设如何变幻，这些地方永远都是真正的市中心，地理位置和历史氛围决定了这一点；

　　今天上海大多数能高分or日光清盘的项目，可以说都在这个片区内。

　　02 “盘点”

　　在2024下半年，上海内环还有将近70个项目即将入市：

　　黄浦区新房可以参考如下：

　　静安区新房地图参考如下：

　　杨浦区新房地图参考如下：

　　上海2024下半年有近50个项目的主力价位段位于800-1200万之间，我们已经将项目汇总在了地图上：

　　 我们也对这些项目进行了统计整理，从内环到外环基本都有涵盖，无非就是金额多少的差别。

　　其中，不乏滨江、黄浦、内环等热点项目，也不缺外环、五大新城等刚需板块；