天津的城市更新商业，破局思路打开了！

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|张兴达

图片来源|除特别注明外，均来自项目官方

赢商大策划

“源力·澎湃Mall & More”，2024年中国（国际）购物中心峰会八月盛大启幕！回归初心，对话世界，韧性生长，激活商业无限可能。在此之前，赢商网将推出系列报道——「城市更新」，深度聚焦城市更新的浪潮与趋势，展现商业地产在新时代下的澎湃动力与活力蜕变。

此为第七篇，“城市更新”之天津。

近年来，我国城市更新步伐加快。不少地方纷纷展开积极探索，大力推进城市更新工作。“城市更新”是不少地方政府“工作簿”的关键词之一，天津也不例外。

在天津这座古老而又现代的城市，一砖一瓦都承载着历史的印记和文化的精髓。随着“跳水大爷”、“每个天津人都会说相声”等热梗出圈，互联网的快速传播让越来越多的人关注到了天津。而所谓城市更新，一方面是对物质空间的改造，另一方面是对生活方式、文化传承的一种重塑与提升。

2023年，天津市规划资源局发布了《天津“津城”城市更新规划指引（2023—2027年）》（以下简称《指引》）。《指引》结合天津发展实际，将城市更新分为“1+6”个类型。其中，“1”是海河两岸更新提升，意在彰显天津地方特色；“6”是科创学圈更新提升、传统商圈商务楼宇更新提升、老旧厂房工业园区更新提升、历史文化资源活态利用、公共空间和配套设施更新提升、老旧房屋老旧小区更新提升，意在引领城市高质量发展。

• 海河两岸更新提升为发挥海河两岸特色资源优势，打造彰显城市核心竞争力的世界名河；

• 传统商圈商务楼宇更新提升为推动国际消费中心城市和区域商贸中心城市建设，重塑高品质中心商业商务区；

• 历史文化资源活态利用擦亮“津城”名片，保护和利用好历史文化街区，提升历史文化街区生命活力，延续历史文脉；

• 公共空间和配套设施更新提升为合理补充完善公共服务设施和市政、交通基础设施，提高城市安全韧性，不断提升城市品质；

• 老旧厂房工业园区更新提升为促进老旧厂房转型，加快工业园区升级，提供新型产业载体，实现产城融合发展……

在政策的引领下，经营不善的商业项目、老旧厂房、饱含城市文脉的旧城区……随着城市更新的步伐，焕发新颜且亮点诸多。超高的颜值、活力潮趣的体验、商业与景观的深度融合、在地文化的呈现、丰富的业态组合，传统商圈在城市更新中焕发新生机，让消费者看到了全新的城市活力，不断提升消费体验和生活品质。

天津和平印象城

- 城市核心金街地标改造焕新

天津和平印象城位于和平路商圈，是在原百盛、沃尔玛、国美电器、万达影城四栋空置楼宇之上重新塑造的商业综合体，是印力集团与天津市和平区签约打造的重点城市更新的商业项目。

天津和平印象城不仅是印力集团在北方打造的重点商业标杆项目，另一方面，由于地理位置的特殊性，该项目也是天津和平路金街改造提升工程的重点一环。集城市中心、经济中心、商业中心、立体交通等多重利好加持，和平印象城覆盖全市年轻潮流人群、城市核心区新中产及旅游商务客群等，打造崭新的城市名片。

重新改造后的4栋独立商业分别有着不同定位。A栋定位二次元，链接圈层爱好者；B栋是年轻力中心，围绕年轻人的“吃穿玩乐”不断持续优化；C栋、D栋以夜经济为主，从第一顿晚餐延续到宵夜、夜间娱乐等。

此外，和平印象城还将大力引进城市首店品牌，强化业态的独特性，同时助力城市文旅发展，增加购物中心的新鲜度与可逛度，满足消费者的猎奇心，成为天津新一代时尚潮流聚集地。

天津金茂汇

- 历史记忆老厂房“爆改”商业地标

作为海河东岸的标志性建筑，天津金茂汇是天津践行城市更新的代表作。这个由原第一热电厂改建而来的文保商业，已经于2022年12月30日焕新开业。

天津金茂汇是由原天津第一热电厂的工业遗存与新建商业建筑组成的文保改建商业体，并携手全球知名建筑设计团队伍兹贝格工作室，以 “修旧如旧、新旧并置”为核心思路，保留建筑本来的风貌，力求展示热电厂原有的历史印记。设计师通过对在地文化的深入调研和挖掘，匠心独具地创造出新老对接、时空交错的独特建筑结构，让新与旧在这里实现了共生，尽情展现现代艺术美学的张力。

为了尽可能减少对老建筑的遮挡，天津金茂汇用一整个全透明的开放空间将新旧串联，让人们能从外面将厂房内部的红砖立面、煤斗群落一览无余。让旧建筑拥有生命，在新时代转化角色，再次“发电”，是天津金茂汇面对这座文保建筑的匠心承诺。焕新后的天津金茂汇将力求打造青年家庭的欢聚空间、先锋文化阵地、潮流社交圣地。同时，也是天津首个主打品质生活、家庭聚会、社交娱乐等功能的“陪伴型”城市生活中心。

吉利大厦

- 融合二次元 老商场变年轻

今年6月，坐落于和平区南京路209号的吉利大厦重新开业，这座承载过津城百姓无限美好回忆的大厦以全新面貌开门纳客，再度成为城市的焦点。

吉利大厦更新改造项目历时9个多月，对原有低效同质化商业模式进行革新，打造了一座集艺术、潮流、美食、社交于一体的现代商业综合体，一举改变了原吉利大厦风格陈旧、设施老化、空置率高、租金水平低的旧况，让老旧空间焕发出新生机，重塑了天津商业地标。

更新改造后的吉利大厦主要面向18至35岁城市新青年客群，着力打造“24小时全时域”“策展型经济”“二次元”等独特标签。1至6层分别以潮流嗨聚、次元谷力、时尚潮品、交友畅玩、食味欢饮和热辣滚烫为主题，汇聚16家人气首店，打造了天津首个二次元主题街区-天马二次元主题街区，搭建年轻力消费新场景。

天拖·巷往1956

- 革新老工业记忆，制造新生活美学

天津天拖，作为天津的重要地标，是天津拖拉机厂的原址，这里承载着辉煌的历史与未来的期望。在城市化发展进程下，天津市对天拖片区重新规划，融创集团摘得该地块，改造天拖老厂房，打造集合居住、文旅、休闲、办公、游乐、消费功能于一体的城市综合体商业圈，其中天拖厂房商业完成了角色转化，重新定位为体验型商业街区。

在天津拖拉机厂原址上复建的天津天拖商业项目“天拖·巷往1956”，正在进行全新的焕新升级。该项目定位为天津首个all life全场景体验街区，计划在2024年焕新亮相。

天津天拖将承载城市历史文化力量，焕新工业遗址新活力。凭借厂房独特工业风形态，成就特色品牌基底，致力于成为创新商业平台，为主理人、创新品牌提供发展空间，探索新时代商业多元可能。融创商业与嘉礼婚礼文化集团合作，在天拖商业项目打造天津首家嘉礼宴会艺术中心，将以大体量空间打造多个业务场景空间，为天拖厂房商业及周边注入全新活力。目前，天拖商业项目产品改造升级与全业态招商同步进行中，还开展了一系列主题化营销活动。

目前项目已经入驻的品牌有天津第一家宠物友好餐厅PUPPY STAY UP小狗不睡觉西式简餐，南开区私房菜好评榜top1上禾喜舍，意大利摩托车品牌杜卡迪官方天津首店，南开区第一家保时捷4s店，天津市东北菜热门榜top2 牛翠芬铁锅炖，南开区个性写真好评榜第4名 映舞艺术摄影工作室，比萨连锁品牌必胜客，咖啡连锁品牌星巴克，大型零售连锁企业华润万家，天津最大的爬宠线下体验馆椿森堂，南开区首家城市综合运动中心黑鲨运动中心。

此外，项目还将打造体验社交场域，构建CITY TALK、X运动场、天拖「厂区联欢会」等多元场景，提供前沿多元的生活方式体验，激活天津年轻力文化，打造天津城市更新商业全新名片。

天津天美艺术街区

- 首个以艺术类高校为核心的非标型城市更新项目

天美艺术街区，坐落于天津海河核心地段——天津之眼旁。是我国首个将大学校区与商业街区共融的艺术文化区。依托百年艺术院校——天津美术学院为核心IP，激活项目周边资产，致力于打造一个“景区—校区—街区—社区”四区联动的城市更新项目。

项目以“艺术”为主线，发挥天津美术学院艺术、文化、教育等专业优势，融合周边历史文化和旅游资源，形成大学与城市良性互动、共生共荣的创新生态。依托天津美院美术馆、教师作品双年展、毕业设计展等平台，开放泥塑、木雕、陶艺、石雕和石膏馆等教学场景，塑造“沉浸式”体验的新兴文商旅融合业态，打造高品质的文化创意街区和文化体验空间，让游客在殿堂级的学院里享受艺术，在烟火气的街区里体验美学。

天美艺术街区于2023年7月正式开工建设。2023年12月22日，2400㎡展示区开放至今已举办30余场艺文活动，吸引了百余位艺术家到访。2025年4月，与天津美术学院造型艺术学院等多个院系的教学区域，深度融合的天美艺术街区核心区，即将呈现。该核心区商业面积约8000㎡，计划引入30余个特色品牌，主要以生活方式、社交娱乐、多样餐饮，生活美学四大业态为主。本街区以天津美术学院为依托，联合国内8大美院不间断的艺术展出、联合设计等，将艺术与商业做到完美地融合及转化，也为合作的品牌及主理人不断输送新鲜血液。

天美艺术街区以“艺文力赋能打造沉浸式文商旅产特色街区”为核心理念，成为艺术策源地、社群聚集地、海河新秀场，为品牌主理人提供了展示和交流的新窗口。预计2026年项目整体建成后，将融合周边旅游资源，打造现代化的微博物馆群，形成多元主力业态，将建筑、空间、业态融为一体，构建文商旅产融合发展美学示范区，打造海河沿岸的文旅明信片。

城市更新，不仅是简单的旧城改造或建筑形态的更新，更是文化的融合焕新、城市生活方式的再塑造。

在城市更新的政策赋能下，天津将在存量商业改造、传统商圈焕新、基础设施与公共空间提升等多条路径上，有速有质地更新起来，加快重点项目落地建设，打造多元化、沉浸式消费场景，涌现出更多具有代表性的城市更新项目，值得持续关注。

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