北京买房：理清思路，购房建议1276

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我只有一套房子在东4环百子湾这里，目前为止一直出租，当然租售比就是P,过去这15年没有认知的不知道利用杠杆，做更多投资和变现，一直收个租金，还是少于市场同房价每月1000左右，自己吃亏自己活该。

房价当然也跌了，我想卖了，换个通县便宜点的，将来养老住。剩余100-80万人民币，再去国外贷款，国外买个小一居，出租，用来养老，前提是国外出租租金高不少。

我稍微算了一下。担心我卖掉现在百子湾的房子再也买不到这么好的房子了，物业管理好，位置不太偏。我的房子是最好的楼层和全南向，想要卖就心疼。怕房价再跌，再缩水。想听听您的看法。

A：

1、租金为什么少呢？是单独的自己这套价格低，还是说整个小区都价格低？这看具体情况吧，未必是坏事儿，或者是各有利弊。因为租金和房价是两个市场，一个消费一个投资，二者很难兼得，这边亏了或许那边占便宜呢。

2、通州买养老房，那就看自己的喜好了，这就是消费为主，不用太考虑保值什么的，毕竟房子是用来住的。

3、国外买租金高的，挺不容易的，很多地方都是表面看上去高，但真实收益未必怎样。打个比方就是郊区的煎饼卖8块一套，而CBD的卖15，但未必说在CBD赚的就多，因为隐形的费用高。

从房子来说典型的就是美国，租售比基本都在200以下，年化收益率8%都正常，是北京的好几倍。但是如果是外国人投资买的公寓，那隐形成本可一堆呢。首先得交房产税，1.5%；然后是物业费（HoA），一般1%；也就是持有成本2.5%。其他的保险费不好算，不被坑的话没多少钱，被坑的话没谱儿。另外特殊维护费和拖欠费用（或罚款）被没收拍卖的风险也都没算，得看具体情况。

出租成本主要是租金税（个税），申报的话能做到10-15%，外国人不申报则是30%，接近4个月的房租。然后还有中介费+委托代理费1-1.5个月房租，日常维护费0.5-1个月房租。这还没计算遇到政府补贴租户的房租减免成本，遇到租霸的被侵害成本或找当地大哥摆平的费用（或律师费），以及HoA限定出租周期的成本，还有正常空置期的成本，我都没算。

也就是如果是外国人投资美国的房子，最多收到半年的房租，8%的话剩4%，然后缴纳2.5%的常规持有成本，剩1.5%，跟北京的收益率基本一致。

4、美国只有一种房子的收益率高，相当高，那就是贫民区的房子。当地的各路大哥能做到垄断，既控制房价上涨以少交房产税，还能控制HoA（业委会）还能少交物业费。然后没人敢去他们的地盘儿上当租霸，有政府补贴的也不敢去找打，更没人敢不交租金，所以他们的收益率非常高。

但这种地方一般不建议外人去投资，尤其是有色人种，火力不强的话很难收到租金，毕竟租客基本都是零元购群体。这种房被无良中介坑了不少中国人了，都是觉得房价便宜租金高，结果是收不到房租还挨揍，最后只能更便宜的卖回当地黑帮。

5、其他欧洲国家也大多是这种情况，也就是隐形成本高，跟国内完全两码事儿。南欧的是这些年奇葩政策多，意大利希腊葡萄牙的都有，“逆权侵占法”也必须要小心，最好加入当地华裔社团，否则房子很可能就没了。

土耳其和某些经济不稳的国家考虑好汇率风险，典型的是土耳其，美元进里拉出，绝对的风险投资，对外国人尤其是华裔的政策都不太友好。

亚洲租金高的是日本，但公寓中收益高的基本被财阀或黑社会垄断，不零售，让外人购买的大多收益不高，跟国内的商业地产一个性质。

一户建的话能买到租金非常高的，20%的年化收益率都有可能。但是这种房的维护成本相当高，等同于农村宅基地，房子老了甚至都得依法翻建，一次就吃掉十多年的收益。

日本还有一种房坑人最多，租金收益高，但是属于不准翻建或翻建时必须让出4米公路的房子。这种房没有升值空间，只要买了就是逐年贬值，所以租金显的非常高，越来越高。如果真想买的话我可以介绍当地华裔中介，让我挣点儿提成儿。

6、另外再有租金高的房子基本都是初级发展中国家，比如缅北和西港等地，曾经租金收益超高，但是政策和治安风险相当大，风险和收益呈正比。这种地方赚钱的房子基本被某几个县的海外黑帮（或当地军阀）垄断，得和他们搞好关系。

还有租金高的就是战乱国家了，乌克兰阿富汗等地，朝不保夕，只要不被炮弹拆迁就收益高。还有极度贫穷的国家也都租金高，因为当地百姓买不起房子只能租，但这种国家闹革命和军事政变的风险也大，想好了再去。

7、所以考虑好，全世界大城市的真实租金收益率都不太高，因为资本是全世界找机会的。咱们香港的租金收益算很高的，近期2.3%，其他的基本都在2%左右或以下。外来的去投资，算上机票住宿和税费什么的未必比北京划算。

所以如果注重房租还不如买国内小城市的呢。比如鹤岗这种，租金收益率排第一序列，5%左右，就因为房价不涨，所以显的租金高。但这种城市也有风险，就是不好租出去，空置期有可能相当长。

8、总之考虑好吧，我建议是就算有这种想法也别急在这会儿套现，毕竟是政策救市期间，北京行情已经基本企稳。这刚开完常委会，新一轮刺激政策估计很快又要出台了。所以先等等吧，一边考察国外的，一边等着楼市行情。投资需谨慎，尤其去不太熟悉的国外。

仅供参考。

二

Q:

我们在731之前买了展览路的小两居落户，孩子2027年上小学。两人都在体制内，一个在知春路，一个在金融街，收入不高但是稳定，大概45w。看目前的楼市行情，考虑是继续持有，还是置换。

问题：

1、是否继续持有现有的这套。目前这套学区房满五唯一，位置和户型倒是还可以吧，通勤时间都在半小时内。想着孩子上学政保可以上个尚可的学校。但是，房子有硬伤。西城有硬伤的房子，往后会不会继续掉价。

2、如果置换，换哪片。置换的话还是想买在西城北城，目前现有这套卖了可剩下450个。贷款的话，月供2万以内可以承受。最近看了几处房，官园胡同、羊肉胡同、冠英园、富国里、车公庄北里等老小区的底层三居，感觉多少都有点缺憾，我们这次置换就想一步到位了。请章哥给评价一下，买一楼风险大吗？我们这种情况置换，考虑哪些方面可以利益最大化，如有可能，也烦请章哥推荐几处适合我们的小区，或者其它建议。

3、什么时候置换，如何操作。其实就是学区房房价走向问题，现在国家救市，这是利好；但是，孩子越来越少，国家也在淡化学区房的概念，这是利空。我们是731之前，是否可以等一等，等到孩子上小学一年级后，再置换？还是通过增加预算，加较高的杠杆，现在把这套有硬伤的房卖了，置换到刚改房，一步到位。如果置换，先卖后买，还是先买后卖？

4、我们还有一个想法，如果现在不置换了，在老家地级市核心区域购买一套优质新房，等于把钱攒起来，用钱的时候再卖掉置换北京的房。这样曲线操作合适，还是直接置换合适？

A：

1、呵呵，两人一年到手45万吧，够高的了，超过北京90%的家庭了。如果是从改善的角度讲，那以这收入就应该置换。

但也看是什么硬伤和是否严重？另外再让中介给计算一下溢价率高不高？如果不高就无所谓，如果比较高，那在过了高峰期之后的溢价部分有可能受影响。未必是直接降价，按北京其他功能性房产和韩国台湾等地学区房的先例，相对于大盘有涨的慢的可能。也就是随着高峰期孩子毕业离开，逐年降低溢价率。

2、既然是展览路，那从学区讲就是换到金德月了。尤其是731之前的，小学得确定的更好，中学相对坑少的。不过既然都是体制内，那有没有政保啊？大的小的？有政保的话可以不考虑学区，买溢价相对低的房子，居住的性价比更高，风险也小。这几个计算溢价比例就行，为什么非要买底层啊？这也算硬伤，将来如果加电梯的话就更是硬伤了。倒谈不上多大的风险，只是流动性肯定相对弱，出手时不好卖，如果着急的话有可能吃亏。

利益最大化，那看预算了。预算高的可以买南城学区不太热门的商品房，溢价低，居住的性价比高，保值的风险小。不太高的话不好办，哪个学区都不好买到溢价低的，常规建议是同等情况下买学区更好的，这样过了高峰期也支撑强，好资源什么时候都稀缺。这现在没必要说推荐小区呢，还是先定下自己的主要需求吧。

3、如果资金准备好了就提前置换，救市期间不太可能有利空，或许还以学区房作为拉动房价的一个重点呢，其他城市有这种先例。如果资金没准备好就甭着急呗，孩子一年级就是2028年，到时候大概率又是周期的低谷，置换不吃亏。

救市期间的置换最好先买后卖，或者锁定要置换的房源再卖，避免因为突然的政策而踏空。如果是2028年行情不好的时候，那就是先卖后买了，不着急慢慢儿挑。

4、老家地级市核心区，哪儿啊？这还是说具体的吧。不过房子是用来住的，那买了新房肯定住不上，出租的话又毁装修，划算吗？

再一点，以近几年各省的规划，基本都是做大做强省会的，也就是“一省一城”的居多。那这地级市就得看是否被重视了，否则保值未必赶的上省会和北京。再或者说看这地级市的产业规划吧，如果没有很强的新型产业，那大概率强不过省会，曲线就没什么意义了。

5、总之如果是千万左右的最高预算，那在热门学区中不太好买到溢价低的，像南城的还可以，在北城就得以提升学区为主了。除非是确定喜欢一层，否则从投资角度不建议。如果是有政保，那就比较这几个选项的溢价，哪个低买哪个。

仅供参考。

三

Q:

我文科生，数学不好，昨天收到租户打来下一年房租，恰好又看到银行存款降息的文章，粗一算，我家团结湖北里这50平，如果卖掉，眼下大约350个，这年利息跟年租金差不多。这房子我忘了应该是得有四十年房龄了吧，原民航宿舍，这么一盘算，还剩30年房龄，到时候这房子就没啥价值了吧，不可能再卖出个350个。后面即使一直出租，30年中肯定还需要再装修至少两次才能继续出租，那是不是现在卖了直接换银行利息更好？数学不好，真把自己算糊涂了。您帮给指导指导。

A：

1、这年头儿还有一次性交一年房租的？少见，2018年之后越来越少见了。这租户挺好的，但也有可能是租金要的偏低了。

2、房龄和产权年限是两码事儿。房子是没有年限的，70年是土地年限，从缴纳土地出让金开始计算。老公房以本楼栋第一套转商的房子开始计算，而北京公房都是2000年之后允许上市的，央产房是2003年，所以产权至少到2070年或2073年。

3、老房甭说再过30年了，现在就没什么价值，大多数的自身价值在会计账本上都归零了。但是，李嘉诚的名言是“房产的价值由地段儿决定”，老房则更典型，房价中所体现的级别都是地段儿的价值，只要配套价值不降低，那老房就能做到保值。因为自身价值已经跌无可跌，房价就只可能跟随大盘走势波动。

可以参考北京更老的小区，百万庄和虎坊路等等，房龄都70年了，照样10万+，就因为地段价值高。朝阳最典型的是大山子798旁边的，破的都没法儿看，但租金收益率和房价稳定性在北京都排前列，仍然是因为地段价值。

4、所以没必要担心老房的保值，就跟退休老头儿似的，只要活着，那退休金就必定是平均值，有的比上班的都划算。

另外可以参照其他城市的，比如香港的唐楼，台北的公寓，都等同于北京的老破小，保值都挺稳定。基本都是跟随楼市大盘，因为老房本身就是大盘的基础部分。当然也别期望值太高，指望着退休老头儿去打工赚钱不合适。

5、装修不装修的看自己，一般也花不了多少钱。

6、存银行吃利息考虑好，全世界近20多年来是一直走低的，就因为小日本发明了量化宽松，还有零利率和负利率也是他们干的。之后欧美国家大多数也都尝试过了，效果都很好，所以利率很难再升高。

参考央行前行长的话“中国有能力尽量避免快速进入负利率通道”，这话细品吧，用不着数学，只需要上网搜搜就行。

仅供参考。

四

Q:

我老公是遴选进京的，有户口但分房遥遥无期，目前只能住公租房（租房租不起）。两个男孩面临入学和小升初，单位能解决的学校都不理想。所以我们想卖掉老家的两套回迁房，预计在200万左右，然后在东城或朝阳区买房，需要自住、保值与学区兼顾，您能推荐吗？

另外有同事建议我们仍然是住公租房，然后只买投资类的房子，但我担心会被要求退出公租房，那投资的房子也有可能住的不合适，而且能兼顾学区吗？PS：我目前自由职业，月入万元左右，老公2万左右，您觉得如果买投资房买多少的合适？

A：

1、买多少的合适？这哪儿有标准啊，得看自己的资金情况了。我没太看懂，是只准备以卖房的200万当首付，然后月供在1.5万（3万一半）左右吗？如果是这样那就是总价500万左右，接近北京的房产中位数。

2、但这要求比较高，自住+保值+学区，不容易。东城是肯定没合适的，哪儿的学区溢价都不低，自住的性价比就不算高。保值是基础部分肯定跟随大盘，溢价部分说不好，得看过了高峰期的政策。

朝阳有可能兼顾，也就是买学区溢价相对低的。但这面积也不会太大，基本都是小两居。看看新源里的清朝学区和望京的陈分学区吧，溢价都不高，相对算兼顾。不过因为500万在北京基本都是普通学区房，就算在朝阳也是有部分溢价的，只是和东西海相比算不高而已。

3、买投资类的，如果要兼顾学区的话这预算不够，至少得大几百万起，千万以上的才合适。因为朝阳有自己的特点，就是学区房中总价高的商品房才溢价低，千万以上的基本没溢价，算各项兼顾。是否会被要求退出公租房看单位的要求了，这外人不敢说。

4、基本就这情况，先看朝阳的吧。另外单位政保是什么学校不理想啊？还是先对比一下吧，如果相对于学区房的差不多，那就没必要多花溢价的自己买学区房了。

仅供参考。

五

Q:

我是新北京人，当年买的世界公园御景春天，8千块钱算是福利。但现在是工作生活发生很大变动，必须全家回老家，只能留下户口。我想问问这套房有没有保留的必要，因为是限价房所以质量很差，什么都差，也就是升值还不错。

但就算我孩子将来到北京上学，除非是考上首经贸或者在总部基地工作，否则不可能住的上这套房，那还有没有保留的必要？主要是从保值和自住角度考虑的，如果没意义那我想卖掉能拿回200万左右，买在山西太原！

A：

1、御景春天8000，那是2012年买的吧？可以算福利，毕竟当时同项目的御鑫阁小户型都3万多了。

2、御景春天是地段儿还不错，但其他的都不算多强。之所以你觉得升值好，那是因为两限房压低了价格。但如果还原为市场价的话，那御景春天谈不上升值好。这看看旁边的老小区吧，应该至少不比御景春天便宜吧，那这里作为房龄新的小户型却比老房还价格低，升值能算好吗？

3、所以如果是为了自住，那留着这房合适，本来就是居住为主的保障房。但如果是为了投资之类的，这里就不占优了。从产品性质，规划设计，质量品质和口碑都不算太强，以后最好的成绩就是不再落后北京大盘而已。

4、是否买在太原看自己的需求，我不懂外地。房子是用来住的，在哪儿生活就买哪儿的吧。

仅供参考。

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