亲属代持我方房屋过户并未征得配偶同意，法院驳回无效。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某鑫向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认2016年1月5日吴某理与吴某树签订的案涉房屋的赠与合同无效；2.判令案涉房屋恢复登记至原登记人吴某理名下；3.依法判令吴某理与吴某树承担本案诉讼费用。

孙某鑫上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持孙某鑫一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由吴某理、吴某树负担。

事实和理由：1.北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）原系我与吴某理夫妻共同财产，从购房过程、购房证明均可体现案涉房屋系夫妻共同财产；2.2002年2月16日吴某理与家庭成员签订《家庭成员会议纪要》我完全不知情，且上述会议纪要能否履行一审法院并未查清；3.从赠与目的来看，吴某理、吴某树赠与案涉房屋的时间正是我与吴某理离婚期间，吴某理、吴某树恶意串通，严重损害了我的合法利益，该赠与合同应属无效。另，认可吴某理上诉理由中关于案涉房屋购房发票原件及房款来源的陈述。

被告辩称

吴某理上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：1.一审法院认定的事实与实际情况多有出入；2.我与孙某鑫离婚诉讼期间，孙某鑫想分割案涉房屋，由于孙某鑫已经把别的财产拿走，我认为案涉房屋为我的财产，家里人为了帮我将房子过户至吴某树名下，约定离婚纠纷后将房屋归还于我。另，不同意孙某鑫的上诉请求。

吴某树辩称，同意一审判决，不同意孙某鑫、吴某理的上诉请求。

法院查明

孙某鑫与吴某理于1996年4月25日登记结婚，于2017年5月25日经法院判决解除婚姻关系。吴某刚系吴某霞、吴某树、吴某理之父。吴某树系一级精神残疾，2009年12月1日领取《残疾人证》。吴某霞系吴某树之姐，吴某树系吴某理之兄，吴某霞与吴某树共同居住。2019年5月24日，经居住地居委会指定，居住地街道办事处审核，确定吴某霞为吴某树的监护人。

庭审中，吴某树出具1994年5月29日的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》载明，拆迁人（甲方）单位，被拆迁人（乙方）吴某刚、吴某霞，乙方正式户口五人，应安置人口五人（包括吴某理），直接安置二号三居室和一号一居室。协议尾部由吴某刚、吴某霞签名。

1994年5月31日，吴某霞书写材料载明：原承租人吴某霞现自愿将宣武区一号房屋转让给小妹吴某理。庭审中，吴某霞提出，因其承租公房会影响本人单位分房，为保存家庭财产，其同意由吴某理代为承租自己名下的公房。吴某理对此不予认可，提出公房系其本人承租。

庭审中，吴某树出具2002年2月16日的《家庭成员会议纪要》载明，案涉房屋由吴某霞居住，吴某树患有精神分裂症，吴某霞为吴某树监护人，案涉房屋作价10万元，2002年前交房租取暖费4万元，2001年12月底后房租和取暖费由吴某霞自己负责，吴某理代交，其10万元作为监护人为吴某树看病花费，吴某霞在依法履行监护人义务。吴某霞和吴某理在尾部签名确认同意。

2007年1月29日，吴某理作（买方、乙方）与H公司（卖方、甲方）签署《公有住宅楼房买卖合同》，约定甲、乙双方，就乙方向甲方购买本合同第一条规定的公有住宅楼房签订本合同。乙方自愿购买现承租的甲方公有住宅楼房，甲方出售给乙方的公有住宅楼房座落在：北京市宣武区一号房屋，乙方应向甲方支付的购买房屋实际房价款计46653.24元。庭审中，吴某树出具2007年1月29日的购房款《收据》载明，吴某理交来2001价房改购房款47913.40元，该收据加盖H公司财务专用章，并由交款人吴某理签名。

2009年3月，吴某理作为案涉房屋公房承租人，申请成本价购房，并于2009年4月21日取得案涉房屋所有权证书，《单位出售公有住宅楼房房价计算表》载明，购房人吴某理，工龄小计女方10年，男方工龄0年，成本价购房款46653.24元。

2016年1月5日，吴某树与吴某理签署《赠与合同》，载明案涉房屋系吴某理单独所有，吴某理自愿将案涉房屋赠与吴某树，作为吴某树个人所有。吴某树同意接受案涉房屋的赠与。2016年4月20日，吴某树与吴某理亲自到场，办理房屋过户申请手续，吴某树本人签署房屋过户材料，并确认接受赠与的事实。此后，案涉房屋产权过户至吴某树名下，吴某树取得房屋产权证。

另查明，之前判决法院认定事实部分载明，“针对西城区一号房屋的权属性质，双方陈述不一。孙某鑫主张属于夫妻共同财产，吴某理认为该房屋原仅是登记在名下，实际为吴某树所有。吴某理向法庭出示了该房屋的房产证，经质证，孙某鑫认可房产证的真实性，但认为是吴某理在其本人不知情的情况下，私自处分该房屋。”

庭审中，吴某树出具购房发票原件以及公房租赁租金交纳凭证原件，证明案涉房屋租金以及购房款系吴某刚和吴某霞支付，该房屋实际产权人并非吴某理。吴某理对房屋租金交纳事实不持异议，但提出购房款系其与孙某鑫工资提取现金支付，因其父亲与其一同去办理购房，所以购房款发票原件由其父亲保管。孙某鑫也认可案涉房屋购房款系夫妻工资提取现金支付。

法院认为

关于案涉房屋所有权归属的认定，庭审查明，案涉房屋系吴某理婚前承租公房，在婚姻存续期间通过成本价购房取得房屋所有权，房屋登记在吴某理名下；但庭审中吴某树提交的《家庭成员会议纪要》记载，该协议签署于2002年，孙某鑫和吴某理婚姻关系成立之后，吴某理签名认可承租公房交由吴某霞居住使用，并由吴某理代吴某霞交纳房屋租金，租赁公房作价10万元，用于吴某树看病花费，由吴某霞在依法履行监护人义务。

结合纪要记载上述内容以及1994年吴某霞将拆迁安置的承租公房转让给吴某理可以确认，吴某理认可出让该公房租赁、管理和使用的权利，该承租公房的使用以及房屋价值，经家庭成员协商同意，用于吴某树疾病治疗和生活支出。庭审亦查明，吴某理以公房承租人身份，于2009年以成本价购房购买案涉房屋，庭审中孙某鑫与吴某理均陈述购房款系其夫妻工资以现金方式支付，但该房屋购房发票原件由其父亲吴某刚保有。

结合前述查明事实，法院认为，案涉公房由在名义上由吴某理承租，但由吴某刚管理和使用，庭审中各方对购房款实际支付的事实陈述不一致，但结合民诉证据规则，当事人对己有利的陈述需要结合证据予以佐证，结合吴某刚保有购房发票和税费票证原件的事实，以及吴某理在与孙某鑫离婚诉讼中亦认可，案涉房屋仅是登记在其名下，实际应属为吴某树所有的事实。孙某鑫亦未提交证据就房屋购房款系其支付的事实举证证明。

据此，法院对吴某理与孙某鑫陈述案涉房屋购房款系双方工资支付的陈述意见不予认可。由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。根据前述规定，案涉房屋不属于孙某鑫与吴某理的夫妻共同财产。另，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。前述查明，案涉房屋虽系吴某刚在孙某鑫与吴某理结婚后实际支付购房款购买，但吴某刚曾在《家庭成员会议纪要》中明确，案涉房屋价值用于吴某树治病和生活使用，并无将案涉房屋赠与孙某鑫与吴某理夫妻共同财产的意思表示。

综上所述，法院认为孙某鑫对案涉房屋不享有所有权。据此，吴某理与吴某树签订的《赠与合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无恶意串通损害孙某鑫合法权益的情形，应为有效合同，双方当事人已经按合同约定行使权利、履行义务，该合同已经履行完毕。

故，法院认为孙某鑫的要求确认《赠与合同》无效以及恢复案涉房屋所有权登记于吴某理名下的诉讼请求，无事实及法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。关于吴某树的行为能力认定一节，庭审查明吴某树虽系精神残疾，但其本人亲自签署《赠与协议》以及房屋产权变更材料，并亲自到行政机关办理过户手续，其接受案涉房屋赠与的意思表示真实，且其接受赠与的行为系可独立实施纯获利益的民事法律行为，应属合法有效。

本院二审期间

孙某鑫提交《关于购房资金的说明》及孙某鑫银行流水一组，用以证明案涉房屋购房款来源于孙某鑫与吴某理夫妻共同财产。吴某理对上述证据表示不清楚，吴某树对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。吴某树提交微信聊天记录及收条一组，用以证明吴某理认可案涉房屋应归属吴某树所有。孙某鑫对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，吴某理对上述证据不予认可。

二审庭审中，吴某理陈述案涉购房款由孙某鑫直接现金交付吴某刚，后吴某理与吴某刚共同前往交纳，购房款在此期间一直由吴某刚持有并交纳相关单位，购房发票及税费票证原件由吴某刚保管。孙某鑫陈述其与吴某理并未收取过案涉房屋租金收益，其二人委托吴某刚收取，但因吴某刚生活困难，其二人便未曾索要案涉房屋租金收益。

裁判结果

判决：驳回孙某鑫的全部诉讼请求。

房产律师点评

本案的争议焦点为案涉房屋在赠与前是否为孙某鑫、吴某理夫妻共同财产。

本案中，孙某鑫称，从购房过程、购房证明均可证明吴某理使用夫妻共同财产交纳案涉房屋购房款，故应当认定案涉房屋在赠与前系孙某鑫、吴某理夫妻共同财产。对此，法院认为，第一，从案涉房屋来源来说，案涉房屋来源于吴某刚夫妇共同所有的房屋拆迁得来，被拆迁人为吴某刚、吴某霞。第二，从案涉房屋的实际控制人来说，本案中，各方当事人均认可吴某刚生前实际掌握案涉房屋钥匙、购房发票及税费票证原件，并收取案涉房屋租金收入，吴某理及孙某鑫未曾在案涉房屋中实际居住，亦未实际收取案涉房屋租金。第三，从《家庭成员会议纪要》记载可以看出，吴某理认可案涉房屋的使用及房屋价值用于吴某树疾病治疗及生活支出。

第四，从购房款交纳来说，本案中，孙某鑫、吴某理均认可是由吴某刚现金交纳案涉房屋购房款，但孙某鑫、吴某理称该笔现金出自其二人夫妻共同财产，孙某鑫亦为此提交了《关于购房资金的说明》及银行流水予以佐证，但经法院核对其提交的银行流水明细，孙某鑫取款时间跨度较长，取款数额与购房款数额差距较大，仅根据其提交的证据法院难以认定案涉房屋购房款出自吴某理、孙某鑫的夫妻共同财产，

法院依据吴某理与吴某刚共同前往交付购房款、购房款由吴某刚持有及购房发票及税费票证原件由吴某刚保管等事实情况，认定案涉房屋购房款由吴某刚实际支付具有一定的事实依据。

第五，在吴某理与孙某鑫的离婚诉讼中，吴某理亦认可案涉房屋仅登记在其名下，实际并非其所有的事实。故综合考虑上述情况，法院认定孙某鑫对案涉房屋不享有所有权，符合本案实际情况，法院依法予以确认。吴某理与吴某树签订的《赠与合同》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，协议有双方当事人的签字，因此该协议合法有效，对双方具有法律约束力。在该合同已经履行完毕情况下，吴某理主张案涉房屋系其个人财产的上诉理由，法院不予支持。

办案心得

证据的完整性与证明力

在本案中，孙某鑫主张案涉房屋为夫妻共同财产，但所提供的证据在完整性和证明力上存在不足。这提醒我们，在涉及财产权属的争议中，当事人应尽可能收集全面、直接且有力的证据。

例如，对于购房款的来源，仅提供取款时间跨度长且数额差异大的银行流水，难以有力证明资金的具体用途和归属。

家庭成员协议的法律效力

《家庭成员会议纪要》在本案中对法院的判决产生了重要影响。这表明家庭成员之间关于财产处分的书面协议，在符合法律规定和真实意思表示的情况下，具有一定的法律效力。

例如，在家庭财产分配过程中，通过签订明确、详细的协议，可以避免日后可能出现的纠纷。

精神残疾者的民事行为能力

吴某树虽系精神残疾，但在接受赠与这一纯获利益的民事法律行为中，其意思表示被认定为真实有效。这提示我们，在涉及特殊主体的民事行为时，要根据具体情况判断其行为能力和法律效力。

例如，对于可能存在行为能力受限的当事人，应确保其在法律允许的范围内行使权利，并遵循相关法律程序。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！