中报观察 | 躲过增收不增利 保利物业还有增长压力

观点网 受到市场环境及上游行业影响，物管行业的温度也在逐渐下降，“微利”继续成为关键词之一。

关联方自顾不暇，行业规模增速放缓，存量市场竞争加剧，增值业务已成为各物企新的战场。

只是，增收不增利的现象正在蔓延，处于多方压力之下的物企不仅要合理规划业务发展，还要更精准地管控资金流动。

对于保利物业而言，“行业头部”的头衔背后不止代表一份荣耀，还蕴含着关乎行业发展方向的压力。

据参会投资者转述，保利物业在8月20日举行的2024半年度业绩会上讲解上半年财务业绩情况，同时表达对行业趋势及市场机遇的看法。

利润与业务增长压力

在“增收不增利”、“盈警”与“亏损”包围下，保利物业今年上半年业绩可以说相对稳定。

半年报显示，保利物业录得收入78.71亿元，同比增长10.2%；毛利16.1亿元，同比上升6.5%；期内溢利8.55亿元，同比上升10%；归母净利润8.46亿元，同比上升10.8%；净利率与上年同期持平，为10.9%。

除毛利率较上年同期降低0.71个百分点至20.46%外，保利物业收入与利润规模均实现增长。

据参会投资者转述，市场对保利物业的关注点之一在于略有下滑的毛利率。

公司管理层会上表示，保利物业基础物业服务毛利率与上年同期持平，非增业务则受到市场竞争及地产环境影响有所降低。

在行业毛利率普遍承压的背景之下，保利物业物管服务业态录得毛利9.39亿元，毛利率16.79%，较上年下滑0.24个百分点；非业主增值服务毛利1.85亿元，毛利率18.05%，增长1.53个百分点；社区增值服务4毛利4.85亿元，毛利率38.85%，上升0.73个百分点。

据转述，保利物业表示基础物业利润率在一定程度上承压，主要受到系统外收入占比的上升及外投项目市场竞争加剧影响。

社区增值服务方面，保利物业得益于社区生活服务大类的毛利率提升了4个百分点，在空间资源、停车场服务以及零售业务的整体业务质量提升中得到优化。

虽略有波动，但起伏不大的利润率为保利物业上半年业绩表现贡献一颗定心丸。

然而，面对各类组织与经济主体压缩预算、多地出台政府主导的限价以及物业行业民生属性加强的下半年，保利物业认为盈利空间可能会受到一定影响。

再看各业务板块，保利物业物业管理服务收入约为55.93亿元，同比大幅增长16.1%，非业主增值服务和社区增值服务收入分别约为10.28亿元和12.50亿元，分别下降约2.1%、1.8%。

对于社区增值服务何时可以重回增长，参会投资者称保利物业正在对原有社会化产品进行升级改造，预计在1-2年内能够提高整个产业规模，取得更高的业主满意度与口碑建设。

此外，保利物业的独立性进一步提升。截至2024年6月30日，合同管理面积与在管面积分别约为9.5亿平方米与7.57亿平方米。其中，来自控股股东保利发展的项目合同管理面积为3.5亿平方米，占合同管理面积比重由上年同期的38.3%；来自第三方的项目合同管理面积约为6亿平方米，占比升至63.2%。

市场拓展情况是上半年各物企发布得最多的市场动态，中标、签约、续约成为出现频率最高的词语，无法依赖关联方的物企们如今都在独立性上猛下功夫。

面对新房市场持续调整、公服业务收入增长偏慢、企业端预算下降等现状，保利物业下半年的外拓更倾向于稳节奏与高质量。

据转述，保利物业将聚焦50个核心城市，每一个城市实现2亿项目集群的物管规模。

公司将围绕核心业态，加大长三角、珠三角等地区的资源投放和拓展力度；聚焦优质用户，特别是聚焦民生基础领域和先进产业的客户，深化大客户资源的生根叠加。

回款与现金流管控

上游行业进入深度调整期，政府端、企业端与个人段支出趋近带来了付费能力的下降，物业行业同时面临着规模发展和品质提升的挑战。

市场竞争不减反增，行业定价与品质监管愈趋严格，“紧”或许是物业行业如今的整体基调，身处市场漩涡中的保利物业也不例外。

宏观经济的变动影响着链条上的每一个端点，不论是小业主的物业费，还是公服业态的项目款，压力传导到企业端，最终在数字上得到最直观的体现。

将视角聚焦，回款压力便是体现之一。

截至2024年6月30日，保利物业应收款项及应收票据约为35.8亿元，较2023年末的23.41亿元增加约12.4亿元，增速达52.93%。

保利物业在半年报中解释，贸易应收款项的快速增长主要归因于公司在管面积的扩大和项目数量增加，以及公服业务的物管服务收入占比提升，且受到信贷期影响而造成。

在预付款项、按金及其他应收款项上，保利物业录得9.04亿元，较上年末的月8.45亿元增加5970万元。这部分则由于增值税进项税额尚未抵扣完成，应收增值税增加。

据参会投资者转述，保利物业表示上半年在收缴方面确实面临着一定的压力，综合回款率同比下降了3个百分点左右。

压力主要集中在住宅和公服项目上，小业主和外部大业主的回款率降幅都在3个百分点左右，回款率比较稳定的是商办业态，同比上升0.4个百分点。

保利物业在会上称，在小业主方面，部分城市的限价使得一些业主对物业费调价具备观望情绪，再加上入住率下降与大小业主空置率上升，回款相对较为困难。

在外部大业主方面，主要由于政府预算紧缩与财政资金的分配调整，一定程度上影响了公服项目的结算，导致保利物业上半年回款率的下降。

据转述，保利物业对回款保持着相对乐观的态度，认为回款风险基本可控，收费高峰主要集中在年底，再加上一些回款措施，预计回款率会在下半年有所改善。

谈到应收账款，与之关联的便是企业现金流管理问题。

至本期末，保利物业拥有现金及现金等价物约106.05亿元，较年初下降约3.93亿元，主要投用于使用效率更高的资产运营业务及增值服务。

截至2024年6月30日，保利物业经营活动所的现金净额约为4.27亿元，而这一数据在去年同期为-2.13亿元，实现转负为正。

由此看来，若应收账款能够及时回款，市场对保利物业的现金流担忧能够再少一层。

据转述，保利物业下半年在现金流管控方面还是将重点放在应收账款的回款上，全年现金流管理目标为始终坚持现金流稳健增长，争取资金流动性与盈利能力的平衡，现金流净流量覆盖净利倍数不低于1，应收账款周转率不低于6.5。

上半年的艰难平等地考验着牌桌上所有玩家，来到形势未知的下半年，保利物业预期目标为实现收入、归母净利润及拓展均同比增长10%。