深圳湾的豪宅价格，可能会跌破10万一平米

　　1. 深圳湾房子的租售比低到令人发指。

　　按照租金回报率，全球一线城市的房子，比如东京，香港，新加坡，纽约伦敦等，租金回报率的平均值是5%，这是合理的，因为如果超过5%，租客觉得买房比租房更划算； 而如果低于3%，就一定是租房比买房更划算。 而中国一线城市的住宅租金回报率不会超过2%，深圳湾更低，因为地段虽好但房子旧了，一套3000万的房子，一个月租金不会超过3万，租金回报1%出头。

　　房子也是金融资产，和股票一样，租金才是反应最真实的市场购买力，所以深圳湾的房子估值过高了。

　　有人反驳说，你说香港的房子也贵呀，但是人家平均收入是深圳三倍呀，租金也是差不多深圳三倍。现在香港的二手房还在跌，一手房还在降价促销，租金回报率都要超过5%了；深圳房子租金不涨，租售比这么低，那凭什么还这么贵呢。难道深圳城市的能级比香港要高？

　　深圳湾的房价，从20万一平米，跌到目前15万一平米，未来哪怕跌到10万一平米，租售比也就3个点呀，很合理呀。

　　2. 深圳湾豪宅过去几年被炒的太高了。

　　深圳湾所谓豪宅片区房子的最大问题，不是未来继续阴跌，而是过去十年涨太多了。

　　比如卓越维港的一套房子，前年最高可以卖4000万，现在卖家割肉3000万出头，血亏1000万，是不是感觉很心疼， 但是卖家当年2010年开盘时候买的一手房，只花了600多万。你还会觉得跌太凶了么。卖家含泪割肉血赚4倍离场；哦不，如果加上首付三倍杠杆，血赚12倍，你还会同情卖家割肉了么。

　　所以真正值得遗憾是前几年高位上车的深圳湾新业主们。而老业主们就算房价继续跌，依然是赚的。

　　很多投资客被套的最大问题，就是投资认知太低，他们信誓旦旦的告诉你，所有深圳的富人，乃至全国的富人都喜欢深圳湾，深圳湾地段绝对稀缺，所以价格只会涨不会跌，所谓供求关系绝对紧张理论。

　　他们只是学到了投资最基础的第一层，却没有学到第二层，那就是再好的资产也要有合理的价格。投资的本质不是卖优质资产，而是用便宜的价格买优质资产；记住，核心不是优质，核心是便宜。

　　当一个金融资产短时间被炒到估值过高，那么暴跌才是宿命，而且要超跌，才能迎来反转。因为需要把之前没有跌到位的价格，一次都给补上。这是金融资产的常识逻辑。

　　有某知名房产专家在短视频里，信誓旦旦的劝业主们说，2023年和2024年都不要卖房，因为现在横有多长，未来竖有多高；意思就是现在横盘越久，未来暴涨越多。

　　呵呵，其实这个专家说的没错，只是他说反了，真实的情况是过去竖有多高，现在横有多长。可惜，听了话的业主们，错过了前两年逃顶的最好时候。

　　当周期开始反转的时候，误以为自己是投资镰刀的人，就已经变成了被收割的韭菜。

　　3. 豪宅只是抗跌，但一定会补跌。

　　深圳湾的房子距离2022年高点已经整体跌了两三成吧。但是在我看来还没有跌到位，因为如果当年同样时间买入，深圳南山其他片区的刚需改善楼盘已经至少跌没三成首付，且还欠银行负债。而深圳湾的房子，还远没有亏完首付，最多就是高点回撤而已，还有下跌空间。

　　有人反驳说，说豪宅市场和刚需改善市场是不一样的。豪宅片区会有独立行情。

　　我又呵呵了，没啥不一样，涨的时候豪宅领涨，普宅跟涨；跌的时候普宅先跌，豪宅市场虽然有钱人多，但凭什么不跟跌呢。豪宅只是抗跌，但一定会补跌，这是经济规律。

　　而且豪宅比普宅跌的晚，还有一个原因是豪宅的杠杆低，不能像普宅一样贷很多款，毕竟豪宅评估价会比市场价低很多，所以豪宅抗跌。

　　你没发现深圳湾的富人，都开始过苦日子了，深圳湾一号楼下的高档餐厅，都快倒闭了。我那天晚上想去好久没去的louge小酌，发现人家已经关闭半年了，旁边的日料店也关了，倒是附近的重庆小面，生意还在苦苦支撑。

　　4. 深圳湾的房价，还能涨回来么。

　　我这两天和深圳湾的中介们聊，这段时间成交量很低，本质原因就是卖家的心里预期已经跌要骂娘了，说爱买不买吧，我不卖了。而买家因为也预期房价可能要继续跌，所以一定要有捡一个大漏的心态，一上来先砍500万。

　　只是，目前的行情，时间是买家的朋友，是卖家的敌人，大概率卖家还是会妥协，只要小区里有一个人跳价卖了，比如因为经营贷要到期，哦对了，2021年是经营贷的高峰期，也就是2024年是还贷的高峰期，会有人绷不住要必须卖房的。

　　有人反驳说：美联储降息之日，就是中国房价上涨之时候；这个观点现在很流行，但可惜很片面。

　　第一美联储降息，又不是一次性全降完了，美债收益率依然很香，没有资金汹涌出走这么夸张；第二美元虽然降息了，但是日元开始升息了呀，日元升息虹吸全球资本的能力，可不会比美元差很多。第三，中国虽然有了降利率的空间，但可以延缓，但并不表示能彻底扭转房子的债务周期。

　　具体关于货币周期和金融资产价格的关系，已经写在之前文章里，认真看看，会明白为什么会是现在这个行情。

　　深圳这座城市真的很好，深圳湾真的很稀缺，深圳湾的房子资产真的很值得珍藏，让子弹再飞一飞，等深圳湾的资产泡沫挤得差不多了，我们再入场也不迟。