广州地方国资平台“密集”卖房，冲击二手房市场？

要么价格优势并不明显，要么是批量转让，普通购房者难以购买。

吕颖雅/发自广州

地方国资平台大规模出售房产的现象愈发频繁。

7月中旬，广州产权交易所网站上线了一批房产，共计55套，总转让底价约1.42亿元。这些房产位于广州市番禺区南村镇鸿悦北大街保利鸿悦花园，产权属于广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局，是此前的回购房。中房君致电交易机构联系人获悉，这些房产已于8月19日成功成交。

保利悦公馆位于番禺区万博板块辐射范围，项目分为南北两个地块。南区为32层高的住宅，北区为4~6层的小高层，1梯2户板楼设计，主打稀缺低密度。此次转让的55套房源位于北区，包括95平方米、97平方米和117平方米的三房单位，产权自2020年6月12日开始，属于相对新的房产。

事实上，这批房源并非首次挂牌。今年2月18日，这些房源首次挂牌时，总价约为2.2亿元，每套总价约367万~482万元，折算单价约3.8万~4.1万元/平方米。此次二次挂牌，总价下调了超过7000万元，相当于打了65折，均价降至不到2.6万元/平方米。相比2020年底该项目在公开市场上的售价4.6万元/平方米，以及目前周边在售的一手楼盘华润长隆悦府“5”字头起、越秀万博城“4”字头起，价格优势明显。

需特别注意的是，首次挂牌时房源可分开转让，这意味着普通购房者有机会购买不同单位，而二次挂牌虽然价格大幅下调，但要求一次性整体转让，门槛较高。

“密集”卖房或因资金紧张

广州中原研究发展部报告显示，7月广州二手住宅成交量10034宗，虽然环比下跌4%，但仍为年内的第二高水平。

报告指出，“5·28”新政的刺激效应使二手房市场热度得以延续，购房者的观望情绪有所减缓，成交量保持在万宗的高位。不少业主在这一利好节点选择出售房源，市场的放盘量持续增加。

在政策利好的推动下，本地国资平台纷纷加快房产出售步伐。中房君梳理了广州产权交易所网站的批量资产转让项目发现，广州轻工工贸集团有限公司（以下简称“广州轻工集团”）、 广州机场建设投资集团有限公司、广州铜材厂有限公司、广州从化城镇地产开发有限公司、 广州地铁集团有限公司等国资平台均有多套房源挂牌转让。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，地方国资在承担越来越多的社会责任和功能性职能的情况下，特别是在经济下行、稳增长和惠民生的背景下，需要大量资金来履行这些责任。因此，通过批量出售房产以获得现金流成为主要方式之一。

此外，国资委对国有企业的资产保值增值和盈利能力的考核也日益严格。面对房价下跌的预期，地方国资为了应对盈利和资产利润率的考核，以及满足现金流需求，往往选择出售房产以实现资金回流。

广州市房地产行业协会专家委员邓浩志表示，无论是国企还是民企，资产出让现象在当前普遍存在。这反映了企业面临资金紧张、收入下滑以及债务问题加剧等一系列经济压力。部分企业批量卖房的原因与经营状况密切相关。

有资深中介经纪人透露，例如某国企曾通过出租房源获取租金以支付员工薪资，但近年来经济效益下滑，为缓解当前的资金压力，不得不出售部分优质房源。

大部分房源关注度不高

国资平台加入挂牌“大军”，对市场的影响如何？

邓浩志认为，国资平台出售房产对二手市场的冲击相对有限。广州目前二手房挂牌量高达18万套，而国资平台出售的房产数量仅在几百至一千多套，对市场整体影响不显著。

有业内人士表示，短期内，大量房源涌入可能会在一定程度上压低同小区和板块内其他二手房源的价格。但面对市场下行，目前多数房源的关注度较低。

中房君在广州产权交易所网站上发现，不少国资平台转让的房产尚未成功转让，其中一些甚至经历了二次或三次折价转让。

“要么价格优势并不明显，要么是批量转让的房产，这些房源对于普通购房者来说，实际购买难度较大。”上述业内人士透露，国资平台的房产在首次挂牌无人问津后，通常需要走内部流程调整价格，并重新请评估公司评估，一般会以九折价格再试市场。也有部分房产即使经历多次流拍，价格仍未下调，这主要取决于国资平台的意愿。此外，批量转让的房产折扣往往较大。

以位于越秀区的东风广场为例，尽管该项目对口省一级东风东路小学，其转让价格跟随市场走势下调，但近两年关注度依旧不高。

自2021年以来，广州轻工集团及其子公司已多次委托广州产权交易所公开转让东风广场的数十套房产。中原地产环市东二分行店董廖锦春表示，2021年那批房源的竞争较为激烈，例如一期91平方米的三房挂牌起始价约730万元，最终成交价约970万元。整批单位成交价在10万~12万元/平方米。

如今，有同类房源起步价已降至约660万元，单价低至“7”字头，但这套房源属于批量转让的其中之一，与普通购房者的实际需求关系不大。

另一个例子是东风广场五期的83平方米两房，去年6月挂牌价约837万元，单价约10万元/平方米，但并未成交。现在价格下调90万元，挂牌价降至约747万元，单价8.98万元/平方米，一年间降幅约10%，但也仅是跟随市场大势。

廖锦春表示，市场高峰期过后，广州轻工集团出售的房源相比市场上的其他房源，价格优势并不明显，加上市场大环境的影响，购买力疲软，即使有成交，通常也以底价成交为主，竞争并不激烈。

李宇嘉分析，国资平台在出售房产时，对盈利能力和现金流的考量非常严格。他们不会大幅折价出售房产，以避免国有资产流失或被视为未能以合理价格兑现。因此，他们挂牌的价格通常不会过低，这可能与市场预期存在一定差距。

除了价格优势不明显，产品的竞争力也是重要因素。

邓浩志分析，部分房源不在核心区域，与市场需求不完全匹配，导致关注度和竞争程度降低。例如，一些房产较为老旧，原为单位宿舍或设计较为过时的物业，可能不符合现代市场需求。因此，即使这些房产挂牌出售，市场反应也较为平淡。