硅谷房价中位数突破200万美元，还会继续涨吗？

在刚刚过去的第二季度，美国房价再创新高，其中硅谷的房价中位数突破了200万美元。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）表示，该协会追溯到1979年的数据显示，历史上美国还没有一个大都市区的房价中位数超过200万美元。

NAR最新发布数据显示，在全美范围内，89%的大都市地区在第二季度出现了房价上涨。在此期间，30年期固定抵押贷款利率从6.82%到7.22%不等。

此前发布的标普凯斯-席勒指数也显示，美国房价再创历史新高：2024年5月美国平均房价同比增长5.9%，增幅最高的3个美国城市是纽约、圣地亚哥和拉斯维加斯，同时该指数覆盖的所有20个城市的房价都在上涨。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，5月的数据显示，美国平均房价已经连续16个月上涨，并连续10个月创历史新高。

“目前美国的房产库存量是3至4个月的销售量，远低于6个月的平衡点。”他解释道，“美联储主席鲍威尔在3月初的国会质询中承认美国住宅房产供给严重不足。美国各大权威机构对美国住房的短缺都给出了估算，其中房利美和房地美的估算都在400万套左右。美国房产市场供不应求，是房价持续上涨的根本原因。”

哪里涨得快

NAR的数据显示，第二季度，在加利福尼亚州，圣何塞-桑尼维尔-圣克拉拉地区独栋房屋的价格比去年同期上涨了11.6%，达到208万美元。

邻近的旧金山在最昂贵的大都会区中排名第二，房价中位数在过去一年攀升了8.5%，达到约145万美元。十大最贵市场中有七个位于加利福尼亚州。

美国一些城市的房价增幅令人惊讶，譬如，威斯康星州的拉辛市和纽约州的格伦斯福尔斯市在第二季度都实现了19.8%的房价同比增长。

与此同时，也有一些曾经快速增长的市场的房价增幅有所放缓。譬如，一度火热的美国得克萨斯州首府奥斯汀的房价在第二季度持平，而田纳西州首府纳什维尔的房价涨幅与全国房价中位数4.9%的涨幅持平。

标普凯斯-席勒指数显示的5月美国各城市同比上涨幅度中，纽约以9.4%的同比增速居于榜首，随后是圣地亚哥（9.1%）、拉斯维加斯（8.6%）、迈阿密（7.6%）和洛杉矶（7.5%）等。

需要注意的是，房价的急剧升值也反映了更广泛的可负担性问题。根据NAR数据，在全美范围内，第二季度现有一户住宅的年房价增长率为4.9%，达到42.21万美元。

NAR数据显示，在美国48%的市场中，收入至少要达到 10万美元才能负担10%首付的抵押贷款。

NAR首席经济学家云（Lawrence Yun）对此表示：“这对那些在财富增长方面取得进步的房主来说是个好消息。然而，对于那些想买房的人来说却很困难，因为符合条件所需的收入与几年前相比大约翻了一番。”

目前，按照测算，美国月度中位数按揭付款额为每月2262美元，比第一季度增长了约11%。与前三个月的24.2%相比，第二季度家庭通常将收入的26.5%用于支付房贷。

8月初，纽约联邦储备银行公布了一份关于2024年第二季度家庭债务和信贷的报告。报告称，美国家庭总债务增加了1090亿美元，达到17.80万亿美元的创纪录水平。其中，抵押贷款余额增加了770亿美元，达到12.52万亿美元。

继续涨？

美国劳工部发布数据显示2024年7月美国消费者物价指数（CPI）环比上涨0.2%，通胀率已降至2.9%，为2021年3月以来的最低水平且符合市场预期，这使得美联储9月降息的计划有更强的可行性。

此前联储在7月底宣布将利率维持在5.25%至5.5%的目标区间，为2001年1月以来的最高水平。美联储表示近几个月缓解通胀工作取得了一定进展，但通胀仍处于较高水平。

上海交通大学上海高级金融学院实践教授胡捷此前在接受第一财经记者采访时表示，美联储不会过于在意资产价格，尤其是金融市场的资产价格。相比之下，房地产价格可能会引起更多关注。

他解释道，一般情况下，考虑是否降息时，美联储关注的三个主要指标分别为通胀率、失业率和经济增长率。

“通胀率降到2.9%，基本达到美联储的目标，而美国失业率显著上升，超过预期。鲍威尔曾强烈暗示将在9月份开始降息。”陈跃武对第一财经记者表示，目前市场对美联储在2024年降息幅度预期从降0.5%增加到0.75%。

他并提醒道，目前“在两周时间里美国30年期抵押贷款利率从7%显著下降至6.5%左右。这对美国房产市场是重大利好”。

他预测道，在美联储如市场预期开启降息周期之后，房贷利率将进入下降通道，持续大幅下降。“对房产的需求由此将大幅释放，我们预测房价上涨将再次加速，增长幅度将从目前的6%重新回到10%以上。”

牛津经济研究院在近期一份报告中发现，发达经济体的房地产市场看似相对安然地躲过了上一次泡沫通缩，所有主要住房市场的价格都高于疫情前。

牛津经济研究院的研究发现，目前虽然房价收入比（price-to-income ratios）已接近2008年金融危机前的水平，但房价租金比（price-to-rent ratios）仍远高于疫情前水平，这可能预示着房价即使不会完全回落，也仍有缓和的空间，但同时也警示着房租有可能继续以比往常更快的速度上涨，从而加剧服务业通胀回落缓慢的问题。