母亲去世父亲以买卖形式将房屋给部分子女，其他继承人起诉无效

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告孙某、李某提出诉讼请求：1、请求法院判决二被告就北京市西城区一号房屋签订的房屋买卖合同无效；2、判决二被告将北京市西城区一号房屋从被告一李某文名下过户回被告二李某杰名下；3、诉讼费二被告承担。

事实及理由：被告二李某杰与张某夫妻二人共生育了两个子女，分别为长子被告一李某文和次子李某英。李某英与原告孙某系夫妻，二人育有一子李某。张某于2016 年 8 月 23 日去世，李某英于 2018 年 12 月 10 日去世（猝死）。据了解，位于北京市西城区一号房屋（以下简称“涉案房屋”），系被告二李某杰和张某婚后于 1998 年前后自李某杰原工作单位 Z 公司分得，此后购买并于 2001 年左右取得房屋所有权证书，登记在被告二李某杰名下。

为了取得涉案房屋，张某曾交回单位分给张某的一套房屋。被告二李某杰与张某一直生活在涉案房屋，张某2016 年去世后，被告二李某杰继续在此居住。李某英自 2003 年即在涉案房屋中生活。原告一孙某与李某英自 2008 年结婚后在涉案房屋中居住；2011 年原告二李某出生后，一家三口继续居住在此直至 2018 年李某英去世，此后原告一孙某与原告二李某仍在此居住生活至今。

而被告一李某文是2016 年才到涉案房屋居住的。涉案房屋不论是在张某去世后还是李某英去世后，家里人从未提及过涉案房屋继承分割的事。2020 年 6 月初，原告一孙某突然接到北京市西城区法院诉讼材料，才得知：在李某英去世后，被告一李某文与被告二李某杰竟然在原告毫不知情的情况下串通合谋将涉案房屋以买卖的形式过户到了被告一李某文的名下。

原告认为，涉案房屋最初取得房屋所有权证书时虽然登记在李某杰名下，但实属被告二李某杰与张某夫妻共同财产。张某生前未留有遗嘱，在张某去世后，涉案房屋因继承原因属于被告二李某杰、被告一李某文，李某英的共有财产。后李某英猝然离世，至此涉案房屋应属于被告二李某杰、被告一李某文、原告二李某、原告一孙某的共有财产。郭某英去世后，被告一李某文将本含有原告一孙某与原告二李某继承份额的房屋通过非法手段过户到自己名下，恳求法院查明事实真相、公正审判、判如所请，维护二原告母子的合法权益。

被告辩称

被告李某文、李某杰辩称，同意第1 项诉讼请求，但是不同意第 2、3 项诉讼请求。二被告之间产生的房屋买卖合同，是为了房屋过户进行的，被告二写下了遗嘱，将该房屋已经赠与给了李某文。二原告一直在这个房屋内居住，并没有损害二原告的实际居住的权利。二被告现在当庭明确表示愿意按照房屋现有的价值给二原告进行补偿房屋的折价款。

法院查明

被告二李某杰与张某夫妻二人共生育了两个子女，分别为长子被告一李某文和次子李某英。李某英与原告孙某系夫妻，二人育有一子李某。张某于2016 年 8 月 23 日去世，李某英于 2018 年 12 月 10 日去世。

2000 年 9 月，李某杰（乙方、买方）与 N 公司（甲方、卖方）签订《房屋买卖契约》，约定了如下主要内容：N 公司 1998 年向职工李某杰出售一号单元楼房一套 2 居，乙方同意以现金支付，房屋售价（粗算价）为人民币 62133 元整。在上述《房屋买卖契约》所附的《单位出售公有住房房价计算表（房改表三）》中明确记载：“售房单位：N 公司；购房人姓名：李某杰；房屋座落：宣武区一号；工龄（年）：男方：39、女方：32、小计：71。

2001 年 7 月 10 日，李某杰与 N 公司办理了房屋产权登记手续，涉案的北京市西城区（原宣武区）一号房屋登记至李某杰。

2019 年 11 月 12 日，李某杰向北京市西城区不动产登记事务中心申请补正登记，在办理上述补证登记业务手续时，工作人员询问李某杰“申请登记的不动产是否为夫妻共有？”，李某杰答“否”。

2019 年 12 月 19 日，李某杰（出卖人）与原告李某文（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某杰将涉案的北京市西城区一号房屋以 2400000 元价格出售给李某文，双方当事人自行成交。2019 年 12 月 23 日，李某杰与李某文向北京市西城区不动产登记事务中心申请办理过户登记手续，将涉案的北京市西城区一号房屋过户登记至李某文名下。在办理上述过户登记业务手续时，工作人员询问李某杰“申请登记的不动产是否为夫妻共有？”，李某杰答“否”。现李某文取得北京市西城区一号房屋不动产权证书。

庭审中，二被告陈述，上述合同约定的240 万元并未实际给付。

现二原告居住在涉案房屋内。

裁判结果

一、确认李某文与李某杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

二、本判决生效后七日内，李某文协助将位于北京市西城区一号房屋过户至李某杰名下。

房产律师点评

本案中，涉案的北京市西城区（原宣武区）一号房屋为李某杰与张某婚姻存续期间取得，应认定为李某杰与张某的夫妻共同财产。在张某去世后，继承人之间未就该房屋张某所属份额进行继承、分割，此情形下，涉案房屋为各继承人共同共有。而作为张某的法定继承人的李某英去世后，其应继承的财产份额应由孙某、李某继承。

同为张某的法定继承人的李某文与李某杰在明知上述事实的情况下，签订买卖合同，以显然低于市场价格且价款并未交付的方式处分涉案房屋，二被告行为属于恶意串通，侵害了二原告的合法权益，故法院认为，二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》因恶意串通侵害了原告利益而无效。

合同确认无效后，涉案房屋的产权登记应当恢复原始状态，即李某杰名下。法院对于原告的诉讼请求予以支持。

办案心得

房屋产权明晰的重要性

在本案中，涉案房屋的产权归属问题引发了一系列纠纷。这提醒我们，在房产交易和继承过程中，明确房屋产权至关重要。对于夫妻共同财产，尤其要在购房、登记等环节确保产权的清晰界定，避免因产权不清而导致后续的争议。当事人在处理房产问题时，应及时办理产权登记，保存好相关购房合同、凭证等文件，以便在发生纠纷时能够准确证明房屋的产权归属。

继承程序的规范执行

当房屋所有权人去世后，应及时进行遗产继承程序。本案中，余某芬去世后，继承人未对涉案房屋余某芬所属份额进行继承、分割，为后续纠纷埋下了隐患。律师应提醒当事人在亲人去世后，按照法律规定及时启动继承程序，对遗产进行合理分配。同时，在继承过程中，要确保所有继承人的知情权和参与权，避免部分继承人擅自处分遗产。

警惕恶意串通行为

本案中，二被告恶意串通，以明显低于市场价格且未实际交付价款的方式处分涉案房屋，侵害了其他继承人的合法权益。这警示我们，在房产交易中，要警惕恶意串通行为。当事人在进行房产交易时，应遵循公平、公正、合法的原则，不得通过不正当手段损害他人利益。律师在处理房产纠纷案件时，要仔细审查交易的真实性和合法性，对于恶意串通的行为，要坚决维护当事人的合法权益。

房产交易中的谨慎与诚信

无论是房屋买卖还是赠与等行为，都应秉持谨慎和诚信的原则。在本案中，二被告为了房屋过户而签订买卖合同，这种行为不仅违反了法律规定，也破坏了家庭关系。当事人在进行房产交易时，要诚实守信，遵守法律规定，避免因不当行为引发纠纷。同时，律师也应在交易过程中为当事人提供专业的法律意见，确保交易的合法性和安全性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！