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北京朝阳【保利朝央和煦】售楼处电话：400-991-5670【营销中心】
北京朝阳【保利朝央和煦】售楼处位置：400-991-5670【预约热线】
保利朝央和煦房价特价信息丨详细解答丨优惠政策丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套丨VR看房丨楼盘图丨沙盘图丨位置图丨配套图丨售楼处地址丨足不出户丨销售1V1讲解
01基础信息
占地面积：约1.98万平
建筑面积：约5.54万平
容积率：2.8
户型：121㎡三居，132-171㎡四居
价格：指导价7.8万/㎡，总价区间940-1400万
楼栋：7栋
楼层：11-17层
总户数：394套
停车位：1:1.2
物业及物业费：保利物业、7.85元/㎡/月
装修标准：精装，档次比较高
开盘时间：预计1月18日
交房时间：预计2026年6月
02土拍回顾
保利朝央和煦售楼处电话：400-991-5670【官方】朝央和煦地块在土拍时十分火爆，吸引了34家房企报名竞拍，最后，上海成通京置业摇号摘得这块地。这家房企看着陌生，其实是帮保利拿的地，地块后期开发设计、操盘都是保利。
地块成交总价28.75亿，楼面价5.2万/㎡，指导价7.8万/㎡，2.6万的价差，利润空间还可以。
简单回顾下十八里店之前的土拍情况：
这么看，2021年那时候地价真高啊，还好云筑一期是底价拿地，不然楼盘真没利润了。
与2022年相比，朝央和煦的起始楼面价没变，但是土拍热度增加，地价价被拍了上去，指导价也涨了3000元/㎡。
03 地段板块
保利朝央和煦售楼处电话：400-991-5670【官方】朝央和煦位于东南四环外，十八里店板块。客观讲，无论是地段还是板块，十八里店都算是一般水平。
因为与朝阳北相比，朝阳南发展有些落后，缺少高端产业，市场热度相对没那么高。
但好在板块内的交通比较方便。地铁方面，有17号线，这条线含金量非常高，由南到北串联了亦庄、国贸、望京、未来科学城等产业区。
17号线南段（十里河-嘉会湖）和北段（未来科学城-工人体育场）已经通车，中段估计要等到2025年。
自驾出行的话，大羊坊路是一条非常重要的道路，往南可以到亦庄；往北可以上四环、三环。目前大羊坊路正在扩宽改造，计2024年底全线达到通车条件。
所以，未来十八里店至少可以满足自住+通勤的需求。
从规划层面来看，十八里店有朝阳港的预期，是一个先规划后建设的居住组团，主要是住宅+生活配套，整体分为一期和二期。
简单介绍下朝阳的建设进度：一期已经全部拆迁完毕，按照规划在走；更大规模的二期还有很多平房没拆，目前城市界面一言难尽。
一期中一共有6块住宅用地，已经出让了4块，分别是云筑一至三期和保利朝央和煦；
学校确定是人大附，前段时间已经动工；商业地块大概22万平的体量，听说华润和龙湖都在争取，大家可以期待下，具体的消息我们等官宣。
另外，还剩1块公交场站用地和2块住宅用地没有动静。
04 产品分析
下面我们来看下朝央和煦的产品：
保利朝央和煦售楼处电话：400-991-5670【官方】朝央和煦地块的先天条件并不优秀，体量很小，地块形状不规整。整个小区总建面只有5.54万平，7栋楼，394套房源。
楼栋排布类似围合式布局，优点是内部有个中心园林，缺点是除了3#楼王之外，其余楼栋都临街。
尤其是小区最南侧的8#，处于两条路的交叉口处，无论是从居住角度还是风水角度来看，都有些不舒服。
小区的容积率是2.8，密度有点大，北侧3栋是17层的大高板，高楼层往北应该可以看到国贸；南侧4栋是9-11层的小高层。
朝央和煦是个纯改善社区，121-171㎡三至四居，未来小区的人群结构会更好。
户型设计很给力，在没有任何黑科技加持的情况下，户型得房率为80-84%，很难得，隔壁云筑的得房率是72-80%。
目前开发商的报价是940-1400万的总价区间，折合单价大概7.77-8.2万左右，不仅没咋降价，还上浮了。现在二手房市场还处于持续下跌状态，朝阳和煦如果按照现在的报价开盘，感觉性价比不算特别高。
下面来看下具体的户型：
121㎡三居，这是小区的起步户型，总价940万左右。
这个户型非常改善，以往同面积段的户型基本都会做成紧凑四居，朝央和煦做的是大三居，因此各个功能空间感都不错，每个房间的面宽都在3米及以上。
这个户型最大的亮点是独立家政间，还带窗户，非常罕见，在一定程度上弥补了没有阳台的遗憾。
132㎡四居，总价约1050万。
保利朝央和煦售楼处电话：400-991-5670【官方】这是小区里套数最少的户型，只有36套，同时也是得房率最高的户型，不加赠送84%，因此可以在保证四个房间空间都够用的情况下，做到了独立家政间和独立衣帽间。
143㎡四居，这个户型是朝央和煦的主力户型，房源最多，204套，总价约1120万。
这个户型可以看作是132㎡的放大版，格局类似，面宽尺寸有所增加，更加舒适。南向双套房设计，适合家里有老人的家庭。
171㎡四居，总价约1400万。这个户型在楼王位置，楼间距以及景观视野都是最好的。
据我观察，四面宽基本出现在190㎡甚至200㎡以上的户型中，保利能在170㎡面积段做到四面宽应该是极限操作了。
这个户型的亮点在主卧的设计上，首先主卧本身形成了南北通透的格局，其次在配置上也拉满了，衣帽间+双台盆+浴缸。
另外，主卧还增加了与北向房间连接的推拉门（红圈位置），这就形成了一个超级主卧套。
05样板间实拍
保利朝央和煦售楼处电话：400-991-5670【官方】朝央和煦一共开放了3个样板间，分别是121㎡、143㎡展示样板间以及171㎡交付样板间。先简单谈谈感受：
1，项目的窗墙比非常大。保利的产品在窗户上的打造向来是一绝，朝央和煦也不例外。无论大小户型，客厅全部都是落地窗，即使厨房、北向次卧的开窗面也很大。
2，装修品质很高。从装修标准来看，朝央和煦高于和光煦境和保利天汇。这很正常，毕竟地段上逊色了，要在产品上弥补。
在装修风格上，121㎡色调偏浅，143和171㎡色调更深，更突显品质。
3，各个空间的面积分配很合理，没有为了追求大面宽而牺牲其他空间的尺寸。
下面我们重点看下171交付样板间的实拍：
进门后，正对面的是玄关柜，其中一部分用了石材做装饰；左手边是家政间，预留好了上下水。
客厅窗户抬地高度10公分，几乎相当落地窗。需要解释一下，交付时是一块完整的大玻璃，没有中间那条线。
左边的墙是做好的木饰面，右边的电视背景墙是石材，很显质感。
厨房面宽非常大，因此操作台面特别充足。烟机灶具、洗碗机和蒸烤一体机都是博世，比较高端的品牌。
南向主卧，开窗非常大，赠送转角飘窗，床头背景墙是皮革+壁布。唯一有一点小瑕疵是左侧有个墙垛，虽然做了凹龛来储物，但是破坏了空间的整体性。
主卫的开窗甚至比一些项目卧室的开窗都大；高仪的龙头、花洒，唯宝的马桶和台盆，是8万+或10万+楼盘里常用的品牌。
这个推拉门就是连接主卧和北侧书房的。
南向次主卧，带独立卫生间，可以给老人居住。
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占地面积：约1.98万平
建筑面积：约5.54万平
容积率：2.8
户型：121㎡三居，132-171㎡四居
价格：指导价7.8万/㎡，总价区间940-1400万
楼栋：7栋
楼层：11-17层
总户数：394套
停车位：1:1.2
物业及物业费：保利物业、7.85元/㎡/月
装修标准：精装，档次比较高
开盘时间：预计1月18日
交房时间：预计2026年6月
02土拍回顾
保利朝央和煦售楼处电话：400-991-5670【官方】朝央和煦地块在土拍时十分火爆，吸引了34家房企报名竞拍，最后，上海成通京置业摇号摘得这块地。这家房企看着陌生，其实是帮保利拿的地，地块后期开发设计、操盘都是保利。
地块成交总价28.75亿，楼面价5.2万/㎡，指导价7.8万/㎡，2.6万的价差，利润空间还可以。
简单回顾下十八里店之前的土拍情况：
这么看，2021年那时候地价真高啊，还好云筑一期是底价拿地，不然楼盘真没利润了。
与2022年相比，朝央和煦的起始楼面价没变，但是土拍热度增加，地价价被拍了上去，指导价也涨了3000元/㎡。
03 地段板块
保利朝央和煦售楼处电话：400-991-5670【官方】朝央和煦位于东南四环外，十八里店板块。客观讲，无论是地段还是板块，十八里店都算是一般水平。
因为与朝阳北相比，朝阳南发展有些落后，缺少高端产业，市场热度相对没那么高。
但好在板块内的交通比较方便。地铁方面，有17号线，这条线含金量非常高，由南到北串联了亦庄、国贸、望京、未来科学城等产业区。
17号线南段（十里河-嘉会湖）和北段（未来科学城-工人体育场）已经通车，中段估计要等到2025年。
自驾出行的话，大羊坊路是一条非常重要的道路，往南可以到亦庄；往北可以上四环、三环。目前大羊坊路正在扩宽改造，计2024年底全线达到通车条件。
所以，未来十八里店至少可以满足自住+通勤的需求。
从规划层面来看，十八里店有朝阳港的预期，是一个先规划后建设的居住组团，主要是住宅+生活配套，整体分为一期和二期。
简单介绍下朝阳的建设进度：一期已经全部拆迁完毕，按照规划在走；更大规模的二期还有很多平房没拆，目前城市界面一言难尽。
一期中一共有6块住宅用地，已经出让了4块，分别是云筑一至三期和保利朝央和煦；
学校确定是人大附，前段时间已经动工；商业地块大概22万平的体量，听说华润和龙湖都在争取，大家可以期待下，具体的消息我们等官宣。
另外，还剩1块公交场站用地和2块住宅用地没有动静。
04 产品分析
下面我们来看下朝央和煦的产品：
保利朝央和煦售楼处电话：400-991-5670【官方】朝央和煦地块的先天条件并不优秀，体量很小，地块形状不规整。整个小区总建面只有5.54万平，7栋楼，394套房源。
楼栋排布类似围合式布局，优点是内部有个中心园林，缺点是除了3#楼王之外，其余楼栋都临街。
尤其是小区最南侧的8#，处于两条路的交叉口处，无论是从居住角度还是风水角度来看，都有些不舒服。
小区的容积率是2.8，密度有点大，北侧3栋是17层的大高板，高楼层往北应该可以看到国贸；南侧4栋是9-11层的小高层。
朝央和煦是个纯改善社区，121-171㎡三至四居，未来小区的人群结构会更好。
户型设计很给力，在没有任何黑科技加持的情况下，户型得房率为80-84%，很难得，隔壁云筑的得房率是72-80%。
目前开发商的报价是940-1400万的总价区间，折合单价大概7.77-8.2万左右，不仅没咋降价，还上浮了。现在二手房市场还处于持续下跌状态，朝阳和煦如果按照现在的报价开盘，感觉性价比不算特别高。
下面来看下具体的户型：
121㎡三居，这是小区的起步户型，总价940万左右。
这个户型非常改善，以往同面积段的户型基本都会做成紧凑四居，朝央和煦做的是大三居，因此各个功能空间感都不错，每个房间的面宽都在3米及以上。
这个户型最大的亮点是独立家政间，还带窗户，非常罕见，在一定程度上弥补了没有阳台的遗憾。
132㎡四居，总价约1050万。
保利朝央和煦售楼处电话：400-991-5670【官方】这是小区里套数最少的户型，只有36套，同时也是得房率最高的户型，不加赠送84%，因此可以在保证四个房间空间都够用的情况下，做到了独立家政间和独立衣帽间。
143㎡四居，这个户型是朝央和煦的主力户型，房源最多，204套，总价约1120万。
这个户型可以看作是132㎡的放大版，格局类似，面宽尺寸有所增加，更加舒适。南向双套房设计，适合家里有老人的家庭。
171㎡四居，总价约1400万。这个户型在楼王位置，楼间距以及景观视野都是最好的。
据我观察，四面宽基本出现在190㎡甚至200㎡以上的户型中，保利能在170㎡面积段做到四面宽应该是极限操作了。
这个户型的亮点在主卧的设计上，首先主卧本身形成了南北通透的格局，其次在配置上也拉满了，衣帽间+双台盆+浴缸。
另外，主卧还增加了与北向房间连接的推拉门（红圈位置），这就形成了一个超级主卧套。
05样板间实拍
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1，项目的窗墙比非常大。保利的产品在窗户上的打造向来是一绝，朝央和煦也不例外。无论大小户型，客厅全部都是落地窗，即使厨房、北向次卧的开窗面也很大。
2，装修品质很高。从装修标准来看，朝央和煦高于和光煦境和保利天汇。这很正常，毕竟地段上逊色了，要在产品上弥补。
在装修风格上，121㎡色调偏浅，143和171㎡色调更深，更突显品质。
3，各个空间的面积分配很合理，没有为了追求大面宽而牺牲其他空间的尺寸。
下面我们重点看下171交付样板间的实拍：
进门后，正对面的是玄关柜，其中一部分用了石材做装饰；左手边是家政间，预留好了上下水。
客厅窗户抬地高度10公分，几乎相当落地窗。需要解释一下，交付时是一块完整的大玻璃，没有中间那条线。
左边的墙是做好的木饰面，右边的电视背景墙是石材，很显质感。
厨房面宽非常大，因此操作台面特别充足。烟机灶具、洗碗机和蒸烤一体机都是博世，比较高端的品牌。
南向主卧，开窗非常大，赠送转角飘窗，床头背景墙是皮革+壁布。唯一有一点小瑕疵是左侧有个墙垛，虽然做了凹龛来储物，但是破坏了空间的整体性。
主卫的开窗甚至比一些项目卧室的开窗都大；高仪的龙头、花洒，唯宝的马桶和台盆，是8万+或10万+楼盘里常用的品牌。
这个推拉门就是连接主卧和北侧书房的。
南向次主卧，带独立卫生间，可以给老人居住。
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