关于物业服务合同纠纷的裁判规则（四）

21、参考案例：业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格——福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。

Ⅱ、《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。

法院生效裁判认为，本案的审理涉及对两个问题的判断,一是业主委员会的权源及性质,二是业主委员会备案的性质及对业主委员会诉讼主体资格的影响。

第一，业主委员会的权源及性质。

首先,根据原《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十五条、第十八条的规定，业主委员会成员选任、更换、任期及选聘物业服务企业，均由业主以业主大会的形式共同决定。据此而言业主委员会成立及成员的选任体现的是全体业主的整体意志,是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，故业主委员会应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的可以作为民事诉讼当事人的"其他组织”范畴，具有诉讼主体资格，包括作为原告起诉及作为被告应诉。其次，在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、手段、形式仍然存在,且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可,否则，不利于全体业主整体利益之维护,也不利于物业管理秩序稳定，势必违背全体业主的根本利益。据此，不能仅以业主委员会任期届满为由，否定其诉讼主体资格。

第二，关于备案的性质问题。

《物业管理条例》第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”,根据本案原二审查明的事实,某业主委员会任期至2018年1月25日届满。但是，从《物业管理条例》条文体系看，

首先，该条例第六章“法律责任”部分并未对未备案的情形予以规制,按通常理解，应当将《物业管理条例》第十六条中的备案理解为程序性要求，是业主委员会成立后便于行政机关监督管理的一项措施,对业主委员会的合法性或成立不应直接产生法律后果;从另一个角度看，行政权通常具有主动性,而在《物业管理条例》未规定不备案不利法律后果的情形下，应当将行政主管部门单纯接受备案的行为，理解为是行政主管部门履行职责的行为，不是行使权力的行为。由上逻辑，可以得出即使《业主委员会备案证明》载明业主委员会任期已届满,并不能当然认为业主委员会不具有诉讼主体资格的结论。

其次，从产权视角看，商品房销售、交付后，专部分商品房及项下分割的土地使用权归建筑物区分所有权人所有，共用设施及设备部分分割的土地使用权归全体业主所有。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，从这个角度论，在现行法律、行政法规未就备案进行强制性规定的情形下,备案也不应对业主委员会的成立及合法性产生影响。

【案例文号】：（2022）闽民再304号

22、在没有约定的情况下，共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属于全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收益——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

【裁判要旨】：

根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

【案例来源】：最高人民法院公报2010年第5期（总第163期）

23、业主起诉行使撤销权是否有时间限制？

【裁判结果】：：

法院经审理认为，小区业委会已提供证据证明于2017年6月至7月期间在微信公众号、微信群以及小区公示栏对业主大会需要讨论的内容以及会议讨论的结果进行了公示，2017年7月27日对表决票进行了开票，故业委会已经召开业主大会并且履行了公示的义务。无论张某是否在微信群中，是否知晓微信公众号，在业委会已经履行公示义务的情况下，其理应知晓该决定。张某提起诉讼距离公示时间已超过一年，超出了法律规定的业主撤销权起诉的除斥期间，故对张某的诉讼请求不予支持。张某对此不服，提起上诉，二审法院经审查后维持一审判决。

【案例分析】：

业主大会或者业主委员会履行职责，代表业主意愿、维护业主利益的决定，对小区的每一位业主都具有法律约束力。但若业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了某位业主的利益，因决定而遭受侵害的业主有权向人民法院申请撤销该项决定。因此，业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了侵害。在建筑物区分所有权的情况下，业主的合法权益涉及多方面的权利和利益，包括对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

日常生活中，部分业主对管理公共事务并不关心，存在“搭便车”的心理，只关注自己的专有权部分，极少参与对共有部分的管理，也怠于行使成员权，直至关涉自身利益时才提出反对意见，这种行为并不可取。此外，小区内要加强精神文明建设，宣传诚实信用、文明礼让的社会主义核心价值观，业委会委员与业主之间、业主与业主之间多沟通，建立互信，共同营造和谐美好的居住氛围。

【案例来源】：上海市第二中级人民法院《司法服务保障基层治理案例手册》

24、开发商无权请求返还已实际交付业主和物业公司共同使用的业主会所——沈阳市铁西区九林居小区第二届业主委员会与沈阳重通房地产发展有限公司等物权纠纷上诉案

【裁判要旨】：

与开发商签订前期物业服务合同的物业公司在被业主委员会解聘的背景下，开发商请求返还先期约定并已实际交付业主和物业公司共同使用的业主会所。由于该业主会所的约定共有权并未因业主委员会另行选定物业公司而丧失，故对于开发商以此为由拒绝继续提供并主张返还业主会所的诉求，法院不予支持。

【案例文号】：（2013）沈中民二终字第469号

【案例来源】：《人民司法·案例》2013年第22期

25、房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用——济南中天物业管理有限公司诉马淑芹物业管理案

【裁判要旨】：

前期物业管理服务合同履行期间，自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品房交付使用之日发生的前期物业管理费用，由建设单位交纳；在开发商将房屋交付业主之后的前期物业管理费应由业主交纳。房屋交付业主之后，业主不得以非合同当事人为由拒绝交纳物业服务费用。

【案例文号】：（2007）济民一终字第59号

【案例来源】：《中国审判案例要览》（2008年民事审判案例卷）

26、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力

【观点解析】：

根据本法（《民法典》）第277条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。

业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定，对业主应当具有法律约束力。

因此，本条（《民法典》第280条）第1款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背公序良俗，不损害国家、公共和他人利益的决定。《物业管理条例》第12条第4款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第19条第2款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，涉及许多方面。例如，可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，可以对制定和修改管理规约作出决定，可以对选举业主委员会或者更换业主委员会成员作出决定，可以对选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，可以对使用建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，可以对筹集建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，可以对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，可以对改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动作出决定。

【观点来源】：石宏主编《〈中华人民共和国民法典〉释解与适用·物权编》，人民法院出版社2020年版。

27、在物业服务过程中，物业公司在履行合同中存在较大瑕疵时，业主请求适当减少物业服务费的，人民法院应予支持——隋某军与玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：：

广西壮族自治区北海市中级人民法院认为：本案的争点是隋某军应否向玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司（以下简称“和黄物业”）交纳物业服务费。经审查，上诉人隋某军与被上诉人和黄物业签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。然而，根据隋某军的举证，和黄物业在履行物业服务合同期间，小区有较多的电动车失窃；小区内路面有破损、凹陷且不设置路灯，楼道大部分照明设备有坏烂无人修理；消防器材破损；公共区域存在车辆乱停放、乱堆放杂物等乱象，且和黄物业没有证据证明其已经尽到了相应的维护义务，说明和黄物业在履行合同中有较大瑕疵。上诉人隋某军作为案涉小区业主，可以请求适当减少物业服务费并支付与和黄物业提供物业服务的水平相适应的物业服务费。

【案例文号】：（2021）桂05民终1579号

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